2022年房地产10大判断（上篇）

今天2022年第一天，按道理应该说

告别最苦、最惨的2021年，2022年应该会更好，或者至少比2021年好。

这是新年第一天的美好愿望，也是一种期许。

但事实上，2022年到底会如何？似乎眼下局势看，2022年其实并不乐观。

都知道，“信心就是黄金”，但此刻，面对2022年地产全面回暖的信心，我们似乎并无绝对底气。

大面上，得看中国经济全局，因为房地产身处中国经济大背景下，一旦中国经济整体下滑，房地产也很难“独善其身”不受影响。

问题是，2021年中国经济GDP预计在8~8.5%，但2022年GDP目前国内乃至全球机构预测都在5%到5.5%，对不之下，2022年中国经济增速整体下滑3个点，5个点在全球并不低，但对中国而言，3个点的降速很恐怖。

也某种程度上，意味着2022年整个中国经济面临收缩和内在深度调整的压力，这将从外围直接或间接对房地产产生全方位影响。

房地产长期还是10万亿+行业，这是业内共识了，但短期看这2、3年却是“调整年”，“规模收缩年”，网上有人说规模收缩40%，这过于夸张了。毕竟2022年中央政策是一个“稳”字。

行业规模2022年大跳水，政府会让么？

2022年房地产究竟如何走向？老潘结合总结为10大判断。

判断1  房地产新走向2021年高开低走，2022年低开高走

2021年房地产可以总结为“冰火两重天”，走向是一条“高开低走”的曲线。

上半年，房企销售大涨，拿地热情火爆

下半年，销售、拿地、融资等瞬间入冬

上半年百强房企平均业绩增长36%，类似金地、美的置业很多业绩增幅在60%以上，而7月份瞬间从火山进入寒冬，业内形容“一秒入冬”！而后连续单月同比下降30%左右，持续半年成交低迷。

另外不仅仅是销售显著下滑，下半年7~11月房企融资同比下滑40%。

2022年楼市是一个什么曲线了？

预计走出2021年迥然不同的相反走势，即开启“低开高走”的曲线是大概率事件。

即2022上半年房企销售依旧是困难阶段。

房企真正要活下去，要稳住，要看2022年三季度，尤其2022上半年偿债高峰之后，看房企压力是否减轻？

反过来，假定2022上半年业绩不乐观，那么2022下半年就必须强制回暖，否则全年销售额就会大跳水，那么中央政治局2022年楼市“维稳”的基调和定位，就会面临挑战！所以，即使上半年不乐观，但三季度或许会出现转机（人为的）！

应该说相对2021年下半年按揭额度和开发贷额度用尽的乏力感，2022年上半年虽然银行两大额度开启充沛，但关键当下房地产资金最大来源即销售方面“购房者观望心态”、“担忧心态”依旧严重，消费者即使按揭额度有，也不愿当下出手买房！

总结下来，上半年“低开”有四个理由：

其一，房产税的试点城市、征税细则的“靴子”还没落地，虽然房产税长期来讲并非降房价，但眼下这个节骨眼，却是最有杀伤力的时候，房产税最大的威力正是目前“将出未出”的阶段，因为它让大多消费者一起“等待”刀落。

其二、2021年成为房企爆雷年，尤其是头部恒大的爆雷引发全行业、全社会的关注。加上2022年政策调控大方针不动摇，购房者对房企尤其是民营房企的信用安全和能否正常交房，都存在极大的担忧和怀疑。所以，今天单纯的降价拉升业绩的方法已经行不通，房企2022上半年买房信心依旧短期“不足”。

其三、有人说，去年11、12月政策不是在“回暖”，2022年应该看多。但所谓回暖只是地产销售朋友圈的“一厢情愿”，综合看更多是一种政策微调和修复，并没有改变调控的基本面，整个调控的定调还是一个“严”字 。

目前共识是“政策底”已到，但要明白的是，政策底到市场底之间还需一段时间。

其四、房企在2021年都在力求活下去，所以节流严重，所以严控甚至不拿地，减少新开工……这也直接导致2022上半年的“供给”减少。具体减少多少，老潘后面有一个分析。

所以，以上4个方面消化还需要时间，加上2月春节传统淡季，疫情也在反复，所以2022年整体上半年销售“并不乐观”。

因此，2022年楼市整体或将走出“低开高走”的局面！

当然，下半年能否高走，最终还看“政策”的方向。

判断2  政策预判政策回暖是托底而非刺激，地方适度放松

房地产是“政策市”，在2021年应该体现的“最为鲜明、最为典型”。

2021年调控达到历史空前。

累计看，2021年年内累计房地产调控次数高达586次，2020年同期则只有458次，预计2021年房地产调控政策次数将刷新历年最高记录！

对于11月、12月政策暖风吹以及2022年楼市政策如何预测？对此，老潘总结3点。

其一、11月、12月虽有政策暖风风，但并非意味着楼市大回暖，大刺激，很多地产人有点异想天开，年底的政策暖风，本质还是“政策托底”而非“刺激”。从另一个角度说，也是对之前政策过猛、叠加效力过强的一些局部修正，这也反向说明政策的PDCA动态调整速度之快。

