房地产导刊丨房贷利率突发上涨

昨天，有媒体透露深圳建行即将提高房贷利率的消息，今天开始执行。

调整后，深圳建行首套房贷款利率执行LPR+45BP（相当于5.10%），二套房贷执行LPR+95BP（相当于5.60%），相比之前分别上调15BP和35BP！

建行开了头，其他银行跟风抱团加息也在路上了！对于刚需和换房人群来说，买房成本又将增加，确实不是什么好消息。

我们看到，上个月，深圳的首套房贷款利率为4.95%，二套房为5.25%，在全国主要城市里属于利率比较低的那类（表格里第三列倒数第五）。

突然收紧房贷利率的，还有广州，今年就进行了三轮加息。

目前，广州的首套房贷利率已经是四大一线城市里最贵的，广深二套房贷利率仅次于北京。

今天消息显示，广东江门的房贷利率也再次上调，首套房贷最高5.6%，二套最高5.8%。截止到目前，江门各大主流银行首套房贷利率在5.25%-5.6%之间。其中最低的为农商银行（新会支行），为5.25%，其次是招行，为5.3%。

目前，各城市实行差异化房贷利率，利率因城而异，但利率基本都维持在5%以上。

01深圳建设银行上调房贷利率其余银行暂未接到通知

5月7日，@深圳买房计划 致电了深圳11家银行，目前只有建行上调了房贷利率，其他各家银行还未接到相关通知。

但各家银行个贷经理一致认为，大概率会跟进上调利率。(关注深圳买房计划公众号，第一时间接收房贷最新信息)

中国银行个贷经理表示，目前暂未收到通知，但预计很快会上浮，建行是房贷业务里的风向标。

农行个贷经理则表示，还是执行之前的利率，但如果想按照首套4.95%的贷款利率，建议买房人尽快交资料查征信，避免后续发文通知导致无法享受较低的利率。

业内人士指出，建行调整按揭利率后，其他国有大行跟进是较大概率，实际上今年上调利率是趋势，比如广州至今就调整了3次。但是，这次深圳调整后，房贷利率相比北京、上海，仍然是比较低的。

不妨算笔账，以调整前首套房贷利率4.95%为例，贷款总额300万，贷30年，等额本息方式月供为16013.1元，利息总额为276.47万元。
实行新的利率5.10%，等额本息方式月供为16288.49元，利息总额为286.39万元。

相比之下，首套上调15个BP，月供多了275.39元，利息总额多了9.92万元。相当于每个月少吃一顿两人餐椰子鸡。当然，二套月供差距更大。
除了房贷利率上调，对于还没有上车的买房人，头疼的还有银行放款的时间。

深圳买房计划 了解到的情况，目前大部分银行额度较为充足，但放款慢的状况却十分普遍，大多数银行回复的都是目前放款时间不确定。
中国银行、招商银行、民生银行、广发银行的额度都充足，其中广发银行个贷经理表示，只要买房人资质、流水符合条件，1个星期内可以审批。
建设银行、农业银行虽然表示无法确定放款时间，但主要要看买房人的过户情况。“只要资料没有大的问题，比如流水征信首付款，以及是否需要赎楼等，时间还是可以缩短很多。”

02深圳房贷利率在北上广深一线城市居于中游

目前，深圳房贷利率在北上广深一线城市居于中游。

据了解，目前，主要商业银行房贷利率中：

北京首套房贷利率最低为LPR+55BP（相当于5.20%），二套房贷利率最低为LPR+105BP（相当于5.70%）；

上海首套房贷利率最低为LPR+0（相当于4.65%），二套房贷利率最低为LPR+60BP（相当于5.25%）；

广州今年以来已三次调整房贷利率，目前首套房贷利率调整为最低LPR+75BP（相当于5.40%），二套房贷最低LPR+95BP（相当于5.60%）。

03除按揭贷款利率上浮，房贷额度亦趋紧

多位资金中介、银行客户经理反馈称，广深地区贷款额度较为紧张，排队等候时间一般至少1-2个月。

一位广州银行客户经理表示，近期拍卖贷等涉房贷款均已暂停。有大行要求所有二手住房贷款在提审前必须做首期款的资金托管。外地户籍客户需提供1年公积金或社保证明，或满1年居住征信证明。首付款提供直系亲属转入账户的近半年流水。首期来源追查到底，不接受现金存入。

