上半年重点城市楼市“翘尾”收官，下半年将如何走？

今年上半年，房地产市场迎来一轮重磅政策支持，力度大、覆盖范围广。

4月30日，中央政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，明确了未来的楼市政策方向。5月17日，央行“四箭齐发”，降首付、取消商贷利率下限、降低公积金利率以及设置3000亿元资金用来收购商品房用作保障房，着力去库存、稳市场。6月7日，国常会再提“去库存”，指出“着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。”

在地方层面，根据中指监测，2024年上半年全国有约180省市（县）出台政策超360条，二季度各地政策保持较高频次。

今年上半年，房地产支持政策应出尽出，楼市经历了怎样变化？下半年，楼市又将怎么走？

整体仍在调整，重点城市6月楼市“翘尾”

强有力的政策支持下，楼市出现明显变化，购房预期回升，部分城市销售向好。中指研究院称，2024年上半年，重点城市市场活跃度整体偏弱。重点100城新建商品住宅月均成交面积约2000万平方米，同比下降约四成。不过，在“5·17”政策落地后，部分核心城市市场情绪出现修复，在以价换量带动下，二手房成交规模率先回升，但新房市场整体表现不及预期，多数城市表现仍较为低迷。

那么，“5·17”政策之下，楼市出现了怎样的变化？据CRIC监测数据，6月，30个重点城市新房整体成交1335万平方米，环比增长17%，同比下降19%，与一季度均值相比增长52%。6月，因核心一二线密集利好政策叠加房企年中冲刺加快推盘节奏，成交延续稳中微增态势，创年内单月新高，显著好于一季度月均。

分城市看来，6月，4个一线城市新房整体成交面积环比增46%，韧性显著好于二三线城市。二三线城市成交表现平平，新房成交面积环比增12%，同比下降20%。

二手房方面，据CRIC监测，6月，22个重点城市二手房成交面积预计为1428万平方米，环比转增7%；同比由负转正，增长24%。分城市来看，6成城市成交环比回升，其中，上海、广州等领涨，增幅在40%左右，北京、杭州、南京等稳步回升，增幅在10%左右，而成都、青岛等成交有所回调。

政策利好下4个一线城市成交量全面上涨

从各大城市整体表现来看，北京、上海、广州、深圳等一线城市表现相对较好。

北京市住建委官网数据显示，6月，北京市二手住宅网签量为14987套，环比增长12%，同比增长29.1%。从月度数据来看，6月北京二手房成交量创15个月新高。

据安居客监测数据，6月，上海一手房共计网签14118套，环比上涨约16.71%。“网上房地产”数据显示，6月，上海二手房共计网签26374套，环比增加41.1%。

广州方面，据中指研究院监测数据，6月，广州新建商品住宅成交7623套，环比增长47.76%；成交面积83.48万平方米，环比增长49.02%。广州市房地产中介协会最新发布的数据显示，5月26日-6月25日，广州市二手住宅网签宗数为10456宗，环比大幅增长33.40%，成交宗数创下自去年4月以来的新高。

深圳方面，根据中指研究院数据显示，6月，深圳新建商品住宅成交2927套，环比增长45.69%；成交面积29.64万平方米，环比增长45.26%。深圳二手商品住宅成交4172套，环比增长5.27%；成交面积40.68万平方米，环比增长4.76%。

北上广深楼市表现相对较好除了与其自身经济发展、仍有部分购买力有关外，不断松绑的政策也刺激着购房者入市。诸如今年北京、上海均多次优化购房政策，广州松绑政策更是多次走在前列，深圳则是北上深里最早缩短社保年限的城市。

中指研究院华南分院研究主管陈雪强表示，当前广州各方面的购房政策已较为宽松，无论是限购政策，还是信贷政策等均是一线城市中最为宽松的。广州楼市在新政利好带动下，市场购房氛围已有所转变，无论是到访量还是成交量均有一定的回升，市场热度短期内明显提升，尤其在广州“5·28”新政发力之后，广州楼市热度上升了一个层次。

对于深圳楼市，中指研究院华南分院高级分析师孙红梅认为，在5月一系列楼市松绑政策后，深圳楼盘来访量、看房量上升，市场活跃度显著增强。6月，房企进入上半年业绩冲刺阶段，深圳楼市逐步进入政策效果兑现期，近期新房及二手房成交量均表现出持续上涨趋势。

展望：下半年部分城市楼市有望继续修复

下半年已来，楼市将如何走？尤其是已经到来的7月，是传统的销售淡季，利好政策下市场是否会延续此前复苏趋势？

克而瑞预计，得益于5月以来从中央到地方利好政策不断，目前仍处于存量需求释放周期，加之当前供应、成交基本已降至阶段性低位，后期大概率延续企稳态势，7月楼市成交或与6月持平，基于去年7月为全年低点，预期单月同比降幅也将大幅收窄。

克而瑞进一步称，不同城市仍然呈现出显著的分化行情：北上广深杭等核心一二线城市受短期新政影响，仍有一波购房需求有待释放。对于“热点恒热”的成都、西安而言，短期内市场韧性较强，即便局部热盘降温，整体市场仍有望高位运行。对于多数弱二线和三四线城市而言，成交大概率没有起色。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，多项政策落地后，部分核心城市二手房成交率先好转，但新房市场整体尚未明显改善，政策见效仍需时间。“下半年，由于居民收入预期、房价下跌预期尚未明显改善，预计全国房地产市场仍面临调整压力。在政策托底和高基数效应减弱影响下，全国新房销售同比降幅将逐步收窄，但投资开工表现或延续偏弱走势，市场仍处筑底阶段。”

“从不同城市来看，下半年，一线城市在政策优化带动下新房成交规模有望温和修复；二线、三四线城市低基数效应明显减弱，新房成交面积同比降幅或将明显收窄。”曹晶晶如是说。