上海内环内一个很真诚的项目

我们经常会说一件事，别用非此即彼的直线思维去看待当下的楼市，不同的周期里，市场上的任何现状背后都有着复杂的成因
比如为什么新盘操盘周期越来越快，为什么越来越多的开发商开始暂停扩仓
而就在这么一个市场倒逼行业缓慢前行的时期，出现了一个我们眼中不太一样的企业：

金隅
你可能对它的印象在「国企百强」「新型环保建材全球TOP5」...或者最近出现频率比较高的「冬奥服务商」「金隅冠名的京沪高铁」...

上至国家各类重点工程，下至日常所见各类建材
大家生活方方面面都有机会看到这个名字，而关于它房企这一身份，可能有些陌生

但它能够在2020年土地市场大环境不那么好的情况下，以绝对的魄力进入到了上海内环内

背后的原因有很多，但在这之前，它所带来的金隅外滩东岸，可能会给大家一些答案

01金隅用一个很直接的方式进入到一个特殊板块

我们回头看，市面上大部分房企都会选择用“点状布局”的方式进入到一个城市，在多个区域试探市场反馈，打响知名度后再一点一点的往市中心挪

金隅外滩东岸作为金隅进入内环内的首个项目，放弃了以往开发商的默认扩仓方式
而金隅能有底气改变一贯的操盘战略，核心原因也是因为，金隅地块对任何房企来说，都是一个值得去全力以赴的机会

在我们眼中，杨浦东外滩板块的金隅外滩东岸，或许是近两年上海成长性最好的一块地

很重要的一点
上海内环内的区域范围并不大，可大规模开发的板块更甚
目前上海内环内的发展力也长时间的集中在下面四个板块

外滩、北外滩、东外滩、陆家嘴

它们占据了黄浦江两岸以及内环内最核心的物理位置，但从各自板块定义也能看出，陆家嘴和外滩经过长时间的发展，已经进入到成熟阶段

北外滩和东外滩也理所应当的成为了规划最集中，发展速度最快的板块
两者形成了一个双核发展圈，不管是能级还是配套的完善进程，都处在互衡加速中的状态

但东外滩在其中最大的不同就是「世界级科创互联网中心」的定义


这一点放在上海来说太特殊了

我们经常会听到一些“下一个陆家嘴”“下一个张江”等等的类比语句，因为在以往发展路径中，我们都会集中发展一个产业，在其成功之后，用外溢的方式去向外延伸

所以在上海，没有人会质疑金融等强势产业，但也许会说一句：
上海没有互联网

北京有百度，杭州有阿里，深圳有腾讯，这些头部互联网企业抓住了上一轮增长高峰，随后又产生了行业聚集效应，成就了区域产业，更成就了这些互联板块

而当缺乏互联网的上海，赋予东外滩这一重要的国际级功能定义之后，它今后对标的就不再是上海，而是“世界的东外滩”
并且它的发展规模也异常的清晰，在长期战略之前还有额外的短期计划
预计在2025年，杨浦将引进、培育、发展30家以上在线新经济头部企业，3000家以上在线新经济创新型企业

所以如我们所见的，几个头部互联网大厂，如字节跳动、美团、B站等迅速在东外滩拿地造总部大楼

并且相比较别的互联网板块会经历1.0到2.0甚至3.0升级过程，东外滩更像是一个互联网4.0板块
它本就是一个内环内重要的世界级滨水区，位处上海能级最高的“一江一河”区域，身上有2035规划，又有中央活动区的地位
换句话来说，这样的板块本就已经有很强势的能级地位，发展任何产业都有一个足够好的基础
在这一基础上，框定的超3000亿的互联网产业规模（计划到2025年）也就不再是独立发展的

这一重要要素也决定了东外滩会成为内环内未来几年能级高、速度快、且经济实力稳定、聚集了大量年轻产业人才的一个板块
相对的，当产业升级之后，原有的一些生活场景也会发生一些大家想象不到的反哺变化
杨浦内环本就集聚的高校青年群体，加上不断涌入的互联网产业人才，都会促使整个板块往更年轻化的方向发展
加上越来越多的开发商看到这个板块的购买力，陆陆续续进入到这里，侧面也不断提升着板块城市界面

