共有产权房如何出租？

    自从决策层在政治局会议宣布“增加保障性租赁住房和共有产权房供给，防止以学区房等名义炒作房价”之后，租赁住房和共有产权住房的支持政策就加速落地。国务院宣布允许非住宅用地和存量用房可以调整成租赁住房，共有产权住房同样陆续有重磅消息落地。

     7月21日，《杭州市共有产权保障住房管理办法（征求意见稿）》公开征求意见。在使用管理方面，共有产权保障住房可以增购和上市。其中，共有产权保障住房购房家庭取得不动产证满5年的，可向代持机构提出一次性增购政府份额的申请，增购后住房性质转为商品住房，权利性质调整为出让，但需满10年后，方可上市交易。
    这让很多人看到了共有产权房合理合法转化为商品房的希望，但从北京共有产权房设立的初衷来看，短期内不会实行。
    早在2017年9月底，住建委公布的《北京市共有产权住房管理暂行办法》大纲中，就已完全切断共有产权房金融属性，无论买卖还是出租，都是内循环交易、封闭式管理。
    4月19日，北京市教委印发《关于2021年义务教育阶段入学工作的意见》。意见首次提出“共有产权住房与其他普通商品住房入学政策一致”。这个提法，让此前一直对共有产权房持有入学政策顾虑的家庭，彻底打消了顾虑。
    而共有产权住房能不能出租，如何出租，租金如何分配等问题，也有了明确的落地政策。
    7月16日，北京发布了《关于规范共有产权住房管理工作的通知（试行）》，对共有产权房出租试行细则规定，购房人需要通过市级网络服务平台提交共有产权房租赁登记，政府产权份额应获得的租金，将按照就低的原则，每个项目收取固定标准的租金。
    平台选择有规定，出租对象有限制
    征求意见稿中拟规定，共有产权住房租赁活动统一通过市级代持机构建立的网络服务平台办理，包括住房出租意向登记、出租使用协议签订、住房情况核验、住房信息发布、租赁合同网签、租赁登记备案等。服务平台与市住房租赁管理服务平台、房屋大数据平台、安居北京住房保障管理信息系统实行联网。

    共有产权房出租，必须在这个平台上申请办理，不得自行出租。没经过代持机构同意的一律视为违规操作，将对个人及中介机构进行处罚。将机构和个人信息录入管理系统作为不良记录，严重者会暂停办理该套住房的回购和上市手续。并向代持机构返还违规期间政府产权份额部分租金收益。

    因为代持机构并不从事带看房等中介的工作，这次拟出台的新政给出了两种方式。服务平台发布了共有产权房出租房源后，中介机构才能代理这套房子的出租业务，没有经过平台审核并发布的共有产权房出租，中介是不能代理出租业务的。

    当然，房主和租客也可以通过服务平台自行达成出租，并在平台上网签租房合同，完成租赁备案和出租登记。
    鼓励优先面向本区公租房备案家庭和符合共有产权住房购房条件的家庭出租，出祖的对象要经过服务平台审核。
    住房租赁期限原则上不超过3年。住房租赁活动中涉及的相关税费，按照国家及本市相关规定执行。
    租金定价要符合市场行情，政府产权份额就低收取
    租金的定价由共有产权房的购房人按照实际的市场租金水平来合理确定。代持机构会根据所在区域的市场租金，定期发布成交信息，引导形成     “稳定预期”。租金过高，房子也租不出去。
    但如果你的租金定价太低，新政中也做出了规定，购房人拟定的住房租金标准低于代持机构确定的市场租金标准，代持机构可优先租赁住房，按购房人拟定租金标准及持有产权份额比例，向其支付租金收益。代持机构可以将租赁来的住房作为公租房配租。

    共有产权房是个人和政府各自按比例获取租金，那么政府产权份额的租金收多少？这次北京制定的试行标准中，采用定额方式收取，原则上根据区域市场租金水平，按照就低原则综合确定。

    举例来说，一个共有产权房项目，政府产权份额为30%，80平米的户型，租金根据楼层、朝向、新旧程度、家具家电配置的不同，价格区间是3000--5000元/月。按照就低原则，整个小区的同户型租金都按照3000元为标准，政府产权份额收取900元的租金。
    当然，如果有人要按照2000元出租，那么政府就会按照2000元承租过来，然后分配给公租房家庭，防止过低租赁价格侵害政府产权部分权益。
根据征求意见稿，共有产权住房的出租租金收取，将采取资金托管方式。

    购房人在代持机构认可的商业银行开设账户，并与代持机构、银行签订委托协议。租金到账后，将按约定将政府产权份额的租金收益按月、季度，划转到代持机构指定账户。

    住房租赁活动中涉及的相关税费，按照国家及本市相关规定执行。
    总体来看，本次通知就是允许共有产权房出租，按照产权比例分配租金。从法律角度给了共有产权房购房者对于出租收益权稳定安全的实施方案。