保障租赁住房的持续发展性，发展住房租赁控“三高”

房地产行业发展几十年，一直采用高杠杆，高周转，高负债运作，风险变得不可控，从长远发展来看是无法持久的，现在房地产金融调控、并且在住房总体告别短缺等大背景之下，房地产黄金时代结束了。

从“房主是拿来住的，而不是拿来炒的”政策，房地产行业经历调整和变革，这调整和改革也是必然的。

但是一直在打压商品房房价是无法改变现状，就如同静水之前文章所讲：动了买房念头的都不是穷人，有的不需要保障房，但是硬要给他们，而真正需要保障的人却得不到。

所以需要紧跟国家未来发展规划，进入住房租赁领域，发展保障性租赁住房，可成为房企转型发展的重要方向。

新机遇！

在2019年经官网统计，我国城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米，农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米。

并且在第七次人口普查结果显示，2020年全国流动人口为3.76亿人，10年间增长了将近70%，出现供给不足，并且在一些一线城市，人口流入大，导致出现租房困难，经统计：在北上广深等城市，租房人口占常住人口比例已达40%以上，有很多毕业生，年轻人迫切需要能有支付能力、居住需求的租赁住房。（比如亚洲第一大社区来说：在H果园上班人群的平均工资在3000元左右，但是花果园租房的价格确是吓人，两室一厅房租起码1600左右一个月，单间在800左右一个月，还要分区域，但是居住环境........可以说一个月工资起码一大半都在居住上面了，所以说年轻人真的是压力山大。）

在2019以来，住房和城乡建设部部署在沈阳、南京、苏州、杭州、合肥、福州、济南、青岛、郑州、长沙、广州、深圳、重庆等13个城市开展完善住房保障体系试点工作，重点是发展主要利用存量土地和房屋建设的、面向新市民的，小户型、低租金租赁住房，初步探索出一些经验，但普遍面临土地、规划、审批以及运行收支难以平衡等方面困难，亟须国家层面出台文件予以支持。

所以在今年2021年7月2日，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。

在文件基础制度明确标准：保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由城市人民政府按照保基本的原则合理确定。

保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”，主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，并合理配套商业服务设施。支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房，结合现有租赁住房供求和品质状况，从实际出发，因城施策，采取新建、改建、改造。

什么是租赁住房？

租赁住房是指由国家提供政策支持、限定建设标准和租金水平，但租赁住房不归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新进就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房，同时，基于公共租赁住房的保障性特质，国家也有责任通过政策支持来推动公共租赁住房的发展，对此，在《指导意见》专设“政策支持”部分，从土地供应、国家投资、税收优惠、金融支持方面给予公共租赁住房发展以政策支持。

租赁住房有利于引导国民“先租后买”，合理住房消费。实现“住有所居”的目标，通常有两种方式：一种是购买住房，另一种是租赁住房。据了解，在发达国家，首次购房人的年龄比我国要大很多，年轻人长期租房是一种普遍状态。在日本、德国，首次购房人平均年龄为42岁，美国也在30岁以上。鉴于此，国家应在正确引导国民的住房消费理念方面有所作为，即住房应“从租到买、由小及大”。公共租赁住房为居民提供可租赁适当房源，这不仅可以引导鼓励居民租房，减轻中低收入群体购买住房的经济压力，而且可以减少“被买房”群体的数量，对抑制过高房价起到积极作用。

可持续发展性

出租住房存在以下不足：

一：数量少，尤其是在大城市可供出租的房屋数量远远不能满足需求。

二：城市人口膨胀，但可供出租的房屋远远不能满足不是租金太高就是群租问题。（看看一线城市的地下室出租房就知道了）

三: 房屋租赁专业经营机构较少，并且存在很多隐藏风险（黑中介等），但是私人出租房，出租不是首要目的，会出现稳定性差，居住功能不齐全等。（找中介很多人住房都是问题，更别说中介费用，但是私人租房问题有很多，说不租就不租的问题等）

但是保障租赁住房则解决了这些问题，比如：数量短缺、运营不规范等问题，为中低收入无房群体提供数量充足、租期稳定、价格合理的住房。

从房企的角度，无非看的是利润空间大不大，回款速度快不快，所以要吸引房企投资租赁住房，还是得看空间大不大。

从保障租赁住房政策来看，从土地、财税、金融等政策都是可以打消房企很多顾虑，相信这些优惠政策会让企业“算得过来账”，对于引导和支持企业建设保障性租赁住房起到积极作用，早期开发居住公寓和长租公寓的房企的营收都是上涨的，所以紧跟未来发展方向，才能赢得更多发展机会。