不难设想，一个高起点大规模，且目标清晰的功能板块开始有节奏的去发展，速度一定比大家想象的更快
这一点不仅是对杨浦，对于上海来说，都足以算是一个弯道超车的发展手段

02一个特殊的小环境，给了金隅足够的底气

金隅外滩东岸项目所在的东外滩板块，正处在一个轰轰烈烈发展的阶段

它的大环境几乎没得挑剔，整个板块为了接纳更多的产业人口，交通也好，配套也好，都在加速做升级
但我们眼中的这些优势，放在一个住宅项目来说，也会面对一些质疑声
一个充满活力的板块，背后的宜居性一定会受各个纬度的制衡
比如在区域图中就能感受到，项目位处内环内一个“多横多枞”的核心地段

出行是否便捷、是否会有噪音打扰都是值得大家考虑的因素

而面对这些问题，我们意外发现
金隅外滩东岸的先天条件好到有些刻意
大地块被路网包围的同时，很奇妙的是金隅小地块四周都有肉眼可见的天然屏障

让项目形成了一个闹中取静的小环境底子

更重要的是，这四周地块也都植入了不一样的主题定义
项目西面的杨树浦港并非是一条简单的天然河道，它是杨浦首条水岸历史长廊，属于杨浦母亲河的地位
也因此它身上会自带一些可漫步观赏的功能属性，为项目增加一些生态标签

项目东面的互联宝地产业园，同样也有特殊的功能定位
其包含的大面积绿地、下沉式广场等多种物业形态，和杨树浦港漫步河道一同为项目带来了小环境的配套加持
除此之外，连项目看似唯一的缺点——离马路太近，都被一条20米宽的市政绿化带所解决了

让整个地块形成了一个真正包裹式的四周屏障圈
别小看这一点，它会直接带来一些不同的居住体验
不仅是物理空间上的隔离噪音，绿化带也自然形成了一条带有仪式感的归家绿道

对于整个社区的住户来说，这些条件都决定了即使位处一个活力旺盛的城市核心地段，但从居住层面来说，都不会让业主受到太多负面影响

反而能得到一般市中心难以找到的宜居感
看到这里大家应该会觉得，金隅能够拿下这么一块地，即使单纯卖地段卖环境，也不太会出错
而它却用了更复杂的方式，带来了更大的惊喜


03在建筑层面上，直接输出了这家房企最强势的操盘逻辑
 注意这个最强势

每家开发商其实都会有一些拿的出手的产品纬度，比如精装水平，比如品牌价值、比如设计团队等等

而对于做水泥、建材出身的金隅，它的最强势都来自行业里底层要素，足够强的基建能力和优质的建材供应链

这也给了金隅外滩东岸一个理所应当的最强产品逻辑，能够很扎实的去展现金隅在它身上赋予的一个特殊建筑使命：

超低能耗住宅
关于超低能耗建筑的解释很理论派，大家并不爱听，但之所以要在文章开头就说金隅此次的与众不同
不仅在于它将这样一个新的产品形式带进东外滩
更重要的是，对于当下的市场来说，敢于去做这一类产品的背后，绝对不是一般的操盘态度

因为很重要的一点
超低能耗建筑在建造过程中会有一套完整的技术要求：18项主动技术+2项被动技术，一起去控制3个指标
它们背后意味着，为了达到超低能耗建筑的目的，建造过程中一定会有足够严谨的标准，让建筑技术变得可量化
这一点放在限价时期真的太重要了
价格限制的前提下，市面上大部分产品最终呈现的方式都会有极大的不确定，这也是近几年大环境普遍降标的重要原因

而金隅此次的超低能耗建筑既然能成立，背后就有足够多的可量化标准去约束产品力
所以在项目身上，大家也会发现不一样的工程特质

 

整个外立面由玻璃+铝板构成，如果大家去项目售楼处还能发现很特别的一点
往往开发商都会在沙盘正面展示南向的主立面，但是金隅外滩东岸可以直接用北立面面向大家
因为在众多开发商着重打造南立面造型而忽略北侧立面的时候，金隅却在北立面也下足了功夫，想展示出一个365度无死角的产品形态

