【子木聊房】10条真诚的买房思维

来 源 | 子木聊房（zimuliaofang）

房住不炒，未来更好。救市是常态现在每天打开手机，铺天盖地的都是楼市负面新闻。什么房价下跌，房企艰难、新盘打折，土地流拍，地方限跌……多个负面消息集体发酵，楼市整体预期破碎，从而促使整体产业链滋生“恐慌情绪”，房地产市场进一步冷冻，形成“负循环”。

紧接着，经济日报谈楼市：“谨防楼市大起大落”。文中讲到：“并不是说房价不可降，房价在一定程度上小幅涨跌都是正常现象，关键是防范有些市场出现过快大幅下降……”言外之意，稳定压倒一切，“限跌令”被默认为合理。这一幕我见过很多次。权威媒体发声，地方有了“底气”。不出意外，年底会有大批城市出台限跌令，控制房价过快下跌。与此同时，政策放松会不同程度重演，主要从三四线城市开始，向上弥漫。

限跌陷阱限跌令是一块试金石。掏心掏肺地讲，接下来凡是出台此政策的城市，一定谨慎买房，而且站在长期角度讲，房价投资属性比较低。道理很简单，连第一波大调控都抗不住的城市，肯定存在房价泡沫，对房地产依赖强度高。而且限跌令，无异于“此地无银三百两”，告诉大家这个城市房价下跌太严重。按照市场“买涨不买跌”的惯性，出台限跌令的城市，房价会持续性阴跌，刚需购房要做长期打算。

大出清今年开发商面临的困境，是历史级的。因为眼下，我国经济正处于转型阵痛期，不允许出现任何金融性风险冲击。而地产行业属于资金密集型产业，高负债意味着高风险。所以今年的一连串打击，其实是对地产行业的一次强制出清，一切踩红线的高负债房企，无论背景是否深厚，都要重新审视自身情况。高风险背后是开发商对赌楼市一直火热，但楼市已经默认为“牛短熊长”，风险不能由老百姓承担。有钱拿地入场，没钱靠边稍息，金融游戏彻底停止，借钱割韭菜更是不被允许。在这种情况下，地产行业会逐步龙头化，但龙头里，摊子铺得太大的也会扯着蛋。现在看来，小城市经营多年的地方性房企，没有做大做强的野心，负债比较低，反而要比全国性乱铺摊子的房企更靠谱。

博弈的土地市场第二批集中供地陆续上线，情况很糟糕。合肥、成都、杭州、青岛、济南，均出现不同程度的流拍，沈阳出现大面积0报名情况。土地市场是楼市的风向标，此新闻一出，买房者预期彻底没了。市场上更有大量新闻说：“土地流拍，因为开发商不看好楼市”。懂行的人都知道，这不是开发商不愿意拿地，而是拿不起地。今年23城试点“集中供地”，第一轮多城土地被拍出高溢价率，楼市炒火，于是在第二轮土拍出台之前，有关部门开始定向调控打击地价。比如之前有城市出台，土地溢价率不得超过15%。但结果依旧凄凉，因为溢价率下调，但地价丝毫未降。地价高，售价又被限制，这就导致开发商利率走低。

根据房企公布的半年报来看，现在开发商利润降到了历史最低阶段，哪怕是龙头房企，利润也不忍直视。此外，限制融资，拿地金额跟销售额绑定，楼市行情凛冽，多重因素导致开发商进入“自闭”状态。但这种情况并不利于房地产健康发展，土地流拍，市场供应不足，会导致房价有上涨压力，最终肯定会让步。

擦亮双眼开发商难，喊救命没人管，就会寻找一切方法自救。所以接下来会在10月份，“年内最后一个营销档口”，拼命发布营销策略，打折回款。但这里一定要注意两个问题：1、“是否真打折”。有的还会玩文字游戏，先把价格挑高，然后再降低，实际上没打折。这种情况，要多问多看，去附近的中介门店可以问出来。2、谨防大坑盘。有的房企负债高，打折力度大，但千万别“见好就上”，力度太高的，可能是负债高，急需用钱周转。但同时，出现烂尾的概率会很高。目前，我国对房地产金融定向打击，再叠加房价下行，房地产评级较低，所以给房地产输血的管道彻底掐紧了，接下来是烂尾盘的爆发期。如果你想买新房，一定多研究研究公司背后的财务报表。