从数据看，根据央行深圳市中心支行数据，2021年一季度，深圳市人民币贷款增加3601.07亿元，同比多增443.16亿元。其中，以按揭贷款为主的居民中长期贷款增加1056.73亿元，企业中长期贷款增加1952.61亿元。

另外，如果你未来1年内将要买房，请务必早点做好准备，包括以下措施：

1、保养流水征信

大部分被驳回的资料，都和流水有关。这是购房能力的证明，也是现在银行严查的内容。
其次是不要随意查征信，短时间内查询征信过于频繁，银行会考虑是否存在贷款风险，影响对贷款人的信用评定及放贷。
同时也要减少各项贷款的申请，已发生的贷款（车贷、信用卡等）须按时还款。

2、首付款资金

首付款的每一笔大额资金，尤其是短时间内转入的，都要说明来源。
要是有资金在基金股票，也请见好就收，最好的方式是把钱老实放卡里躺几个月。在万悦山的登记里就有同学收到这样的要求——“首付款和冻结资金的体现至少要存在三个月，如刚转入需要说明首付款来源”。

04深圳已经是全国房价最高的城市加大住宅供应成共识

目前购房环境对刚需真的不利好，不仅房贷利率上调，房价也一路上涨。

相关数据显示，深圳房价近年来已经飙升至全国第一。

深圳2020年12月底二手房均价达到87957元，目前，深圳二手房均价比北京贵23236元/平、比上海高近50%，是广州的2.2倍，是杭州的2.6倍。2019年12月，深圳二手房均价只比北京贵2000元左右，高出上海20%左右。

其次，深圳房价近年来上涨最快，统计显示，2020年同比14.1%，成为70城中唯一一个涨幅超过10%的城市。

为了抑制高房价，加大住宅供应已成为业内共识。加大供应，这才是根本办法！

去年，深圳就拿出了31块宅地上市，这个数量几乎接近过去五年的总和！

今年是十四五的头一年，深圳宅地供应的势头更猛。最近两天内，竟然有13块地由工业用地变更为住宅用地，总面积23万平方米，这个速度力度，前所未有！

我们再看看从2018年到2021年的宅地供应计划：109公顷、150公顷、293.2公顷、363.3公顷，它们分别占当年供地总量的9%、14%、24.43%、32.1%。

看出端倪来了吧？逐年增高！尤其是今年，占比竟然突破了30%，这可是创了深圳宅地供应占比的历史记录。

其实，这个占比也不过是人家北上广的常态占比，甚至仍然低于人家的占比，但是，对于深圳来说，已经是非常了不起的成就了。

更不用说，深圳土地缺乏，供地总量本来就不算多，基于这个总量的占比就算高一点，在宅地总供应量上也不值得炫耀。例如，广州今年至2023年年均宅地供应量为637公顷，几乎是深圳今年供应量的两倍。

但深圳毕竟破了历史记录，仍然值得点赞。

特别值得关注的是，今年的宅地供应是从工业用地中转化而来的，这不是在“太岁”头上动土吗？工业用地，这东西在深圳几乎属于“王道”之地，被锁定在30%的工业区块线里面，以往是禁地，动不得的，深圳的GDP很大程度上就靠这个了。

试想，当房价企稳，地价企稳，企业此类成本可控，深圳经济继续向好，更多的人才、资金和高端产业继续涌入深圳，创造更高效益的时候，大家还会像今天这样对高房价频频摇头吗？

其实，深圳的住房顽疾破题，还有大量城市更新项目的助力。去年底，城市更新条例推出，双100变为双95，最大的障碍铲除了，今年乃至十四五的更新项目将大规模释放出来，同样会新增很多包括保障房在内的住宅项目。

除了宅地供应的大量增加，还有大量转型房源的供应，例如，部分写字楼和商铺改造为住宅、公寓住宅化趋势、部分小产权房有条件地转化为保障房等等。

由此可见，深圳住房困局的解决已在路上。

十四五的开局之年，深圳房地产业通过加大宅地供应，开了个绝佳的好头，这不仅是表明未来深圳的住房供应会大幅增加，更是表明，深圳已经决心从曾经的经济特区的经济重心式发展模式提升为先行示范区的经济社会协调发展模式。

当住房、教育、医疗这些极为重要的社会指标在深圳取得高分的时候，我们才能说，深圳的确是一个有责任、有担当、有情怀的先行示范区，的确是一个经得起国际国内各种风浪考验的、能够代表中国特色的全球标杆城市。