刘鹤强调房地产“因城施策、分类指导”，短期地方有望加快政策微调

11月24日，《人民日报》刊发刘鹤副总理文章《必须实现高质量发展（学习贯彻党的十九届六中全会精神）》。文章指出，“实现高质量发展是我国经济社会发展历史、实践和理论的统一，是开启全面建设社会主义现代化国家新征程、实现第二个百年奋斗目标的根本路径。......从高速增长转向高质量发展是风险易发高发的时期，要坚持底线思维，防范化解各种重大风险特别是系统性风险，着力用高质量发展来从根本上防范化解各类风险，实现稳增长和防风险的长期均衡。”

文章强调，在加强实现高质量发展的动力和保障方面，要以深化供给侧结构性改革为主线。在坚持以供给侧结构性改革为主线的过程中，要重视需求侧管理，坚持扩大内需这个战略基点，始终把扩大内需同深化供给侧结构性改革有机结合起来。

要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，着力稳地价、稳房价、稳预期，落实好房地产市场长效机制，顺应居民高品质住房需求，更好解决居民住房问题，促进房地产行业平稳健康发展和良性循环。（点击申请项目云试用，查看热点城市政策趋势）

1、坚持“房住不炒”基调，重提“因城施策、分类指导”方针。

近期中央和各部委多次强调坚持“房住不炒”基调，本月19日央行在第三季度中国货币政策执行报告中提到，“牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”，有利于平稳市场预期，避免受近期“两个维护”落地发力影响市场出现较大波动，短期房地产政策存在改善预期，但“房住不炒”总基调不变，房地产政策微调仍需在总基调指导下进行，保障房地产市场平稳健康发展。

2013年底，在全国住房和城乡建设工作会议上，住建部部长部署2014年工作时指出：“要强调调控的针对性，针对房地产市场出现的新情况，更加注重分类指导。房价上涨过快的城市要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策。房价开始下跌的城市，要注重消化存量，控制新开发总量”，这是政府首次提出“分类指导”调控思路。此后2018年底中央经济工作会议再提“因城施策、分类指导”方针。

整体来看，2013年底和2018年底两次市场出现较大调整压力或波动时，政府均提及“分类指导”方针。当前，房地产市场调整态势仍在深化，信贷环境改善尚未传导至市场端，购房者预期好转迹象不明显，预计短期各地将全面落实“因城施策”，扶持类政策或将加速落地，部分调整压力较大城市政策微调预期较强，提升购房者置业信心，保障合理购房需求正常释放，提高房企资金使用效率，促进房地产市场平稳运行。

2、顺应居民高品质住房需求，更好解决居民住房问题，新建高品质住房、城市更新、保障性租赁住房建设等均为重要举措。

年内重点城市供地“两集中”政策出台，多数城市后两批集中供地陆续引入“竞品质或定品质”要求，引导房企持续打磨产品，提高住房品质。未来房企的产品力将成为其在激烈竞争中脱颖而出的核心竞争力之一，高品质住房的建设将是未来的主要方向。

满足居民高品质住房需求，城市更新或将发挥越来越重要的作用。去年底以来，实施城市更新行动的相关举措持续落地，金融支持的力度亦在不断加大，当前多个城市已发布未来几年的城市更新计划，企业积极参与到城市更新建设中，或是未来实现可持续发展的重要举措。2021年11月，住建部发布首批城市更新试点城市，北京、成都、长沙等21个城市（区）在列。

解决居民住房问题，保障性租赁住房亦将持续发力。8月底住建部召开“住有所居”新闻发布会，提出加快完善住房保障体系，建立购租并举的住房制度金融、财税、土地、市场监管等多策并举，让全体人民住有所居，其中针对人口净流入大城市，要求加快发展保障性租赁住房，解决好新市民、青年人住房问题。此前，国务院已发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确了保障性租赁住房建设各项支持政策。保障性租赁住房的加速建设，将明显增加住房市场供应量，特别是供求矛盾突出的大城市，有利于稳定房价，稳定房地产市场。