其二、12月中央政治局会议关于楼市整体一个“稳”字大基调，且首次提出因城施策促进房地产市场“良性循环”以及“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”2点，这意味着

• 一则未来楼市政全局就是“严+稳”2个字，而地方政府则是一个“活”字，这个组合就保持了调控刚性和灵活性的结合。即相对过去，中央强调地方政府有了更大的地方政策灵活性，因城施策的自主性增强了，适宜性更强，但同时大面上，即使2022年GDP显著下滑，房企继续暴雷不断，但也要放弃类似过去楼市寒冬4万亿刺激大幻想。

• 二则“稳”字的涵义应该是多方面的。比如房价“限涨和限跌”会并行，这是稳；比如调控大严厉与小微调会并存，这也是稳；比如2021年基于保交房的过严预售资金监管或许有望在2022年得以微调，即既能保证交房又能不因为预售资金监管额度过多和管控过严，导致房企资金痛苦，这也稳。

• 三则2022年政策调控严厉不变，但局部微调，阶段性回调也是必然。比如一项针对房企高管的抽样调查发现，48%调查高管认为2022年房地产政策将适度放松，而41%认为调控政策2022年会基本不变。

其三，目前都认为政策底已现，但市场底还未到，目前预计2022年3月触底，6月企稳恢复常态已经是比较乐观的判断。

判断3  行业蛋糕2022年商品房销售额下滑10%左右

关于每年房地产销售额的预测，都会有一个误判。

即出现连续3年——“年年说到顶，年年创新高”的笑话。

怎么看？

老潘以为这也没有什么。核心在于人性在面临不确定性和被打击时，会放大对未来悲观的情绪，而在现实中又会顽强的拼搏，最终在结局上超过年初的预期。

这2、3年房住不炒严厉调控基调下，所有机构都会相对悲观一些，所以每年末对下个年度行业蛋糕预判都会“保守”，所以，这也出现了房地产近3年，“年年说到顶，年年创新高”的笑话。

看看史上最难的、最动荡，调控最严的2021年，同样也是如此。

2020年全国商品房销售额17.4万亿，彼时预计都是下调5%到10%，但没想到2021年全国商品房销售额竟然高达18.7万亿。

哎，又打脸了！

核心在于2021下半年虽然下降厉害，爆雷不断，但好在2021上半年房企高开猛涨，最终支撑了全年业绩总量进入18万亿的新高点。

但更长远看，叠加去杠杆，三道红线、融资收紧的政策大基调以及行业产能过剩的局面，未来中国房地产的趋势预期高位下行也是大概率事件。

未来几年，短期会有小幅波动，但向下趋势不会改变！

那么2022年房地产总盘子到底有多大了？目前主流研究机构都认为2022年将销售额整体适度下滑。老潘盘点了一下

标普信评认为2022年楼市在“三稳”政策下，全国房地产市场规模不会出现显著萎缩，预计2022年商品房销售面积下降5%左右，价格小幅下降2%左右。

穆迪研判未来6-12个月融资渠道仍然偏紧，2022年全国合约销售额预计将下降5-10%，较穆迪此前下降0-5%的预期有所下调；同时，预计销售面积将继续下降，同时销售均价将持平，库存水平将保持稳定。

中指院预计，2022年全国房地产市场将呈现“销售面积回落，销售均价平稳运行，新开工面积继续下降，投资低速增长”的特点。预计2022年全年商品房销售面积下降6.8%-8.3%，销售均价仍将保持平稳运行（上涨2.0%-3.5%），所以整体2022年商品房销售额将有所下降，但降幅有限。

社科院认为：2022年中国楼市将从整体降温转向分化回暖，预计2022年全国商品住房平均价格变动将在-3%至3%，商品住房销售面积变动将在-1%至-5%。

……

可以看出，目前全国大部分研究机构都是2022年房地产销售额会适度下降，但下降幅度预判基本都在10%跌幅线以内。

其次，如果从定量分析和房地产销量底层逻辑去分析，会有一个2022年预期销售下行的结论。

即通过一个大公式，即2022年销售额=全国可售库存*去化率来整体测算。

其一，2022年可售库存会整体减少。怎么算？

对此，来自“万虑拾得”做了一个测算：

首先，可售库存维度预计2022年可售库存减少已成定局。即2021年末已开未售面积为10.6亿平方米（同比降13%），加上2021年末待开发土地面积为4.2亿平方米，按照容积率为3.0计算，所以2021年末总可售面积为23.3亿平米（同比降8%）。那么只要2022年一季度土地市场不出现极大程度放量，那么2022年可售库存减少已成定局。

其次，去化率维度会略微下降。即2020年整体去化率为百分之66.5%，2021年全年预计66.4%。考虑到当前供需双弱的市场格局，2022年整体去化率预计约65%。

