50强均价榜，哪些房企卖得“贵”？

贵，有贵的道理。

便宜，有便宜的市场。

中国几万家房企，看似各不相同，其实只有两类房企：

第一类是品质口碑类企业

第二类是规模周转类企业

品质口碑类房企，为消费者喜欢，大多品质口碑房企创始人都有All in产品的“执念”，比如绿城的宋卫平，仁恒的钟声坚，星河湾的黄文仔……企业的产品，个个都如他们的作品、他们的“儿子”……他们慢慢打磨，甚至不惜成本、不惜工期，只为一个个作品而生，这一点很值得尊敬。

规模周转类企业，更强调“货如轮转”，比如过去的碧桂园、恒大、万科等，甚至整个地产10强、30强都是规模周转类企业。极致的货如轮转自然来不及打磨好房子，同时，大多销售均价也普遍低于品质口碑类房企。

但这两种玩法

只是企业战略选择或先天基因不同而已

谈不上绝对的好与坏。

或者还要看身处房地产什么阶段，面向何种客群，毕竟能力都是跟着战略走！

但舆论不管这些，地产过去30多年，两类房企之间的鄙视链还是很长的。

比如早期宋卫平曾评价“要是绿城盖出万科那样的房子，项目经理就应该去跳楼。” 但从大局、尤其从地产上半场来看，规模周转型是客观上占据了“上风”，成为行业主旋律。（当然老潘也补刀一句，占据规模头部未必就能长赢，比如三道红线之后地产新阶段，整个房地产的游戏规则、评价标准都变了，比如如今22年是安全第一，现金流第二、利润第四，规模都老四了。）

但回过头来，再辩证的看，类似仁恒，绿城，星河湾等品质口碑型房企，站在全社会来看，他们只是解决极少一部分人的高端需求，或者说就是满足极少数城市富人的美好生活。

比如2020年百强最高单价是仁恒，2020年仁恒销售均价接近4万\平；2021年30强销售均价最高是滨江，均价接近4.9万元/平米。

而对比之下，大型规模房企则面向服务社会中坚砥柱、更民生甚至城郊的大量主流消费者的刚需改善的居住品质，他们销售均价在0.8万\平米、1.1万\平，甚至只相当于高端房企均价一个“零头”，这完全是两个不同的目标客群，消费均价，又何必存在两大阵营的品质鄙视链了？

当然，各家房企打造自己不同价位的最好品质，物超所值，让利消费者，这才是王道。

今天，老潘也换个视角，在传统销售榜外，也来看看房企百强销售“均价榜”。

先看看50强房企销售均价榜中，到底，谁高谁低？然后看看他们又凭什么均价最高？

下面我们就来揭晓答案：

10强房企，谁均价最高？

地产10强中

销售均价最高的是绿城

它旗下所有楼盘的综合销售均价近2.3万元/平米。

紧随其后的是招商蛇口和金地集团，单价差不多都在2.1万元/平米。

注：根据克而瑞研究发布的《2021年中国房地产企业销售TOP200排行榜》整理出来的销售均价数据，采用了榜单中的操盘金额及操盘面积进行计算。

30强房企，谁均价最高？

地产30强中

销售均价最高的是滨江集团

接近4.9万元/平米

这个价格差不多是其他房企两倍了。

其次是华发股份，均价也超过了2.62万/平米，融信集团单价则在2.2万/平左右。

地产50强，依然是滨江的销售均价最高，其次是仁恒，销售均价达到3.2万/平。

令人稍感意外的是，地产销售金额TOP50房企中，销售均价超过3万的房企只有滨江和仁恒两家。 

而销售均价达到20000元/㎡及以上的仅有9家房企，分别为：首开股份、越秀地产、华发股份、融信集团、绿城、招商蛇口、金茂、金地、建发地产。

有意思的是，这些房企中大部分是“国企”。当然国企资金实力了得，更容易获取核心一二线城市核心地段的高价地，所以均价高也是情理之中！

问题来了，为什么有些房企卖得便宜？有些又卖得都贵？这得从几大方面来分析。

差异1：城市布局结构不同

高房价地区项目多，单价必然高

不同房企的销售均价差异，首先是由城市布局不同造成的！

如果房企布局集中在房价更高的一二线城市，那么销售单价必然会更高。

比如滨江，去年操盘金额1478.4亿元，其中杭州业绩就达到了663.95亿元，45%的业绩由杭州贡献，杭州房价是很多三四线的几倍，很容易拉大均值。而且滨江主要布局“三省一市”，即浙江、江苏、广东和上海，这几个区域都是中国经济最发达的地区，滨江项目集中在这些高房价的地区，整体销售均价肯定会比同行高。

仁恒布局基本也是长三角、珠三角、天津、成都武汉山东等经济更好的地区。

再看销售均价超过2万元/平的房企，首开股份除了大本营北京，同样聚焦一二线城市，越秀、华发、招商等、金地、建发等房企布局也以一二线城市及周边为主。

相比之下，碧桂园，恒大等民营房企就不同了。

很多标杆房企像碧桂园、恒大，大部分市场都集中在三四线城市，受制于所在区域经济欠发达，房价比较低，整体销售均价自然也被拉低了。

不过，很多地产人可能对融创、金茂的销售均价没超过2万感到意外，因为这两家房企也是妥妥的业内“产品力”标杆，而且一二线项目颇多。

事实上，这两家标杆房企销售均价在下降，很大原因在于他们区域城市布局在下沉导致，比如更多布局下沉三线城市，比如融创收购了大量的文旅项目，比如融创2022年还在拆分成立西北区域公司。

