老潘说房丨2021年下半年房地产市场趋势展望

今日节目回顾
       今天上午，住在邢台·第1房产广播节目播出了“老潘说房”栏目，节目中，邢台市研究中心主任、地产评论人潘世雨和广大听众一起回顾了2021年上半年的房地产市场情况，对下半年房地产市场趋势进行了展望。

       详见今天节目录音：2021.0719住在邢台·第1房产广播节目.mp3

访谈内容精彩回顾 /潘世雨 

       转眼间2021年的上半年已过去了。对于房地产市场来说，在房住不炒的定位下，上半年整体延续了平稳的态势。

       维持房地产市场稳定和房价稳定，依然是市场的主旋律。在政策加持下，2021年的楼市趋势仍旧突出一个“稳”字。与此同时，在新型城镇化持续推进背景下，人口及土地等关键资源将加速向城市群和中心城市聚集，聚焦城市群和中心城市，但值得注意的是，房地产还是要坚持根据实际情况来调控，不搞“一刀切”。

    “稳就业，保民生”是今年经济工作的首要目标，下半年随着经济活动逐步放开，就业压力有望缓解，但考虑到庞大的农民工及高校毕业生就业群体，就业压力仍较大；在国内疫情得到有效控制的前提下，经济或将逐步恢复，基建投资较快发展、房地产投资同比转增均将驱使固定资产投资好转，而消费在多种因素综合影响下，增长空间受限，但仍需警惕多种不确定性带来的风险，整体经济增长压力仍较大，全年经济增速较去年将有明显上升。

       结合2021年上半年的房地产行情，目前房地产市场已完全走出疫情影响，进入正常运行通道。2021年上半年，邢台经济继续向好，但房地产金融监管不放松，影响房价走向的因素，首先就是看政策面的变化。此外，供需、资金、土地等也都是影响房价走向的关键因素。同时也预示2021年下半年的楼市行情基本已现。在此背景下，房地产市场又将怎样变化？

       趋势一：房地产调控从紧从严的政策基调没有发生改变，而且依然没有放松的空间和迹象，下半年基本仍会延续这个态势，房价普涨时代一去不复返了。

       自2016年提出房住不炒以来，经过近5年的调控，这一理念早已深入人心。进入2021年以来，面对蠢蠢欲动的楼市，住建部、央行等多次重申房住不炒的定位， 明确强调坚决遏制投机炒房，解决好房地产存在的问题。

       在房住不炒的定位下，在住建部的督导下，上半年全国主要热点城市都纷纷开启了密集的调控，除了对已有政策“打补丁”外，国家还首次提出“防止以学区房名义炒作房价”等。据不完全统计，仅1-5月份，房地产调控次数就已经超过了200次。

       不难看出，目前房地产调控的政策基调依然从紧从严，只要房价抬头，调控措施随时都有可能升级，尤其是热点城市的调控正在逐步成为常态化，所以预计下半年仍会延续这个态势。显然，在这样的行情下，房价已经失去了再次大涨的条件。

       趋势二：与以往相比，住房市场需求开始趋于减弱，住房供给关系正逐步迎来转折。存量深化，服务崛起。

       根据统计局公布的数据显示，目前我国城镇人均住房面积已经达到了40平方米。不仅如此，央行调查数据还显示，目前我国城镇户均住房拥有量已经达到1.5套。因此，总体上看，我们已经不缺房子，甚至还出现了过剩的趋势，相对的住房需求也会趋于减弱。

       除此之外，经过近5年调控，目前房价已经告别了只涨不跌的阶段，退一步来说，即便一些热点城市的房价依旧呈现涨势，涨幅也早已收窄。另外，业内专家还普遍认为，一旦房价涨幅低于持有成本（大约6%），持有房产就开始悄悄亏损，再加上近两年房地产税出台的预期开始不断增强，越来越多的炒房客已经开始离场，市场需求大大减少。不仅如此，随着炒房客不断离场，刚需开始成为购房的主力。

       从十四五规划建议看，未来我国住房发展的重点是民生保障，房地产政策以防风险、保民生为主。但是，面对当前不冷不热的楼市，刚需已经变得较为谨慎了，这又进一步降低了市场需求，住房供给关系正逐步迎来转折，这也是目前不少开发商频频降价促销以及二手房挂牌量不断增加的原因。

