房价是怎么定出来的？听了“房价构成”你就懂了

    高房价，一直像根针刺痛普通购房者的神经。一平米的房子动不动就上万块，甚至好几万块钱，一个钢筋水泥造的房子，凭什么这么贵？为什么房价不可能大幅下跌？

    11月16日，邢台市房地产研究中心主任潘世雨作客“住在邢台·第1房产”广播节目“老潘说房”栏目，和大家“掰着手指头”说说房价到底是由哪些成本组成的？现在的开发企业的利润率到底有多少？听完“老潘”的分析，您也许就会有不同的认识。

关于房价的成本构成？潘世雨说，一个新楼盘从拿地开始，经过建设，最终开盘销售，所要付出的成本主要包括以下五部分：土地成本、建安成本、税费成本、销售管理成本、开发商利润。

一、土地成本，建房子的第一要素是土地。开发商需要缴纳一笔费用，即土地出让金，来获得土地的使用权（住宅70年，商业40年），一般来说，土地成本占房价的30％～40％。土地资源属于不能再生资源，本来就稀缺，加上地少人多，对土地的需求更大，地价贵就情有可原了。

二、建安成本，拿到土地之后一般就要进行建筑施工。建筑成本则包括房子施工的水泥、砖瓦、管道管线、电梯等硬件成本，此外还有人工成本、社区设备成本、绿化成本等，整体算下来，也占房价的30％—40％。有的楼盘如果是精装修交房，还要包括更多的室内设备成本，可能要达到总房价的45％左右。现在的人工费用挺贵的，有时300块钱一天都很难找到一名建筑工人找不到一个建筑工人。

三、房地产相关税费成本，开发商从拿地到销售需缴纳的税费约占房价的10％左右。主要涉及的税种有营业税、企业所得税、土地增值税、房产税、印花税以及契税等13种，不同城市的税费缴纳比例和金额会有差别。

四、销售管理成本，各开发商水平不一，销售管理成本占房价8％左右，包括开发商经营成本、广告宣传、营销代理、其他费用等。在这方面，大房企优势就更加凸显，因为规模大、体系完善和成熟，大房企可以更大程度降低经营成本等销售管理费用。

    一般来说，如果一个项目的操盘能力强，楼盘建设销售周期就会缩短，成本也会相应减少。如果操盘能力差，拖的年限太长，那么销售成本也会随之增加。时间消耗，成本增加，楼盘的价值也可能会有所损耗，这对开发商非常不利。同时，也是现在楼市快销现象存在的一个重要原因。

五、 开发商利润，除去上述所讲的成本支出，剩下的部分就是开发商的利润了，一般占10％—15％。今年情况特殊，因为疫情的影响，开发企业的利润率更低。这主要是因为前半年大部分项目处于停工状态，销售情况差强人意，甚至零成交，造成开发企业资金回款特别慢，而银行贷款的利息却“一分也不能少”，于是大小开发企业都不同程度出现了资金链紧张的问题。为了尽快回笼资金，疫情后开发商纷纷以价换量，营销活动不断，房子虽然卖出去了，缓解了资金压力，但是却进一步挤压了开发商利润空间。有关数据显示，今年邢台房地产开发企业的利润率普遍在5%一8%之间，其实已经进入微利了。在整个房地产行业来说，其实也是类似的情况，房地产行业利润的减少，造成很多房地产企业开始转型，比如恒大开始造汽车，有的企业开始涉足农业，物流等等行业。

    总之，建筑材料、人工费用等费用上涨，直接造成了房价的上涨；同时，高价地频现，高昂的征地拆迁安置费用也间接推动房价上涨；最后一点是，供求关系是最根本的影响因素，市场供不应求，必然导致房价上涨。

    谈到现在我们该不该买房，潘世雨用一个脑筋急转弯故事回答了这个问题。有人问，“一天之中，应该早上看房，还是中午看房，还是晚上看房？”有人回答，应该中午看房。潘世雨说，“对了，因为房价早晚都会涨的！”

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