【韭菜说房】“借名买房”是否有效？—律师说

近年来，随着上海、深圳、杭州等城市楼市调控政策的一再加码，诸多购房者的购房资格被取消，借名买房的现象甚嚣尘上。

借名买房，顾名思义借名人以他人的名义购房，购房的款项由借名人支付。2021年最高人民法院以借名买房违反“公序良俗”而被认定无效的判例引爆朋友圈。

然而，纵观最高院近年对此类合同效力及是否可以排除被借名人的债权人对房产强制执行的认定上，却出现了不同的态度，甚至有截然相反的裁决，笔者对此进行简要梳理分析：

一、借名买房有效，可以排除被借名人的债权人对房产的强制执行。

1、《全国法院民商事审判工作会议纪要（最高人民法院民二庭向社会公开征求意见稿）》（九民纪要）第119条规定：在金钱债权执行过程中，人民法院针对登记在被执行人名下的房产或者有限责任公司的股权等实施强制执行。

案外人有证据证明其系实际出资人，与被执行人存在借名买房、隐名持股等关系，请求阻却执行的，人民法院应予支持。在公布的九民纪要正式版本中，该条文因争议较大最终被删除。

2、最高院在献县鑫瑞小额贷款有限公司、孙越案外人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书（案号：【2020】最高法民申4号，裁判日期为2020年3月20日）中认定：

在现有证据能够证明孙越借陈芸之名购买案涉房屋并实际支付房款的情况下，不动产权属的登记状态并不影响孙越对案涉房屋享有实际产权。

关于孙越对案涉房屋享有的权益是否足以排除执行的问题。陈芸并非案涉房屋所有权人，鑫瑞公司基于其与陈芸之间的债权债务关系申请执行不能及于案涉房屋。

裁定书确定借名人孙越系案涉房屋的实际所有权人，也是认可了借名买房合同的有效性。

二、借名买房的效力未予明晰，但可以排除被借名人债权人对房产的执行

最高院在薛尾兴、林民生、福建玉龙实业有限公司案外人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书（【2020】最高法民申1892号，裁判日期为2020年7月9日）中认定：

林民生系诉争房产的实际购买人，并对该房产实际占有、使用、收益，林民生对诉争房产所享有的权利尽管尚不属于《中华人民共和国物权法》意义上的物权，但已具备一定的物权特征。

而薛尾兴申请执行民间借贷纠纷一案中，玉龙公司系保证人，薛尾兴对玉龙公司的债权系担保之债，且诉争房产并非该案的抵押担保财产，薛尾兴亦没有证据证明其接受玉龙公司的保证系基于对玉龙公司名下有诉争房产预告或者备案登记的合理信赖。

经实质审查，认定林民生对诉争房产享有的权利足以阻却案涉执行，有相应的依据。至于薛尾兴申请再审主张案涉借名买房涉嫌违规事宜，可循相关合法途径另行反映解决。

三、借名买房的效力未予明晰，不能排除被借名人的债权人对房产的执行

最高院在杨连飞、杨益新再审审查与审判监督民事裁定书（【2019】最高法民申4757号，裁判日期为2019年10月24日）中认定：

杨连飞明知案涉房屋买卖违反前述法律规定，依然与秦家桢签订《房屋买卖补充协议》，明知自己不符合购房资格而与杨益新签订《借名合同》，意图规避房地产调控监管，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第一项关于查封前须签订合法有效书面买卖合同的规定。

二审判决据此认定杨连飞对案涉房屋享有的民事权益不足以排除执行，有相应的理据，杨连飞、杨益新的再审申请事由不能成立。

四、借名买房因违反“公序良俗”无效，不能排除被借名人的债权人对房产的强制执行

最高院在辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司、徐沛欣再审民事判决书（【2020】最高法民再328号，裁判日期：2020年12月26日，发布日期：2021年3月25日）中认定：

徐沛欣与曾塞外为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效，徐沛欣依据规避国家限购政策的借名买房合同关系，不能排除对案涉房屋的执行。

该案判决前，徐沛欣消除了限购政策障碍，以房屋代持关系为由向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，请求曾塞外协助办理过户登记手续。

徐沛欣的诉讼请求也得到了朝阳区法院的支持，成为案涉房屋所有权人，因此，最高院认为可以排除了对案涉房屋的执行。

该案中可以看出，借名人获得购房资格后，北京朝阳区法院认可了借名买房合同的效力，最高院也认定该行为系无效合同的补正，使合同恢复到有效状态，换而言之，如若判决前未获得购房资格，借名买房合同致始无效。