同时，较高的窗地比保证了采光，也让视觉层面少了一些“消极视角”

让每一个角度都更经得起看，延长项目审美周期
包括一些大家看不到的墙体设计也都比一般项目复杂很多
 超低能耗建筑工法示意图

带给购房者最直接的感受就是墙体一定是有足够厚度
不仅隔音效果好，室内配备的一级能效空调、地暖、热回收新风机等分项设备，还能为业主带来很多不一样的感受
最直接的就是降低50%以上的能源消耗

建筑自身能被动式的提升能效和可再生能源利用，理论上能维持一个恒温恒湿恒气流的室内环境
同时，在低能耗的前提下，大家也会更愿意去享受智能家电带来的舒适感，侧面拉升居住的幸福指数
其实这每一角度背后都需要大量的技术指标支撑，对于一家开发商来说，需要长期调研试行

而金隅能将其带入东外滩，除了自身有上下游产业链支持，做起来更容易一些之外
其实30余年来，金隅始终响应时代的发展步调，主动去践行绿色环保理念，推动科技创新，深化新型绿色环保建材转型升级

所以对于金隅来说，做超低能耗建筑，推行绿色低碳社区并非是一个尝试，而是在从企业端，建材端始终坚持的理念和标准

这也值得大家可以去相信，金隅不仅将这一产品概念带进东外滩，更有能力做好，足够复制到各个区域的重要原因

说到现在，项目的产品大规划也才刚结束

04加上小规划的全维度顾及，整个社区才真正贯穿了“踏实感”
 说完复杂的大规划

金隅又将小产品层面做的简单明了，整个社区很容易看懂，小户型为主的社区

但是项目布局方式在市区就足够少见了，金隅付出了更多成本去做准一梯一户的布局设计
光是这一点，市面上就说不出几个项目能做到的
以往市区项目为了照顾大户型而充分被妥协的小户型，在金隅变得非常不同
即使是项目最小的户型，都没有浪费面积，更是做到了南北通透，三开间朝南等传统好户型必备要素

（金隅外滩东岸99平米户型图）

不仅如此，因为准一梯一户的原因

整个户型的使用率也是不同的，所以大家也会看到，在户型图中还能体现一个私密度不错的入户门厅
其实我们都能充分了解，上海有着不缺购买力的市场，对于终极置换的家庭来说，有预算就一定能买到不会差的豪宅 而对于第一次买内环内或者只有小户型需求的家庭来说，能和大户型一样得到足够的被尊重其实并不容易 金隅用这样的产品逻辑来照顾小户型，在行业里看来一定是奢侈的
背后不仅是这家企业全力以赴的愿意投入，也展现了它的操盘态度：让每一个住户都得到更好的尊重

并且贯穿到整个社区生活

项目打造的下沉式会所，除了恒温泳池、健身房这些配置，还增设了家庭和睦空间、儿童成长空间、共享会议室，全面的去提供一些使用率高的功能给业主

再配备了双物业服务：有资质去服务冬奥会的金隅物业+一贯服务高端住宅的第一太平戴维斯物业 

这些细节在大家购房前期是会忽略的，但它们都会最大程度上延长一个社区的生命周期，稳定自身资产属性的价值

金隅愿意提前去设想这些，本质上体现着一家开发商的厚道，也是值得我们在此时此刻去关注的特别原因

05最后

在跟操盘手讨论项目过程中，听到了这么一句话：哪怕是小户型，在市区能拿出千万预算的，也绝对不是普通人，怎么能说是刚需，都见过好产品

“我们就要用好的东西才行”
听多了行业里不少高大上的概念用语，听到这么一句话还是挺感慨的，其实大部分人眼里，金隅会出现在大家生活的方方面面，但却很少听到关于它的故事

作为金隅进入上海市区的第一个项目，金隅外滩东岸更像是一个战略作品，写满了一家房企想要表达的东西
所以当我们回头来看，到底什么才是真正的高端
其实金隅给的就已经是最佳答案
当足够真诚的操盘态度落地到产品上，就是一家房企最无坚不摧的操盘能力