黑铁时代，更要关注地产项目这些核心指标！

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楔 子

近些天，万科郁亮1月份的发言稿刷爆地产圈，地产人喜欢看“落井下石”，所以火爆文章的背后也不乏“事儿不嫌大的”，索性就火烧浇油罢了，还能套取一些流量。

万科在地产圈自带流量，因为对地产行业当下思考的准确性，对未来地产踩点的准确预判性，所以万科的每一次发言都或多或少的能掀起广大地产人的思考，从“白银时代开始”到“黑铁时代到来”，这些都是万科给与地产行业现阶段的清晰定位。

我们索性认为当下地产进入黑铁时代，其特征：

① 地产进入你死我活阶段，降负债成为当下所有地产急需要去做的。

政策端、金融端、市场端等都限制了地产高杠杆，地产高速、低质量发展转为低速、高质量发展，所有当地产企业都应该静下心来，打磨产品，提高业主的居住幸福感。

② 组织要提效，人员要精简、要适配。

由于企业周转效率的降低、拿地速度及规模的降低，必然导致前几年大量的人才需要不再，人员精简是适应目前这个时代的特点，这就导致了开发企业“区域合并、机构合并、人员裁减”，这并不是这个时代独有的特点，是每个行业内卷到一定时代的必然产物。

③ 企业内部降成本。

除了上述人力成本降低之外（裁员外），黑铁时代的开发企业需要向管理要效益，向下游企业要效益。未来地产“成本力”的体现将更加全面，向内卷、同时向外卷，地产低利润下，内卷将愈发明显。

图片来源：中梁学习汇公众号

无论何种内卷，我们都可以预测，未来对地产人才的要求将更加全面，地产成本力将会越来越重要，人才复合才是地产成本力的基础和最原始的资本。

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地产人应关注项目核心指标

对于地产项目最核心的指标便是利润率，所有的地产行为都是围绕着利润进行开展的。对于利润而言，一方面是货值，一方面是成本，最大化的开源节流是实现利润最大化的基本原则。

对于利润指标而言，从设计角度来说，最重要的便是指标数据，这才地产设计人尤其是关注的地方。

（一） 核心数据-面积指标（容积率）

地产开发流程中，从数据角度而言，所有的开发过程都是基于面积指标开展，投资测算面积、方案面积、施工图面积、测绘面积等都与货值、成本息息相关，面积指标失控会带来无法弥补的问题，关于面积应特别关注如下：

1.1 关注各个阶段面积的计算规则，避免货值发生变化。

由于各个阶段的面积计算规则以及当地执法部门对面积计算的不同，极其容易造成各个阶段面积上的算法问题，从而造成货值上的损失。

明确和熟悉各个阶段的面积计算要求，是地产核心指标非常重要的内容，其控制原则为：

第一：梳理各个阶段的面积计算要求，提前排查面积损失的潜在隐患。

第二：面积计算前置，互相检查面积计算，提前发现问题解决问题。

图表来源：网络转载

第三：将面积指标作为地产关键环节的核心内容，地产内部形成交圈较差机制。

图表来源：网络转载

1.2 关注配套面积要求以及地下面积

在土地出让条件中一般会规定地块的配套要求，此外当地也会有其他的配套需求，由于牵扯到产权问题以及后续的移交工作，配套面积非常容易出现少算、多算、漏算的问题，无论哪种问题出现都会造成“擦屁股”事情，对外可能引发规划指标的变动，需要规划重新报批，对内可能牵扯到地上可售面积的变化，引起利润率的变化。

地下工程面积是项目面积中最容易失控的地方，由于车库对于项目的利润贡献较低，所以地下工程一般受开发商严控，地下面积指标严控后，车位数量及各个设备用房就会被锁死，但地下车库中牵扯到专项设计的内容较多也容易发生变化，所以极易引发后续调整导致的比如车位数量不足、用房面积条件不足的问题发生。

关于配套面积的控制以及地下面积的控制，应遵循：

第一：做好前期梳理，对政府相关口的配套要求要清晰，避免少算、多算、漏算的问题。

梳理政府部门对于项目的配套要求

第二：做好前置交圈，方案设计阶段前置施工图设计工作以及政府配套征询工作。

【负面案例】：

1、投策阶段：车位配比住宅1个/户，公建1个/100㎡，地面停车率10%； 

2、落地阶段：车位配比住宅1个/100㎡，商业1.5个/100㎡，住宅全地下，公建地面停车率30%，学校全地上，地下增加247个车位，地下车库面积增加约8200㎡；

问题总结：

注意落实项目公建部分车位配比，增加地面停车率，尽量减少地下部分面积；

【负面案例】：

（二） 核心数据-建筑高度（日照）

建筑高度不仅仅反映的是项目成本，在方案阶段更多的是项目日照影响，这对整个建筑方案的排布至关重要。

项目高度控制时，一方面要避免建筑临界高度对项目消防、结构等成本的影响，另一方面要重视和前置管控项目日照对整体建筑高度的排布，第三了解项目限高的特殊控制等。

对建筑建筑的核心控制：

第一：了解当地规划或控规对于日照的要求。

第二：了解周边项目情况，提前排查周边情况对本地块日照的不利要求。

第三：了解当地限高对本地块的不利影响等。

【案例】来源网络资源

项目获取前项目提资：本地块限高116米，项目获取后跟规划部门要求得知航空限高为88米，限高变化导致规划方案损容严重，最终损容68708㎡。

（三） 核心数据-户型配比

户型配比反映的是开发商的运营需求、营销产品需求，保证户型配比的延续性是项目管控的核心内容，也是设计管理的核心内容。

对与户型配比的核心控制要准守：

第一：户配比满足营销的产品需求，从方案强排开始到最终落地。

第二：产品定位要合理，避免定位失误。

第三：高溢价户型要适配与高溢价区位上，比如景观资源、山体资源好的地方。

【负面案例】济南某项目由于定位变化，导致户配比变化

（四） 其他核心数据-建筑密度、绿地率

建筑密度代表了建筑空间的布局形态，建筑密度是否用足也代表了开发商对于项目开发的基本逻辑，建筑密度越低、绿地率越高，未来小区环境越好，但是同等建筑容积率下也代表了建筑高度越高。

如何平衡建筑密度、建筑高度和绿地率的关系，实际上是在平衡客户敏感点以及溢价的关系。

比如某开发商就不过度追求建筑密度，而更加喜欢中央景观的建筑方案。所以建筑密度和绿地率这个核心指标，需要算经济账。

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小 结

借助于某一开发商的说法：开发商卖的就是面积！首先，管控好面积实现货值最大化，这正是项目“可售比”管控的重要意义；其次，避免面积错误，这是实现风险最小化的关键，也是避免填坑的管控要点。

其他核心数据的管控，不仅仅是专业管控，更多的是交圈管理，实现这些核心数据的管理，需要开发流线中各个条线齐心协力，共同推进。

文章来源:胖栋有话说 id:RealEstateDesigner 转载已获原作者授权。