【安居客】波哥聊楼市122期：从统计局7月数据，看下半年房地产的小趋势

1、下半年楼市降温将是主基调

1）作为下半年首月，7月楼市热度的下降在房价层面来也得到体现 ，一线城市一二手房价格涨幅环比纷纷回落，值得关注的是深圳二手房价连续三个月环比下跌。深圳调控的作用显现力正在不断体现，预计后续一线城市降温将是个大概率事件。

（一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.3个百分点。其中，北京和上海环比均上涨0.7%，涨幅比上月分别回落0.6和0.3个百分点；广州上涨0.6%，涨幅与上月相同；深圳下降0.4%。）

2）值得关注的是，三线城市二手房价环比由涨转跌，显示出三四线热点城市政策升级打“补丁”的效果亦在不断显现。从近期被约谈的城市来看，三四线城市亦有覆盖，这也预示着更多三四线城市的房产调控的覆盖面会进一步扩大，市场降温的步伐会加快。

（三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格环比由上月上涨转为下降0.1%。韶关、大理环比降了0.5%）

从7月的调控方向来看，住房和城乡建设部等8部门发文，联合持续整治规范房地产市场秩序，同步住建部5个城市的约谈预示着房地产调控从紧的节奏不变，预计在密集的调控压力下，3季度房价上涨的压力明显趋缓。

2、房地联动，而不再单控房价

1）深圳、天津、青岛、惠州出现了土地出让中止或延期的公告，意在优化调整土地竞拍规则，此前，自然资源部召开闭门会议，明确二批次核心城市土地出让政策调整。限定土地溢价上限15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价。到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属。

（1—7月份，房地产开发企业土地购置面积8764万平方米，同比下降9.3%；土地成交价款5121亿元，下降4.8%。）

2）着力推动建立房地联动机制，实现限房价、控地价、提品质，一方面在土地出让环节严格控制起拍价和溢价率上限，房企在拿地阶段就可明确知未来的房价上限，提前考虑利润空间，以便在拿地时更加理性。另一方面，也吸取过往只控房价忽视品质的方式，强化对于住宅品质的监管，对于建筑品质在出让时给予明确要求，在保证房企合理利润的同时，保障了住宅品质。

3）推进建立购地企业资格审查制度。以往的土地出让大都是“价高者得”，绝大多数对于竞买人本身的状况并没有设定严格审查制度。预计后续会加大企业资格的审查力度，完善审查流程和相应标准，包括禁止“马甲”拿地保障公平性。提高竞拍门槛，不但要求相应资质，还可能对房企的负债情况设定要求。

3、降杠杆的趋势不变

在房住不炒的大背景下，今年流动性整体放松并未给房企融资带来直接利好，金融侧调控的重要性被不断强化。从央行二季度的报告来看房地产金融政策没有发生变化，在深化落实房地产市场平稳健康发展长效机制的同时，积极推动金融供给侧结构性改革，优化金融市场体系，保障房地产行业健康发展。

（1—7月份，房地产开发企业到位资金同比增长18.2%；其中，国内贷款15402亿元，下降4.5%；利用外资44亿元，下降44.4%；自筹资金35533亿元，增长10.9%；定金及预收款45398亿元，增长38.3%；个人按揭贷款18953亿元，增长17.0%。）

1）房企降杠杆的驱动力不断增强，在此背景下，更大限度通过加快销售回款，增加股权融资的比例将是下一步的重点。

2）建立购地资金审查和清退机制。对拿地资金来源的审查会进一步从严，不但会严查银行、信托、资管甚至私募类资金向房企提供土地款类融资，还可能会审查参拍企业的股东是否含金融或类金融机构，以防止明股实债方式继续向房企提供土地前融款。部分城市会对土拍提出限制转让要求，例如对拿地后合作开发的相应要求会更严格。