【老潘说房】“七普”数据对房地产的3点启示

房地产业流行一句话，“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。

 第七次全国人口普查（以下简称“七普”）结果，似乎是中国房地产的深入转型发展进路上的号角声，完善产品、区域布局、产业更新都将走在路上。

01、第1点启示：我国即将进入“深度老龄化社会”

“七普”数据显示，我国总人口已达到14.12亿人，较2010年增加7206万人，增长5.38%；与此同时，人口老龄化程度进一步加深，60岁及以上人口占18.70%，其中65岁及以上人口占13.50%，从各地区数据来看，我国已经全面进入老龄化社会，其中东三省老龄化领先全国。    虽然七普数据进一步加深人口老龄化的担忧，但是总量衰减之下依然存在结构性红利。    在我国全面进入老龄化社会的背景下，养老产业将成为房地产企业“第二增长曲线”的有力支撑，如金融保险+养老、医疗+养老、智慧+养老、旅游+养老...

如果说养老地产有前景，也只是一部分富裕的老人，在退休后的初老阶段，对于冬休度假旅游的需求。

但老龄化加速后，对楼市的影响，更多的是老旧小区改造的需求。因为，老旧小区里，住的多是老年人。

02、第2点启示：预计2030年能够实现70%的城镇化率

2020年中国城镇化率达到了63.89%，较2019年抽样调查的60.60%大幅提高了3.29个百分点，大幅超额完成了此前制定的2020年达到60%的目标。按照国际普遍规律，城镇化率30~70%属于快速发展区间，按照目前每年1%的城镇化速度，到2030年前后，我国城镇化率就有望突破70%大关。

城镇化，是中国房地产的终极支撑之一。但值得注意的是，中国城镇化率突破60%，离70%的上限越来越近，也意味着未来的增量空间将面临明显减少，接下来十年的城镇化增长速度将更加艰难。

按照国际规律，城市化率达到70%后，房地产的黄金期就过去了。以日本为例，1991年日本房地产泡沫破裂后，至今持续低迷的一个重要原因，是日本早已高度城市化。

但是中国有一个特殊之处，看起来中国城镇人口占比63.89％，即将接近70%。

实际上并不是那么回事。德科地产频道总编辑刘德科表示，中国拥有城乡二元的户口制度，居住在城镇不意味着落户在城镇，即常住人口城镇化率不等于户籍人口城镇化。

根据公安部数据显示，截至2020年底，户籍人口城镇化仅仅只有45.4%。因此，刘德科认为，中国距离国际上所谓的70%标准线还有很长的路要走，这也意味着中国房地产的黄金期还很长。

城镇化率依然有提升空间，新型城镇化战略引领高质量发展。如2021年新型城镇化重点建设任务提出增强城市群和都市圈承载能力，转变超大特大城市发展方式，提升城市建设与治理现代化水平。我们认为城市群的协调发展与高质量的开发运营将进一步赋予地产行业长期健康活力。

“七普”显示2020 年全国人户分离人口为4.93 亿人，其中流动人口3.76亿，较2010年分别+88.52%、+69.73%，占总人口的比重分别为34.90%、26.62%。2018年以来国务院和发改委多次发文提出统筹开放落户限制，试行户籍准入年限同城互认和经常居住地登记户口制度，并且强调租购同权和基本公共服务全覆盖。

    03、第3点启示：户均人口减少到2.62人， 未来小房子更受欢迎

全国家庭户均人口从1990年的3.96人，连续回落至2020年的2.62 人，家庭规模的收缩速度，显著高于同期人口的总增长。

家庭户数已达4.9亿户，户均人口减少到2.62人。家庭数量在变多，同时家庭规模在变得越来越小。

曾经有个研究说，家庭户数每上升1%，商品房平均销售价格上升 0.672%。 

从宏观上看，人口一直在聚集，城市化的本质就是人口集中。但从微观来看，家庭却一直在分散，越来越碎。     从家庭结构上看，全国平均每个家庭户的人口为2.6人，比2010年减少0.5人，很大程度上是由于人口流动造成的。      尤其是二胎政策下，部分家庭人口将增加，对于住房消费会提出新的要求。2人及以下的“小家庭”的居住需求通常可以通过租房来解决，这类人群最终还是要面临结婚、生子、养育老人等住房需求。

小孩子和老年人的比重是在增加的。从后续市场展望看，教育学区资源的配置、商业零售、社区居家养老等内容将面临新的变化。

尤其是，十四五期间持续强调做数字家庭的概念，后续地产业务开发应该结合此类新要素，进而形成更为匹配的产品。