房地产市场回暖，稳健房企把握新增长机会

“稳健经营是房企的安身立命之本，也代表了未来行业的转型方向。”

2021年，国内房地产市场经历了流动性紧缩，债务及信用风险仍在逐步出清。12月以来，货币流动性再宽松，房地产金融政策边际改善，房企债务再融资破冰，土地市场见底回升。不过，「房住不炒」仍是行业发展的关键词。
针对房地产行业面临的高杠杆、高周转、过度占用金融资源等复杂性挑战，中央经济工作会议提出「预期引导」、「良性循环」以及「探索新的发展模式」，强调支持房地产市场平稳健康运行，更好满足合理购房需求，为明年定下以稳为主的基调。回顾本轮房地产行业风险集中暴露期，具备合理债务结构、注重现金流安全、聚焦高能级城市的开发商，把握了行业的新增长机会。稳健经营是房企的安身立命之本，也代表了未来行业的转型方向。
支柱产业 稳字当先

12月初，银保监会表示，将在落实房地产金融审慎管理的前提下，指导金融机构为房企之间合规并购提供金融工具支持。这被认为是房地产行业金融政策边际放松的标志。对于并购金融工具，央行金融市场司司长邹澜在日前的新闻发布会上进一步解释，从近几年的数据看，现有的10万余家房企中每年都会有将近500家的企业进入司法破产重整，这是行业优胜劣汰、实现出清的重要方式。邹澜指出，接下来将稳妥有序开展并购贷款业务、加大债券融资支持力度、积极提供并购融资顾问服务、提高兼并收购服务效率、做好风险管理，鼓励金融机构提高服务效率，为并购营造良好的融资环境，助力化解风险、促进行业出清。此外，货币流动性整体宽松也在实施过程中。央行于2021年12月15日起下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.4%，降准共计释放长期资金约1.2万亿元。东北证券首席经济学家付鹏此前对36氪表示，此次降准不是大水漫灌，但预计将惠及包括房地产公司在内的多元企业主体。12月中旬，住房和城乡建设部部长王蒙徽接受新华社记者采访，继续释放积极信号。他指出，房地产市场的基本面没有变，住房需求依然旺盛。当前我国常住人口城镇化率63.9%，仍处在快速城镇化阶段，每年城镇新增就业人口1100万以上，带来大量新增住房需求。针对行业信用违约风险，王蒙徽强调，以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，按照省市统筹的工作要求，以法治化市场化为原则，确保社会稳定、国家和群众利益不受损失。综合来看，在多个主管部门预期指引下，2022年房地产行业风险出清过程将以稳为主，作为国民经济的支柱产业作用仍将得到发挥。
土地市场见底 债务再融资破冰
「严冬」之中，房地产行业暖意从土地市场蔓延。12月27日，北京、郑州第三批次「两集中」 供地正式收官，2021年22城“两集中”供地落幕。多地三批次集中供地出现溢价率回升、流拍率下降现象。相比第二批次的「骤然降温」，三批次供地的土地市场见底回升。其中，上海、杭州等城市率先回温，杭州第三批次土地市场热度最高，35宗出让地块中有24宗触顶摇号，地块触顶率达到69%，并且有多家民营企业参与竞拍拿地，市场活跃度明显回升。在土地市场见底回升的过程中，房企融资也破冰。万科、保利、碧桂园等通过中票、公司债及ABS等工具进行债务再融资。其中，供应链ABS产品在促进产业链的良性发展、实现产业整体资源优化配置等方面具有十分重要意义。在深交所的大力指导和支持下，12月初，龙光地产启动CMBS、ABS等发行工作，标志着房企的资产证券化融资通道再开放。其后，碧桂园作为共同债务人的「建投汇宇-引力保理供应链金融1号资产支持专项计划」在上交所成功发行。项目储架规模20亿元，首期规模2.84亿元。安信证券研报显示，自9月以来，房地产ABS发行有明显减少，11月以来审核有所加快，11月更新审核状态的CMBS或类REITs中，国企、民企项目各有13个、6个。据中信证券基础材料和工程服务首席分析师孙明新观察，房地产调控政策见顶回落后，地产端销售也有筑底迹象，按揭贷款放款速度明显加快。房地产开发投资保持稳定，房屋竣工增速开始提升。预计地产基本面在2022年3月迎来新起点，而产业链复苏将先于开发企业复苏，信用恢复好于盈利能力恢复。
稳健经营：立命之本 转型之道

平安证券研报指出，短期行业阵痛期有望加速房企优胜劣汰。未来，房企无论经营、财务将更加稳健，拥有品牌、管理、融资等优势的房企有望持续享受更高利润率水平。具备合理债务结构、注重现金流安全、聚焦高能级城市的开发商，仍能抓住行业调整过程中的新增长机遇。

以碧桂园为例，行业动荡期公司逆流而上，在经营效率方面持续提升，核心盈利指标持续向好，销售回款保持高位，同时财务基本盘稳健扎实，有息负债总额、融资成本“双降”。

上市公司业绩报告显示，2021年上半年，碧桂园权益物业销售现金回笼约2727.9亿元，权益回款率90%，已连续6年达到90%或以上，处于行业领先水平。销售回款率是衡量企业经营能力的重要指标，对处于资金密集型的房地产行业更是如此。销售回款率越高，代表资金周转速度越快，反映企业财务资金管控能力越强，而快速销售回款才能保障充足的现金流，进而大大提高公司抵御风险的能力。包括智能建造与智慧社区的新型城市基础设施建设投资需求巨大，是新的经济增长点。这是住房和城乡建设部部长王蒙徽日前接受权威媒体采访时指出的房地产行业发展新方向。围绕智能建造和智慧社区，碧桂园进行了一系列探索和实践，全面升级迭代居住产品，构建了“府、云、天、星”四大产品系，满足不同群体的住房消费需求。展望后市，稳健经营既是房企的安身之本，也是转型之道。亿翰智库表示，追求财务稳健的最终目的不是极低的净负债率、剔除预收款的资产负债率以及极高的现金短债比，而是在资金流安全稳健的前提下给企业带来最好的发展，对于碧桂园而言，提高资金使用效率不是单纯说多拿项目，而是要强调旗下多个业务均衡、协调发展，只有这样才能带给企业更广阔的未来。