       趋势三：土地供应实行“两集中”模式，下半年土地集中供应的城市名单或进一步扩容，地价水平有望继续回归理性，现金流紧张成房企常态。

       众所周知，地价一直是房价上涨的重要“根基”。不过，这种情况正逐步迎来转变。今年上半年，自然资源部公布了土地供应“两集中”模式，即集中发布土地出让公告、集中组织土地出让活动，全年公告不能超3次。其中，首批共有北上广深，南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等22个城市入选试点。

       业内认为，随着房地产长效机制的加快建立，下半年土地集中供应的城市名单有望进一步扩容，从而形成土地供应充足的预期。土地“两集中”模式下，不仅增加了土地供应，也避免了众多房企集中抢占土地的情况，此举可以控制土拍市场的热度，降低楼面价和溢价率，从而促进地价回归合理水平。当然了，一旦楼面价降低了，房价自然也会随之降低。

       不仅如此，值得注意的是，在房地产融资渠道不断收紧的当前，现金流已经成为了很多房企的“生命线”。面对这种趋势，如果房企想要多拿地，加快销售回款也就成了当务之急。由于颠覆了原有的高杠杆模式，“三道红线”对行业的影响将是长期和深远的。不过，在目前较为平淡的市场环境下，打折促销几乎已经成为不可避免的选项。

       趋势四：央行出手，各家银行集体行动，房贷或迎来“全面涨价”，流入楼市的资金规模有望进一步收缩。

       大家都知道，去年年底，央行与银保监会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，给金融机构和个人都划定了贷款占比的上限。根据上半年的贷款规模来看，新规效果十分显著。根据克而瑞地产研究数据显示，截至今年4月末，银行业房地产贷款同比增长10.5%，增速创下8年来新低，其中6家大型国有银行全部实现集中度下降。

       一般来说，房贷利率“涨价”＝买房需求向后推迟＝楼市销量明显减少＝房企回笼资金难度加大＝房企降价促销、以价换量＝房价向下调整。因此，今年下半年，随着房贷利率“涨价”，大概率又将带动房地产市场的销量和房价进一步向下调整。

       长期以来支撑高房价的“根基”发生了动摇，而且几乎没有反弹的动力。不仅如此，自去年以来，受“三条红线”、“房贷集中度管理”等新规影响，目前房企普遍急于降负债和回笼资金，但对于购房者而言，买房预期愈发趋于理性和谨慎。种种信号都表明，下半年房企促销力度不仅不会停止，反而还会加大，以价换量可能是唯一有效的方式。换句话来说，房价或将向下调整。

       趋势五：数字化重塑地产营销，经纪行业专业化进程加速，这也将倒逼房企提升质量，改善服务品质，从而更好地迎接买方时代。

       展望未来，在城镇化深化、人口红利消退的背景下，数字经济成为经济高阶发展和创新的核心驱动力之一。居住服务业进入智能化阶段，在房、人、流程等方面的线上化将加速，为消费者提供更多的选择权和更好的服务体验。进入存量时代，房地产对经济的拉动作用从投资转为消费，同时，这也将倒逼房企提升质量，改善服务品质，从而更好地迎接买方时代。

       未来房地产经纪行业将逐步构建居住行业专业人才学历教育及职业教育体系，服务者职业认证、职业教育、雇主品牌都得到更多重视。政府和行业将通过数字化手段形成房产服务行业信用评价机制，推动服务者职业化。由恒天、广缘、21世纪不动产、固家四家经纪公司的一房盟房地产经纪公司就是邢台房地产经纪走向职业化、专业化的外在表现。

       房地产的购房需求逐步回归居住本质，由经济增长、人口流动等基本面主导的供需变化，是未来房地产市场的主要驱动因素。几大趋势将开始出现：第一，市场存量化程度加深。第二，从卖方市场进入到买方市场，对居住品质的要求不断提高。第三，买方市场还对服务提出更高的要求。

明日节目预告

       明天上午，住在邢台·第1房产广播节目将播出“新房动向标”栏目，本期将邀请邢台房地产业协会特聘副会长单位、美的置业石邢城市公司项目营销总监何莹莹做客直播间，和广大听众一起聊聊“当下置业思考：小户型因何吃香？”感兴趣的朋友可以拨打直播间电话，和主持人、嘉宾一起交流互动。直播间电话：2277118、2277119、2271890.

       节目播出时间:明天上午9:05--9:55；收听频率：FM91.7、FM89.6、FM104、FM105.7。

由邢台市住房和城乡建设局指导

邢台房地产业协会及

邢台广播电视台联合主办

01收听频率

FM91.7邢台交通音乐广播

FM89.6邢台经济生活广播                

FM104爱在104女主播电台              

FM105.7乐享1057 

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