波哥聊楼市132期:聊聊预售资金监管那些事

今年以来，房企不断出现违约潮，行业面临着前所未有的资金压力。无论是烂尾楼的出现，还是拖欠供应商、农民工工资，预售资金被提前挪用是个不容忽视原因之一。

一、为啥要对预售资金进行监管

商品房预售资金监管，是因为我国在商品房销售时普遍实行预售制，也就是期房销售。房地产开发企业将已兴建但尚未竣工或即将兴建的商品住宅与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，在未来某一时期拥有所购房屋。

广州有一个澳洲山庄，是一个由于开发商资金断裂烂尾22年，后又因繁杂债权纠纷而重建存在重重困难的小区。澳洲山庄有2834户业主，卖出去近200栋，最终只交付了不到60栋，如今仅有30来户人家在山庄里常住，其他业主则因房屋未建成或未达交付条件而收不到房。2019年8月12日，方兴公司以资不抵债且明显缺乏清偿能力为由向法院申请对澳美公司进行破产清算。

由房地产行政主管部门会同银行对预售资金实施监督管理，将预售资金存入专门账户，根据工程进度放款，能够降低房地产开发项目烂尾风险。同时，加强预售资金监管，将规范房企合理使用资金，有利于房企稳健经营，还有利于维护住房消费者合法权益，促进市场平稳健康发展，稳定预期。

实际上，早在1995年起实施的《城市商品房预售管理办法》中就提到商品房的预售款监管事宜，只是将此职能的制订放权给了地方房地产管理部门。

《房地产管理法》第45条明确规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”

而国内各省市中最早把这项监管举措落到规章中是上海，在1997年4月30日发布的《上海市房地产转让办法》（市政府42号令）第三十八条中已明确，“房地产开发企业收取的商品房预售款，应当委托监管机构监管，专项用于所预售的商品房的建设。监管机构对预售款监管不当，给预购人造成损失的，应当承担连带责任”。

《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办法[2013]17号）中明确规定“各地区要切实强化预售资金管理，完善监管制度；尚未实行预售资金监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。”

二、各地预售资金监管都是一样的么？

房地产市场经过了20多年的沉浮，相关的制度法规从摸索、实践、发展再到日益完善，与经济增长、城市化进程、行业发展阶段密切相关。直至今日，全国已有江西省、福建省、广东省等11个省级政府出台关于预售资金监管的针对性政策。

从城市角度看，经过58安居客房产研究院不完全统计，截止2021年11月15日，全国有75个城市出台针对性举措，这些城市覆盖24个省及北京、天津、重庆3个直辖市。还有12个城市虽无针对性举措出台，但在相关的文件中都有提到对预售资金加强监管、重点整治，或对购房者进行了风险提示。

从75个城市出台针对性政策的时间看，2019年以来呈现直线上扬趋势，随着企业违规失信问题的日益突出，各地政府针对企业的资金问题愈发重视。

1、从各地规范预售资金举措的具体内来看，多以建立多方参与、专款专用、封闭管理为原则，监管账户设立遵循以预售证为单位或以幢或多幢为单位设立一个监管账户，有的城市则设定了预售面积范围，如珠海指出，预售建筑面积25万平方米以下的，可设立不超过3个预售资金专用账户；泉州的项目则指出，建筑面积6万平方米以上、12万平方米及以下的预售项目允许开设不超过3个监管账户；建筑面积12万平方米以上的预售项目允许开设不超过4个监管账户。

2、从监管范围来看，大部分城市将全市都纳入，少数三四五线城市的监管范围较小，只要求中心城区加入，如昆明、泰州、荆州、银川、衡阳等。包头的政策则并没有强行要求各预售项目参与资金监管，而是对凡申请商品房预售资金监管的项目，即可申请预售许可证，不对建设工程形象进度另行要求。而对未申请商品房预售资金监管的，建设工程形象进度达到主体封顶后方可申请办理商品房预售许可证。而企业往往想早点预售早点回款，这样的差异化管理，反而促进了房企参与到预售监管中来。

3、近几年各地出现了企业可凭银行出具的无条件的“见索即付”现金保函免除同等额度的商品房预售款监管资金的规定。即银行开出保函，申请地方政府提前解冻监管资金，如果企业真的无法如期偿还钱款了，便由银行兜底。

三、监管会真的有效么？

答案是肯定的！

1，政府主要从提高预售证发放标准、提高监管额度、与房企信用挂钩三个角度入手。如武汉在今年4月27日出台了《关于进一步加强新建商品房全过程监管通知》中就提高了预售许可证的申请标准，预售形象进度由原先的1/4提高到1/3；石家庄在今年11月则官宣“准现房”销售，把传统建筑预售许可形象进度由涉及总层数的三分之一提高至主体封顶。

在75个出台针对性政策的城市中有21个城市政策与企业信用等级挂钩，有的城市除了和信用挂钩，还对绿色建筑、装配式建筑、绿色企业称号等有挂钩。

2、看似宽松，实则收紧。11月3日成都发布的《关于进一步明确商品房预售款监管有关事项的通知》指出，需优化预售款支取条件，预售商品房项目的监管分户账内资金达到监管额度后，开发企业可申请支取多余部分资金，申请支取的多余部分资金可用于农民工工资支付，而原先对于非工程建设款的用途是不予支持的。同时，也对预售项目出现重大经营风险等情况，可对预售款按照规定流程进行例外支取。而此次调整仅对支取资金可用于农民工工资进行了优化，这对工程建设、防止烂尾和民生保障来说肯定是有利的，但实际上对开发商资金使用仍然是进行了严格的限制。