整体计算下来，2022年商品房销售面积为15.1亿平方米，比2021年同比减少5%左右！

再换个视角，定性分析，2022年考虑到虽然货币供应量、信贷环境改善对市场与消费者购买能力会有所支撑，但依旧短期难改市场下行趋势，即一方面房产税将发未发的观望强化作用，另一方面，2021年拿地量减少以及新开工的缩量将对2022年市场销售规模形成较少供给，导致整体2022年房地产市场销售前景依旧不容乐观！（的确，2021年10月新开工面积同比大幅下降33%，11月新开工面积下降21%。预计2022年的新开工面积不排除同比下滑20%以上。）

当然核心关键还要看三、四季度市场能否企稳回升，2022年下半年是变数很大，但从整体维“稳+严”的大调控基调来看，初步预计2022年整年销售额大概率会走低，且降幅在10%以内，整体走势会大概率出现“先低后高”的走势。

判断4：百强座次榜巨变不是PK业绩谁高，而是PK谁家跌幅最小

其实房企分化一直在继续，但2022年房企会遭遇可能行业业绩最大的业绩分化和百强座次调整！

这种分化和大调整老潘认为核心是2个大结构之巨变。

• 其一国进民退的结构大调整会在2022年显现的更鲜明，核心在于2021年的“拿地端，融资端”的大分化，会在2022年直接表现为“销售端”的大分化；
  

  
  

• 其二、高杠杆派和低杠杆派，这两派房企会产生大分化，即高杠杆是生死问题，而低杠杆是弯道超车的机遇期。

这两大结构之变，在经过2021年的“伏笔酝酿”后，会在2022年销售结果上显现，核心因为业绩分化是最鲜明的差距，最赤裸裸的百强新座次榜！

预计2022年百强座次表会有三大变化。

其一、央企国企会逆势显著增长。这一轮无论是2021年第二轮、第三轮集中拿地的央企也国企胜出，还是12月公司债的央企国企高占比发行，加上消费者在民营房企频频爆雷后对央企国企的信任度更高，因此，2022年不少央企国企的销售额会逆势增长，幅度在10%到20%。

其二，昔日高负债冲规模房企会继续面临2022年的业绩收缩，既受到三道红线去杠杆的深度影响，昔日高负债房企面临活下去、易爆雷的担忧，2021年拿地更少，新开工减少，且战略上从全国化布局调整为聚焦优势区域的战场收缩后，2022年业绩会显著下滑，比如下滑20%甚至40%。

三高房企2022年业绩下滑是必然的，以至于2022年房企业绩PK的不是业绩高低，而是PK谁家跌的少，跌幅少。

最终，跌得少就算是“优秀房企”！

其三，已经爆雷和2022年新爆雷房企在2022年业绩会大幅度跳水。

核心在于一旦爆雷，无论老爆雷，还是新爆雷，

• 银行金融机构都会抽贷，

• 债权人会恐慌挤兑，

• 购房者会主动远离爆雷房企，

• 供应商会罢工，

• 评级机构会下调评级火山焦油

……

最终爆雷房企业绩会大跳水。

彼时，他们更多担忧其实已经不是发展问题，而是生死问题！

所以，2022年百强房企座次表会大幅度挪位和深度调整，一些百强房企甚至脱离百强榜单！

一个崭新的榜单，每个月座次巨变的榜单会“刀光剑影，叹息悲壮”！

判断5：行业出清与爆雷行业出清2022年继续，上半年爆雷声继续

老潘之前写2021年是爆雷年

目前看，2022上半年也依旧是房企爆雷高发期。

核心在于2022上半年房企“债务依旧高压”与“销售开源乏力”的冲突！

即眼下，其他隐形债务、表外债务先不说，都说2021年是美元债务高峰年，但事实上2022年债务更高。以WIND为统计口径，2021年地产美元债到期总规模为586.3亿美元，而2022年地产美元债到期规模合计617.9亿美元，体量更大。

所以2022上半年偿债压力巨大、容易爆雷原因就在于

其一，2022年上半年为地产美元债到期高峰。仅仅1-7月到期规模就高达462.8亿美元，占全年约70%。其中1月、3月、4月、6月、7月债券到期最为集中，单月到期规模均超过75亿美元。比如2022年1月份是房企公开债务到期的一个小高峰，此外还有很多债券利息要集中在1月份兑付，因此1月份是个槛，不排除1月就会有民营房企出现公开债务违约的可能性。

其二，明年上半年房企销售回款会继续承压。一方面绝不会像2021上半年的火爆销售，另一方面，加上2022年基于“保交房”、社会民生维稳方针的不动摇，预计预售资金严监管很难在上半年放松，所以留给房企可动用偿债的资金并不多。事实上，就在昨天丁祖昱评楼市发布会上，房企预售监管资金中可动用的部分不到20%。

这以上还是美元债的高峰期，而且加上国内信用债，其他表外债，整个上半年房企资金压力可想而知的焦虑。

再加上各种融资渠道针对多数民营房企几乎都快堵死了，加上卖资产在眼下整体行业信心不足、缺钱背景下，差资产没人要，好资产打骨折出售又陷入双方博弈僵局很难成交……所以眼下2022年上半年房企活下去急需的资金来源，依旧遇到了“卡脖子”。

一边是资金流入“受阻”，一边又是“债务”高峰到期，所以2022年上半年一部分房企爆雷就是“情理之中”了。

……