1月初时，克而瑞发布了《2021年中国房地产企业项目销售TOP100排行榜》。从榜单上看，排行前十的项目，除了兰州恒大文化旅游城，其他九个项目全部都集中在一二线城市，单盘销售全部超过百亿。

比如华润在深圳的项目华润城，单盘就卖了200.5亿，项目单价13.1万元/平米，可见房价差距之大。

不过，一个扎心的真相是，卖得贵，并不代表着利润高。

以杭州为例，虽然房价高，但是拿地成本也高，反而利润空间比较小。去年，滨江董事长戚金兴在回答投资者问时就坦诚说道：努力做到1～2%的净利润水平。这也从侧面说明，热点一二线城市的高单价里，大部分都是拿地成本。

同样，一家房企在上海热销了一个10亿左右的日光盘，但算下来利润只有5个点。相反，被很多房企不重视、不认可的某三线市场，他们的项目利润却非常高。核心原因在于地价便宜，加上这两年房价上涨，政府政策友好，周转快，反而利润空间巨大。

他表示，他们在该城市曾经有两个项目，光是税金，政府就退了3个亿，利润最高的项目，能达到50%。

 差别2：产品定位差异

专注做高端项目，能卖得更贵

除了城市布局，造成房企销售单价差异的另一个原因是产品定位差异。

像滨江、仁恒、绿城、首开、招商等房企，都很擅长做中高端项目，他们拿地敢拿核心地段项目，做产品敢于做豪宅项目。

他们走的是精品路线，专注做中高端项目，有些房企一年可能做十几个甚至几十个项目，有些房企一年做几百个项目，基数更大，均价也容易被拉高了。

当然，走精品路线听起来好像也挺容易，但实际则对房企综合能力要求很高。

首先，资金实力要强大。中高端项目一般地价都不便宜，拿地王可能都是常有的事情，如果没有一定资金实力，根本不敢拿。

第二，对城市、对板块要有足够的预判能力。如果进错了城市或者选错了区域，做出好产品没人欣赏、没人买单，那企业经营就会有问题。

第三，刚需会因为几个优点而买单，而改善和高端可能因为一两个缺点就果断放弃。中高端项目面向的客户都有丰富的置业经验，产品做得不够好，高端客户不可能会买单。

在行业内，能同时符合这几条要求的房企不算太多。但真的做到了，就会带来很强的品牌效应。

像滨江、仁恒等在大本营就几乎是王者地位。

比如滨江在杭州，

比如仁恒在上海

他们都拥有一大批忠实拥趸，产品不愁销路。更重要的是，滨江和仁恒都是业内公认的高品质房企。

比如限价摇号的项目，滨江经常能做到1:20，远高于周边项目的1:5的比例，在非限价区域，在周边项目滞销的情况下，滨江的项目经常溢价20%，还能秒光。

仁恒更不用说了，很多业内人士都购买了仁恒的房子。

据克而瑞统计，去年有差不多8成房企未完成全年销售目标，但绿城、华润、招商、金地、建发、滨江等都超额完成了目标，实现了比较高的业绩，而他们的销售单价都在2万元/平米以上，高出其他房企不少。 例如滨江2021年的操盘金额排名22名，相比去年提升了9名。 

不得不说

当行业回归理性

市场一定会奖励那些认真做产品的房企。

除了滨江和仁恒，像融创、金茂、绿城、首开、招商、建发等等，其实同样属于这类中高端玩家。

只不过，融创、金茂、绿城等房企除了做中高端产品，近两年也开始顺应市场主流需求，提升刚需、首次改善产品占比，虽然有助于规模成长，但刚需首改产品占比提升了，综合销售均价随之适度下降也就是必然了。

差别3：战略导向不同

追求高利润，不会轻易降价

除了城市布局和产品定位不同，不同房企战略不同，对利润追求不同，也会影响到项目销售均价。

高周转房企更看重去化速度，一旦项目去化速度低于预期，可能就会降价促销，以价换量，以加快项目去化速度。

比如去年很多房企为了回血，纷纷加大了促销力度，有些房企推出75折，有些房企推出6折优惠，甚至有些房企特价房能去到5折销售，实在太拼了。

慢周转房企更看重项目利润收益，更追求项目品质，他们宁愿去化慢一点，也不愿意降价销售。

双方战略不同，最终也导致了项目销售价格、目标利润的执念不同！

小结

当然，除了以上原因，还有很多因素影响销售均价，比如供货节奏不同、布局调整、限价政策影响等等，都会导致销售均价指标的波动。

事实上，很多房企根本不重视也不在意销售均价指标。在他们看来，房企销售业绩排行榜上的排名对他们更有意义。

曾经有房企高管透露，他们公司每年都拿一千多万元经费用于购买名次，像去年公司业绩虽然很糟糕，但排名还稳在往年的位置，事实上，公司真实的销售业绩，可能只有排行榜上的一半左右。

但今时不同往日，现在地产人都认识到，大不等于强，排名靠前不等于安全，随着未来大家对产品越来越重视，未来百强房企均价的榜单也值得关注！