波哥聊楼市第124期：今年金九银十可期么？

一、政策面:调控压力空前

8月过半，本月以来，北京打击“假离婚”购房，杭州加码限购，广州调整人才购房政策，上海二手房房贷申请执行“三价就低”原则……据中原地产研究中心统计，8月截至目前，已有宁波、成都、杭州、金华、内蒙古、贵州、武汉、义乌以及住建部、央行等部委发布房地产调控政策接近50次。

1）堵漏洞是态度，8月3日，广州黄埔取消人才住房政策；8月5日，杭州限购加码，同一天，成都严格认定赠与住房行为的限购标准，进一步优化购房资格复核顺位；8月6日，北京限购严查假离婚；

2）信贷从严是执行力。上海三价从低、深圳二手房指导价。合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中，相对最低的价格审批贷款额度。

3）学区政策调整是长线。合肥发布了《关于建立热点学区二手住房交易指导价发布机制的通知》，正式出台二手房指导价政策。根据规定，自2021年8月25日起，暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在合肥市第四十八中学、合肥市屯溪路小学、合肥市第三十八中学、合肥市和平小学学区范围内购买二手住房。

东城区新学年有超2000名干部教师交流轮岗；密云区已安排38名正校级、12名副校级干部轮岗，118名教师进行城乡流动，还有27名教师进行区域内流动。

二、市场面：成交同比下滑是趋势

根据国家统计局数据，1至7月，全国房地产开发投资84895亿元，同比增长12.7%，较1至6月的15%下调2.3个百分点。7月商品房销售面积同比下降8.5%，其中住宅销售面积同比下降9.5%。

从2010年到2021年，真正意义上9月份销量比7、8月份要好很多， 就主要出现过两次，一次是2020年，56个重点城市9月份新房成交量比7、8月份超出了50%。其次就是2016年，40个重点城市9月份新房成交量比7、8月份高了16%，而其他的年份中，9月份的成交量和7、8月份几乎持平。

1）2020销量主要靠下半年：下半年的高基数10万亿。2021年销量主要靠上半年：上半年9万亿

2）部分城市已开始出现，快速下滑，绍兴：6月出台限购政策，限售等一系列政策影响，7月成交量创今年最低，同比减6成。烟台库存量高，月成交基本稳定在30万平方米左右，库存周期超过了20个月。

3）土地市场对预期影响极大。

8月26日，广州、杭州等地同时发布第二批集中供地挂牌出让公告。相较于第一次集中供地，两地从地块竞买人的资格要求、购地资金来源、出让方式等方面进行了调整。

深圳的土拍则更有代表性：

下调了土地溢价。在保持挂牌起始价不变的基础上，地块溢价率上限统一由45%调整为15%，

进一步下调住房销售限价。本批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等

购房者：要不要出手买房？

8月31日国新办举行“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会

1）城镇化还在进程中。2020年，我国常住人口城镇化率达63.89%，城市数量达687个，城市建成区面积达6.1万平方公里。

2）住房矛盾从总量短缺转为结构性供给不足，人民群众对住房质量和环境提出了更高的要求；城市发展由大规模增量建设，转为存量提质改造和增量结构调整并重。

3）几个重点提示：

A.房企的促销力度会加大，但对于负债率偏高的房企，虽然出现债务违约的公司要谨慎一些。

B.三四线存在市场的“急转点”。例如过往几年，南通房价涨幅在126%这样。这个数据在整个苏北比盐城、徐州、淮安等城市差一些，但要比南京、苏州两大核心城市强一截。例如中海上东区项目开盘在2019年可是红极一时，开盘均价为19770元/㎡，认筹金80万元，千人抢房，全款也难求一套，但最近，便宜23万都无人问津。7月南通普通商品住宅成交量为971套，同比下降63%，环比下降26%。成交均价同比下降1%，环比下降3%。

C.房贷对购房影响大。上海不仅房贷的放款周期变长，自7月下旬，上海市的首套房和二套房的贷款利率还分别上调了35和45个基点。银保监会在召开的全系统2021年年中工作座谈会上提出，要毫不松懈地防范化解金融风险。严格执行“三线四档”和房地产贷款集中度要求，防止银行保险资金绕道违规流入房地产市场。