楼市2022，放弃任何幻想

新的一年总是有各种期盼，我也说说我对这一整年的楼市状况，如果我要对我自己说我的看法，我会希望我

放弃任何幻想

未来这一年会怎么样，不如看下过去一年底层最真实的东西是什么

预测早就无效

过去一年其实是行业整体的总成交量不错

相比较过去一年甚至还要厉害

一手住宅的成交量达到了16万亿，成交面积也达到了15.7亿平米，整体的均价换算一下破了1万/平米

包括市场上的二手房，也是一样，14个热点城市二手住宅的成交金额也实现了3.75万亿

单看数值来看没有任何的异常

和2020年比，和2019年比，和2018年比，不论哪一年不论疫情与否，整体的数字都是非常好的

但是为什么我们的体感会感觉那么难

我甚至在内部会议上和团队说这是我从业以来感觉最难的一年

为什么会这样

因为对于行业本身而言，调控几乎决定了整个楼市的未来

整体的调控频率实在是太过于密集

一个政策管三年的时代早就过去了，2021年几乎每个月都有新政策，没有政策的楼市反而是一个小概率事件

而且在2021年出现大量釜底抽薪式的政策模式，不论是二手房的核验价，一手房的积分制度，土地的集中出让……

这些政策几乎是以前没有见过的，甚至推翻了过去所有的玩法

这也就决定了，在未来的时间里，对行业的任何预判都是没用的

因为你预判了行业，却预判不了调控对于楼市的预判

也因为调控的存在，决定了整个行业随时可以进入熔断模式

熔断就在于产业链上的每个环节对于机制的适应都需要时间

在时间的过渡期内，干扰就会客观存在

对于市场而言，下半年的成交量不论一手房还是二手房都有明显的下滑，但是最大的熔断来自企业

那些我们认为很大的企业瞬间变得不堪一击，百强企业在下半年的销售额直接下降了27.8%

当然销售额下滑倒是其次，更有甚者我们发现原来我们眼中的庞然房企，也变得不堪一击

交付产品品质下滑是其次，也有不少房企已经没有能力顺利的完成社区交付

这就是政策本身在行业内产生的蝴蝶效应，行业的趋势发展，都已经不是我们可以透视的

很多时候甚至连自己眼前的房子后面怎么样很多人都不知道

热钱加速撤离

房地产依然是承载着巨大现金流的资金池，但是现实是
那些承载的热钱开始不追捧这个赛道

这件事的存在有各种各样的原因，首先的原因当然是因为三条红线，我们看到了各个银行对于不同档位房企的放贷额度

这张图表可以看到一条非常清晰的鄙视链，你在什么档位能融的钱就是什么规格的

有没有突破的办法，完全没有办法，因为这就是2021年的游戏规则
我询问了不少银行的朋友，他们都在拼命的寻找新增机会点，这件事背后是他们比更多的房企已经提前认识到
这不是短期政策，而是长期规则
越早放弃对开发商的念头，是当下最明智的选择

除了银行之外，各个机构对待这个行当的认知也出奇的统一

也在加快撤离房地产

背后的逻辑除了因为三条红线之外，也是他们猛然发现原来房企的抗风险性极差

所有的钱没办法在房企内部进行有序循环，所以他们都选择提前离开

资本永不眠，但资金也最残忍

没有热钱的追捧，开发商就失去了一个宝贵的能力：借新还旧

面对偿还债务，所有房企没有办法依赖增长的规模去市面上融资，只能在自己的篮子里选择筹码用来偿还

这样的转变瞬间也让房企意识到，原来篮子里没有什么筹码

没有热钱的开发商，严格意义上也就是个建筑方

存量就是负债

这里你可能觉得我说的是企业，其实我说的是城市

热钱的抽离不是简单的在企业之间的闭环，也逐步的散布到了城市

2021年我们必须要意识到另一个重要问题，就是有的城市存量攀升到很大的程度

过去五年，有不少城市我们发现，房子怎么都卖不完

统计了70个城市整体库存9.94亿平米，需要2.55年消化，其中25个重点城市的库存去化周期是1.26年，而剩下的45个城市，则需要5.25年的消化

这是一个鲜明的数据反差

所有的东西意味着，城市的落差已经变得很大

甚至很多时候大到你可能意料不到

一个简单数字的换算，来感受下城市之间的鸿沟

上海恒隆广场一栋楼的产出就已经超过很多三四线城市年财政收入

我们眼中的一二三四，这互相之间差距不是坡度，很多都是断崖

所以对于一些没卖掉的房子，已经不是我们眼里的卖不掉的时候可以慢慢卖的资产，它很有可能就是赤裸裸的负债

一栋栋没人住的负债

这里的问题当然是复杂的，但是对于很多城市来说他们能抓住的就是开发商

起码要保证在当下市场里开发商拿到的土地能够顺利交付

特别是现在这个市场

如果没有办法交付，也直接导致有一些城市的信用消失

后续的城市发展、土地出让、红利规划都会因此而影响

所以2021年一个场景，就是我们看到了城市和开发商之间的脚力斗争

对于开发商的管理，对于预售标准的管理，对于预售价的制定，管理的越来越多越来越密也越来越细

这是一场暗战，甚至可以说是一场明战

因为每个城市都在严选信用房企，因为房企失信直接助推的是城市失信，这是一个地方政府不能输的博弈

放弃幻想，认清自己

关于城市，关于房企，关于整个行业，看到的不可预测，对于围观的个体也同样如此

在上海好的房子涨了15%，差的房子跌了14%，在深圳好的房子涨了30%，差的房子跌了30%

这是一个大家共识的问题，也是很多人都可以接受的结果

但是根本问题在于，大家不知道自己手里的房子到底是好的还是坏的

甚至有更多人知道自己手里资产是坏的，但不知道到底坏成什么样了

我们团队在做一个选题，关于这一年来上海跌得很惨的社区

本来我们觉得这是一个纯理性的选题

但是访谈的时候当中介给我们看一条降价时间轴的时候，我似乎能够感受到房东的绝望

就是当一个人无数次用降价来试探市场，但是市场没反应的时候的，那一种绝望

可能是核验价的问题，可能是学区调整的问题，可能也就是单纯的老破小遇到了淡市

但是很多资产并非好资产的时候，到底有多差，成为了一个无法感知的问题

很多人不是不想把自己的资产换成更好的，更多人是不知道自己手里的到底有多差

不好的资产在过往可能顺风顺水，但是在未来或许就没有那么多的对冲能力

这一年行业的本质告诉我们，预测本身没有意义

哪怕你预测对了，很大可能也只是你猜对的

对于我们而言，预测未来没有意义，但是认清自己很容易

只要你愿意去面对自己

对于2022年，如果我告诉自己唯一一句话，那就是：

我会放弃对于未来的幻想，而把视线放在自己身上

我是什么样的个体，我未来会如何，以及我当下的资产又是一个什么样的资产

这是一个好像很残酷也没面子的事情，但是这件事情能保命

最后

其实对于我们而言，我们面对着复杂无序的行业，过往的经验已经作废，但是未来已经滚滚而来

我们终将和这个时代狭路相逢

面对这样一次相遇，我们甚至不能期待这一路可以一帆风顺，但是我祝愿我的朋友们可以乘风破浪，扬名立万

2022，请往前走，不要在过往过多停留

-End-