【大伟看楼市】一点没冷！2021年“两集中”卖地该考虑暂停吗？

2月26日，自然资源部自然资源开发利用司负责人表示，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应。此前，郑州、青岛、天津等多个城市相继发文表示，坚决落实关于住宅用地供应工作的要求。

所谓“两集中”，第一是集中发布出让公告，原则上发布出让公告全年不得超过3次，实际间隔时间和出让地块数量要相对均衡。首次公告时，应公布本年度公告的发布时序安排。第二个是集中组织出让活动。同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应当确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖活动。

整体看，截止5月13日，很多热点城市的两集中卖地已经有了结果，那么到底抑制了地价吗？结果好像并不是：

1：热点城市土地成交基本都是高溢价率，底价成交非常少！

以5月来全国热点城市的50宗高总价住宅地块为例，其中24宗地溢价率在20%以上，6宗地溢价率在10-20%，16宗地溢价率在10%以内，底价成交只有4宗。

2：热点城市供应井喷！

截止日前，全国已经明确将在4-5月开启集中供应土地的城市有：广州、北京、天津、杭州、无锡、南京,长春、合肥、济南、成都、郑州、苏州、厦门、徐州、长沙等城市。

累计看，第一批入市地块起价已经超过7000亿，预计未来22个热点城市第一批卖地有望超过万亿。北京合计起价1036亿，广州合计起价901亿，天津合计起价503亿，无锡合计起价228亿。南京,总起拍价约866.816亿元, 杭州总起拍价为943.7亿元深圳105亿
热点城市集中卖地下，房企开始争抢非集中入市的土地。4月来，大部分出让的土地均高溢价率成交。

3：截止目前各地集中卖地成交情况：超5000亿！

累积看数据，截止日前，全国第一次集中卖地已经成交了385宗住宅地块，其中最高的杭州卖地高达1178亿，另外北京成交接近1110亿，合计数据看，全国已经有11个城市集中卖地，总成交金额在5147亿。

4-5月，全国热点城市第一轮井喷卖地开启，多城市有望单日破千亿，包括北京、杭州等城市，以及暂时未公布的上海等城市，预计未来1个多月，将出现井喷卖地的情况。一年卖3次地政策逐渐开始影响土地市场，3月各地土地市场供应减少，预计4-5月份可能井喷，土地价格依然高位。

4：房企分化严重，部分企业抢地积极！

2021年初，整体房企拿地依然积极，特别是融资难度降低，经济全面复苏，资金相对宽松下，房企拿地积极性逐渐提高，多地再次出现高溢价率土地成交，土地市场热度持续提升。疫情对房企的资金链影响虽然大，但国内融资难度降低，部分企业拿地积极性再次出现了提高。

房企开始积极拿地，主要是为了追求市场规模，特别是很多近年拿地很少的企业，也开始积极拿地。4月来已经有超过14家企业拿地过百亿.疫情下，部分房企判断市场会快速企稳，政策刺激楼市，拿地积极性明显提高，特别是整体行情持续升温。

杭州土拍，仅前3家拿地房企，累计拿地额就达到365.5亿元，占首日总出让金的51%，比去年提高了19个百分点。这意味着，今年上半年近一半的地，被3家房企拿下了。

品牌方面，本土化房企则更有优势。此次参与杭州集中土拍并拿地的房企，主要是深耕杭州及周边的房企，比如滨江、融创、融信、祥生等。总体来看，这轮土拍对国企、央企和资金链充足的优秀房企是利好。

总体来看，资金实力强的企业仍将获得更多的拿地机会，而资金压力大的企业可能面临更大的冲击，企业分化将进一步加剧。

简单的总结一下：从土地市场已经11个城市集中卖地5147亿看，大部分城市的集中卖地没有得到政策的设置预期。房企拿地积极，高溢价率高单价地块频繁出现！

北京等城市作为相对较好代表，集中卖地下，房企的利润也被明显降低。对于整体市场来说，全国的地价毫无降低趋势，这种情况下，限销售价格，带来的品质降低将是趋势，所以2022年，很可能你会买到质量最差的一批房子。

所以，是到了该考虑调整“两集中”卖地的时候了！