专家解读 | 用房地产视角看三孩配套政策

【易哥说】

伴随着人口老龄化日益突出，三胎生育政策应运而生。

5月31日，中央政治局召开会议，宣布实施一对夫妻可以生育三个子女政策。

7月20日，中共中央国务院下发了《关于优化生育政策，促进人口长期均衡发展的决定》，对人口政策进行全方位梳理。

大家最关心的关于三胎政策相应配套措施终于来了，为此，我们整合了业内专家的观点，一起解读对房地产有何影响？影响有多大？

01义务教育优质均衡发展对学区房的影响

《决定》提出，推进城镇小区配套幼儿园治理，持续提升普惠性幼儿园覆盖率，适当延长在园时长或提供托管服务。推进义务教育优质均衡发展和城乡一体化，有效解决“择校热”难题。

盘古智库高级研究员江瀚表示，未来学区房等一些比较特殊甚至畸形的房地产现象，将有可能得到有效的遏制，国家有可能将会出台一系列的政策，将学区和房地产进行剥离，最终的结果是让教育更加公平。像学区房这种有特殊功能的住房，将有可能在市场上逐渐失去吸引力。

02家庭人口数量变化对户型的影响

根据《决定》，地方政府在配租公租房时，对符合当地住房保障条件且有未成年子女的家庭，可根据未成年子女数量在户型选择等方面给予适当照顾。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为，从理论上讲，三孩生育政策的实施会增加人口数量，因此，住房供应数量也应增加。与之前的全面二孩政策比较而言，住房户型应该更大些，原来的三居室或两居室，应该由四居室或三居室替代；相应的90/70政策、住房的户型设计要求以及大中小户型的供应比例政策也需要做出调整。

03差异化租售对购房门槛的影响

此次政策最值得关注的地方在于，地方政府可以研究制定根据养育未成年子女负担情况实施差异化租赁和购买房屋的优惠政策。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，虽然没有明确提及优惠政策，但在降低部分购房的门槛，尤其是部分地方对于首套、二套等界定比较严厉，若是后续人口规模增大后，相关住房政策存在调整空间。另一方面，后续基于人口结构和居住实际需求，在给与购房各类支持，包括购房补贴、税费减免等政策方面也可能出现调整。

04生育成本对房地产市场的影响

结合全面放开二孩政策的实施效果看，业内普遍认为，即使总生育率可能出现上升，但未来三孩生育政策及配套支持措施所带来的人口增量，还需要时间的沉淀。

原中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容认为，高房价对生育决策产生了挤出效应，即房价上涨挤出了对其他消费品（包括孩子）的消费，因此会降低对孩子的需求。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，住房方面，享受公租房户型选择利好，实施差异化租赁和购房优惠政策，都是在减轻生育养育的成本。不过不能单看与住房相关的某一点政策，因为放开生育是个一揽子工程，需要各部门的努力。

05老龄化趋势对康养需求的影响

《决定》也指出，老龄化是我国发展面临的重大挑战。预计“十四五”期间我国人口将进入中度老龄化阶段，2035年前后进入重度老龄化阶段，将对经济运行全领域、社会建设各环节、社会文化多方面产生深远影响。

盘古智库高级研究员江瀚表示，养老地产会进入一个发展相对较快的时期，满足养老需求将会成为房地产市场发展一个重要垂直领域的方向。