“活下去最重要” 房企毛利及格线奔向20%

行业“跌跌不休”，在2021年中期业绩会上，多家企业开始期盼“拐点”的到来。
旭辉控股董事局主席林中就预估，明年行业将会探底。
但可以预见的是，拐点到来之后的行业利润水准难现往日辉煌，房企开始进入“薄利”的时代。

1、利润增长接近天花板

据Wind数据，上半年发布业绩的143家房企销售毛利率平均值为26.9%，较去年同期减少了4个百分点，为近4年来首次跌破30%——这些房企在2018年至2020年同期销售毛利率平均数分别为30.7%、30%、30.9%。
行业利润率下行的大环境中，本属于业绩优等生的头部房企也难以独善其身。
今年上半年，华润置地综合毛利率由去年同期的33.5%收窄至31.3%。净利率21.14%，降幅达8.36个百分点。

根据华润置地近三年年报数据显示，2018年内华润置地的综合毛利率一度达到43.4%的高位，2019年下滑至37.9%，2020年再次下滑至30.9%。

同样位居高溢价产品阵营的中国金茂，半年报中毛利率已下滑至20.3%，同比下降了12.2个百分点。

对于利润的削薄，华润置地首席财务官郭世清将其下滑原因归结于，“2016、2017、2018年拿的相对比较高地价的项目，在2021、2022年结算。”值得一提的是，中国金茂也将下滑原因归结在高价地的消化上面，且金茂预计，2022年这一状况将有所改善。

除了高价地，资金端政策的收紧也在一定程度上面影响了房企的毛利率。

华北某房企负责人告诉记者，资金端上，“三道红线”之下，房企融资环境收紧，企业为求稳开始收缩规模、加速项目去化，在一定成程度上影响了企业的利润水平。

“割肉大甩卖”这句夸张的广告词也从侧面映射出了房企利润被摊薄的原因。

建业地产半年报显示，毛利率下降主要是因其在部分城市采用销售去库存策略以刺激各项目销售，收窄了整体销售提价空间，另一方面，去年疫情期打折销售的物业项目也陆续在今年上半年交付结转，今年上半年整体物业销售的毛利率从去年同期的21.1%下降到了15.7%。

据龙湖集团首席财务官赵轶预估，保持20%-25%的毛利率可能是整个行业的趋势。而旭辉控股集团执行董事林峰的看法则更加保守，“能够做到20%就算是成绩优异了，大多数企业只会在15%左右徘徊。”相比2016年行业接近30%的利润水准，林峰的预估数据打了“半折”。

“闭着眼都能挣钱”的时代一去不复返了。

2、进入第二曲线竞争赛道

坐等反弹不如先发制人。2019年开始，“第二赛道”、“第二曲线”成为了房企们的新关注点。

确实，布局第二曲线的房企在今年的形势下也感受到期待给自己的溢利。

2021年上半年龙湖集团实现经营性收入87.8亿元，其中，物业投资业务不含税租金收入47.8亿元，同比增长42.2%；物业管理及其他业务收入40.0亿元，同比增长58%。

龙湖商业运营上半年实现租金收入37.1亿元，租赁住房租金收入10.7亿元，同比增长45%。

同样逐年加码非房业务的世茂集团也在今年尝到甜头。历年年报数据可见，2017年至2020年间，世茂非房业务占比分别为5.1%、5.4%、5.6%、6.8%。2021年上半年，非房业务占总收入占比继续攀升至9%，较去年全年增长2.2个百分点。

非房业务中，世茂服务上半年营业收入42.34亿元，归母净利润5.78亿元，同比增长136%；世茂酒店整体收入达11.9亿元、利润达成2.93亿元，相比2019年同期恢复度分别达112%和97%。

业绩会上，世茂集团董事局副主席、总裁许世坛对于这样的成绩单乐见其成，再次强调表示：多元化“大飞机战略”是世茂抵抗未来不确定性的一个特别好的手段，世茂会更有效地整合地产上下游做一个产业链。

执着于“文旅梦”的孙宏斌在今年也看到成果，融创中国半年报披露，融创文旅上半年实现营业收入26.1亿元，同比增长166%；管理利润提升至4.4亿元。

根据贝壳研究院数据显示，后疫情时代，企业对多元战略重视度再度提升，截至2020年，TOP30房企多元化营收平均占比创近四年新高达11.33%，而在2017—2019年，这一均值分别为8.29%、9.45%和10.83%。

平安证券、华西证券等多家机构都在研报中明确表示，相比开发类房企，更看好行业空间广阔的物管板块、商管板块以及占据购物中心优质赛道、轻资产输出实力强劲的商业运营商。

业内人士认为，从房地产开发到运营商的转化，其中不仅仅是角色的转化，更多是要从单一的地产开发到开发、经营与服务并重，在这个视角中，开发的本业也将变成多元发展的其中之一赛道。

“管理红利”时代下，非房开业务可以拉升房企整体利润水平，也会形成初期受惠于地产主业，后期反哺母公司的产业链效应。房地产企业的发展一方面需要房企提质增效、保证主业开发；另一方面应强化多元化整合及非房业务发展，打造第二增长曲线，开辟新的赛道，增加利润增长点。