房企2022年活法：安全第一，发展第二

马云有句口头禅：“今天很残酷，明天更残酷，后天很美好，但可惜的是，很多人死在明天晚上，而看不到后天的太阳。”

这本是鼓励大家坚持的一句话，不成想，这也成为当下房地产最形象的解读！

目前老潘调研下来，房企在明年上半年依旧是困难阶段。

房企真正要活得轻松点，要看明年三季度！

即2022上半年偿债高峰过后，看房企压力是否好转？

Part 1 明年上半年依旧“不乐观”

为何说2022上半年依旧不乐观？

核心在于债务高压与房企开源乏力的冲突！

眼下，都说2021年是美元债务高峰年，但事实上2022年债务更高。

以WIND为统计口径，2021年地产美元债到期总规模为586.3亿美元，而2022年地产美元债到期规模合计617.9亿美元，体量更大。

2022上半年偿债压力巨大原因就在于

其一，2022年上半年为地产美元债到期高峰。

仅仅1-7月到期规模就高达462.8亿美元，占全年约70%。

其中1月、3月、4月、6月、7月债券到期最为集中，单月到期规模均超过75亿美元。

其二，明年上半年房企销售回款会继续承压。

一方面绝不会像2021上半年的火爆销售，另一方面，加上2022年基于保民生、保交房的不动摇，预售资金严监管很难放松，所以留给房企可动用偿债的资金并不多。

以上债务还仅仅是美元债，加上国内信用债，其他表外债会更多，所以，2022上半年依旧不乐观！

同时，你也可能会问，几千亿的房企，仅仅几百亿的债务都会压力巨大？

核心原因就在于房企如今“开源”乏力，房企两大资金来源渠道几乎都被“重创”了。

一方面经营性销售回款、预售资金监管被管控，另一方面，各种融资渠道针对多数民营房企几乎都快堵死了。再加上卖资产在眼下整体行业信心不足背景下，差资产没人要，好资产打骨折出售又陷入博弈僵局……所以房企活下去急需的资金来源，基本都遇到了“卡脖子”。

一边是资金流入“受阻”，一边又是“债务”高峰期到期，所以整体看，2022上半年和2021年眼下市场并没有多大区别。

至于眼下的“民营房企几乎不拿地，缓项目开工，债务展期、高管工资5折……”等等所谓的节流术，更多是一种无奈之举，而且相对巨额债务，可能也是杯水车薪、缺口巨大。

Part 2 安全第一，发展第二

预测2022上半年不乐观，老潘并非是唱衰！

事实上，老潘依旧看多中国房地产这个行业。

中国房地产2021年前11月销售突破16万亿，2021年与去年规模大致持平甚至略微超过。未来5年，城镇化需求、改善需求、美好生活需求都是真实的，未来中国房地产保持15万亿上下波动也是大概率事件。

显然全局看，地产行业并没问题，依旧是汪洋大海，但更关键的问题是，你是否还能在活在明天的地产海洋，就未必了！

目前从政策角度来看，除了三稳之外，就是“保行业、保交房、保民生”，这是政策背后最大的主基调。而在这一政策背景下，即使一些大中型规模房企暴雷、破产、被收购，从政策角度来看，并没有表示要护航！