二手房布局新房期房存在烂尾和质量无法保障的风险，所以，“所看即所得”的二手房将会是不错的选择。而且接下来楼市较冷，有换房需求的业主，预期不再，会大量下调报价，资金链紧缺的投资客也会割肉离场，下调程度远比新房大一些。届时，笋盘会大量出现。高手会选择在这个窗口，与大量二手房中介“建交”，让其寻觅低于市场报价的笋盘。但同时行情冷淡，中介行业“久旱”，很容易形成恶性竞争，暗中乱收佣金，在买房找中介的时候，一定要多问几家，不要听信一人之言。

热点城市房租大涨根据克而瑞数据统计显示，近期热点城市房租大涨，租金及增速创历年新高。2021年7月，55个重点监测的城市排名中，北京、上海、深圳、杭州、广州、厦门、南京、武汉、天津和成都十个城市位列租金涨幅前十名。其中成都的租房平均价格比去年同期上涨了40%，北京、上海、杭州等租金涨幅也超过了20%。楼市一直都有一个规则：房价不涨，房租涨；房租不涨，房价涨。俗称，摁住葫芦又起瓢。这个在一二线大城市表现最为明显。具体原因有三点：1、人口持续流入，可供出租房源有限，自身存在供需矛盾。2、买房人观望不前，住房需求转移到租赁端。3、房价不涨，业主着急，想通过提升房租博收益。房租跟房价不同，直接关系到民生，房租上涨，遏制年轻劳动力流入，从而制约经济发展。目前国家正在大力建造保障性租赁住房，但工程庞大，节奏缓慢，所以接下来，大概率会出政策“调控房租”。比如出台，“二手房租赁指导价”，高于这个价格的不允许在平台上挂牌。但房租不同于房价，不涉及网签和银行信贷，所以调控效果很难显现。房租上涨是难以破解的死命题，大城市工薪一族又要拼命搬砖了。

学区房风险经过2021年上半年一顿操作，所有人对学区房的预期破碎。但依旧会有很多读者问我学区房能不能买。学区房能不能买是跟着当地的制度走的，谁都说不准。但我一向坚持，一二线城市的头部学区房尽量不要买。因为我国施行“共同富裕”战略，且重点打击高房价，那么无论是最赚钱的行业、企业，还是房产，都要被“掐灭”。而三四线城市，因为地方对学区资源捆绑土地价值，已经根深蒂固，改革的动力不会太强，又很难受高层监管。所以我认为，小城市的学区房，只要有需求还是可以入手的。

利率沉默楼市调控，最难的是情绪管理。一连串调控下，当下楼市进入了“悲观沼泽”，很容易出现过度调控。

接下来，一切调控面都会趋于平和，逐步显露“政策底”，房价紧随其后，回调逐步显示“房价底“。利率也开始止涨，向下反弹。大多数城市，买房成本在今年底明年初，会有转折。明年初，银行房贷额度归零，非热门城市，楼市利率和信贷会逐步放开。会逐步利好刚需购房者，入市接盘，撑起房价。

楼市周期论即使当下很多逻辑都被政策强行扭转，但不得不承认，供需原理依在，楼市周期不可破。楼市周期接下来会有两大变化：1、之前是阶梯式螺旋上涨，现在政策强控，阶梯会变得很长2、城市之间房产价值彻底决裂，三四线城市维持长期横盘阴跌，漫漫无尽头，一二线城市则不断触底、蓄势。祸兮福兮，福兮祸兮。现在虽然整个楼市的情绪低迷，但聪明的买房人，会把心态放平，在冷市中寻找机会，而不是一味悲观。换句话说，冷市才是机会，热市只是随波逐流，毫无技术可言。以上十条，皆是子木肺腑之言，希望对大家有用，也可以转发给更多的朋友，学会冷市中守好财富。