保行业不保企业，似乎已是顶层共识！

未来2-3年，问题房企可能“该卖的卖，该被并购的并购，该死的死。”从这个角度看，未来房地产战场的主角依旧还是“国央企、优秀民营房企”，他们将是楼市的主力军。

如此大背景下，眼下房企的活法是什么？

规模论已经暂停，利润论也让位于现金流，如今的房企，已经进入“安全第一，发展第二”的阶段性波段！

2022年，增厚现金流、活下去，不爆雷已经是第一战略。

眼下乃至2022上半年的局势，已经容不得房企一次爆雷。

因为整个金融机构、供应商、消费者都已经是惊弓之鸟，草木皆兵，房企一次突发的公开爆雷，就会遭遇严峻的挤兑、抽贷和随之而来的销售大跳水。

Part3 优秀民营房企能活得好

未来国企央企活得好，是一种行业共识。

那么，又有哪些优秀民营房企会活得好？

其一、满足三道红线的房企就安全了吗？答案是未必。比如，个别爆雷房企之前就是绿档。所以三道红线即使是绿档，也未必代表绝对安全。

其二、规模小的民营企业就能活得好吗？长远看，也值得商榷。

今天在“活下去、去杠杆”语境下，“规模论”已被按下暂停键。但事实上，小而美的房企依旧在未来缺乏综合竞争力，拥有更大规模的头部稳健房企综合优势依旧是突出的。

其三、过去的规模房企尤其是网红规模房企，黑马规模房企，几乎规模企业就等同于“高负债房企”，类似这些网红规模房企在2022年乃至今后会面临调整、收缩甚至爆雷风险。

从这个角度讲，类似碧桂园、龙湖、旭辉、滨江等规模领先，负债自律、综合竞争优势突出的民营房企将在未来能够活下去、活得好！

Part4 民营样本

老潘今天以碧桂园来举例，不仅仅是因为它是行业销冠，而是因为，碧桂园整体上，也可算优秀民营房企的一个样本！

其一，过去规模2字等同于高杠杆，但碧桂园却是通过适度负债率实现的业绩高增长，这是其他高增长民营房企所不能比拟的。

其二，不仅要看到行业上行期2016年、2017年、2018年碧桂园的业绩黑马爆发，更要看到在行业调整期、寒冬期2019年，2020年，2021年的业绩稳健增长力。即无论行业春天还是冬天，碧桂园业绩增长都是持续的、稳健的，有力的。

相对而言，碧桂园在楼市春天、冬天都能活得好，而另一方面，业绩能持续多年稳居行业第一，当然也是综合能力优秀的体现。

其三，三四线楼市一直存在争议，从2016年到现在三四线城市房子似乎一直不太好卖，但碧桂园却可以持续做大。

截止2021年11月，碧桂园累计权益销售额5354亿，是目前行业唯一突破5000亿权益销售额的房企，而且碧桂园实现了连续11个月累计同比增长。

仅仅以上3点，就足以证明，碧桂园外部战略和内在系统竞争力的优秀。

事实上，融资难的2021年，12月终于迎来房企融资债券适度放松，但幸运者更多还是国企、央企，民营寥寥无几。但作为民营房企的碧桂园，目前已完成首期20亿供应链金融ABS以及10亿公司债成功发行。

这也从资本市场角度反证了金融机构对民营头部碧桂园后期发展的认可！

Part 5大安全法则

今天房企已进入系统均好、系统竞争的时代。

按照碧桂园的话来说就是全周期的综合竞争力。

但在眼下，如果从企业安全大视角去解剖碧桂园，那么，成长安全、财务安全、土储安全、战略安全、品质安全，将是支撑碧桂园系统安全的综合视角。即碧桂园形成了5大系统安全！

1，成长安全性

成长性核心看今天的成长性和明天的成长性。

今天成长性，2021年1-11月，第三方统计数据显示碧桂园全口径销售金额达7290.0亿。

未来成长性，2021年1~11月，碧桂园权益拿地金额达1333亿元（数据来源智研科技），行业第一，这也意味着碧桂园后期业绩持续成长性的保证。

同时碧桂园稳健拿地，充分展现出龙头房企稳健经营的底气；且1-11月碧桂园拿地销售比25.0%，可见碧桂园依旧保持了审慎拿地布局的稳健步调。

来源：智研咨询

2，财务安全性。

相对其他规模高增长房企往往都采取了“高负债、高周转，高增长”打法，但对于碧桂园而言，却一直在恪守合理负债纪律。

其一，净负债率多年低于70%。截至2021年6月30日，碧桂园的净负债率仅为49.7%，连续多年保持低于70%，低于“三条红线”要求；

其二，现金流充沛。一方面高回款率是充沛现金流的前提，2021年6月碧桂园权益回款率达90%，而且碧桂园已连续6年达到90%或以上。另一方面，2021上半年碧桂园期末现金充沛，余额高达1,862.4亿。

其三、融资成本较低。这些年，碧桂园融资成本持续降低，尤其在行业融资趋紧大背景下，2020年加权平均借款成本为5.56%，而2021上半年融资成本继续降低为5.39%。

应该说，稳健的财务状况让碧桂园能够应对动荡的市场环境和金融环境，最终支撑碧桂园健康增长。

3，土储安全性

不仅是数量上新增拿地额和权益新增货值行业第一，碧桂园的整体土储分布、土储结构、土储成本都安全又能实现合理利润预期。

其一，在集中供地为主导的2021年楼市，碧桂园前6月77.5%投资金额在非集中供地城市，这一方面坚定了深耕三四线，一至六线城市全覆盖的战略不变，能够部分规避集中供地过热的竞争。另一方面，碧桂园能够持续低成本拿地的优势，平均拿地成本稳定在3000元/平米以下，地货比在35%以下，留有充足的利润空间！

其二、聚焦优质三四线的持续投资与深耕效应显著。

碧桂园是三四线老司机，但碧桂园对三四线也是有选择性的，进驻城市多数为人口规模50万以上、发展潜力较好的城市，这就保证了发展的持续性。另一方面，一旦优选的三四线进驻后，碧桂园坚持投资连续性，一个统计数据很能说明问题。

即2020年碧桂园投资199个城市，有138个城市是2019年、2020年连续投资的，118个是2018年至2020年连续投资的，101个城市是2017年至2020年连续投资的，也就是说，碧桂园超半数的城市做到了连续四年持续投资！

投资的持续性让碧桂园发挥了很强的品牌效应、口碑叠加、去化加速和利润实现！

其三，三四线竞争优势在强化。

这3年大部分百强房企由于看好一二线城市更确定的去化和稳定的现金流，所以收缩了对三四线的投资，加上昔日一些重仓三四线房企的爆雷和承压，所以，反而2021年之后，碧桂园也更容易继续提升三四线城市的市占率。

4，战略安全性

老潘认为这一轮房企暴雷一大部分原因正是因为战略上过度多元化投资，导致现金流危机。

在多元化扩张战略上，碧桂园一直高度克制，并短短几年间已经颇具效果！

其一，保持与主业形成高度相关。

即碧桂园多元化整体围绕地产主业，涵盖智能建造、智慧餐饮、现代农业和新零售等，形成了独特的相关多元化和协同效应。比如

• 智能建造提高安全系数、精密度、降低用人成本；

• 物业服务与政府达成合作、扩大品牌效应；

• 创投所投项目涵盖产业上下游以及消费、服务领域，打通全产业链，最终服务于地产主业，推动市场占有率进一步提升

碧桂园多元化产业协同关系图

其二、非主营业务收入持续增长。

2021年上半年，碧桂园包括物业投资、酒店经营、智能建造、智慧餐饮 、新零售及现代农业等在内的其他分部贡献收入29.01亿，同比增幅高达62.2%。

碧桂园无人农机“天团”

以当前碧桂园着重布局的机器人产业为例，截至2021年10月底，碧桂园已有18款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖25个省份近280个项目，累计应用施工超550万平米。

碧桂园博智林建筑机器人

同样，碧桂园智能家居成长迅速，目前碧桂园方已拥有肇庆、信阳、滁州、潮州四大智能家居生产基地，预计设计产能250亿；

5，生产安全性

“我们要把安全和质量放在第一位，速度和效益要让位给安全和质量！”

——BOSS杨

近年来，碧桂园高度重视安全生产管理，反复强调安全质量永远排在第一位！

也因此，自2018年以来，碧桂园主动提出“提质降速、行稳致远”战略，全面系统展开安全生产的隐患问题的前置管理、过程管控，取得阶段性进展，规避生产安全问题。

比如碧桂园成立安全生产监督管理委员会，由碧桂园集团总裁莫斌担任安全生产监督管理委员会主任，并邀请清华大学方东平教授加入安全生产委员会，作为集团安全总顾问。同时，碧桂园以各个区域为单位设置安全生产监督管理委员会。截至2021年12月，碧桂园各区域设置专职安全经理106人，项目专岗安全经理1877名。

比如打造涵盖人脸识别、AI智能摄像头、VR安全体验、塔式起重机远程安全监控系统、环境监测系统等“智慧工地”施工现场管理一体化平台。这个系统很强大，比如工友进场时，系统通过人脸识别汇总工友年龄、性别、工种、当天工作时长等关键信息，对劳动时间明显超长的工友发出提醒，精细到每一个“人”。截至2021年12月，碧桂园已在223个项目推行“智慧工地”。

碧桂园智慧工地塔吊检测系统

同时，智慧工地系统“千里眼”，工友突发疾病倒地、项目内突然起火、冒烟，有人非法入侵翻墙进入等异常状况都在智慧工地AI智能摄像头的监控范围之内，可以自动侦测安全隐患场景实时发出警报。

来自家人的安全寄语视频，“护航者计划”是碧桂园安全生产一个暖心的创举。以此唤醒碧桂园工程人“安全保护家人”的意识。

比如在碧桂园项目工地上，开工时段的入口显示屏上连续滚动播放着来自工人家属录制的安全提醒短视频。这是碧桂园集团正在所有区域广泛开展的“护航者计划”，通过这样的创新措施，让工人们时刻铭记自己是家里重要的“顶梁柱”，安全也是为了更好地守护家人，从而强化自我驱动的安全意识。

截至2021年12月，碧桂园集团全国106个区域共拍摄5万余条工友家属寄语视频。

小结

眼下房企，安全大于增长，现金流大于利润。

虽然2022年房地产以稳字为主基调，但这也并不能改变中国房地产持续洗牌、问题房企出清的现实和残酷。

今天很残酷，明天更残酷，后天很美好，未来唯有国央企和优秀民营房企才能活得好！