黄奇帆眼中的楼市拐点

几天前的一段27分钟的采访视频，轻描淡写就说清楚了我们眼下一个大而重的话题——

中国房地产到底怎么了

眼下开发商又该如何是好

未来我们又将进入一个怎样的房地产状态

这是《财经》杂志主编王波明采访原重庆市市长黄奇帆的一段视频，视频不长，但是内容很宝藏，我们整理了一下采访内容

整理到最后一个问题的时候，不禁觉得近期发生的一系列事情，原来早有征兆

01

想知道现在为什么不行，得先知道为什么过去行

房地产过去行了三四十年，凭什么

从原因找病因，不仅是中医的精华，也是很多事情的道理

想弄明白我们今天到底面对的是一个怎样的房地产摊子

就需要明白眼前这个庞大市场是从什么时候开始，又是从哪来的

黄奇帆教授给出了这八点

©巨浪视线

（以下内容整理自采访实录）

邓小平1980年后，改革开放一开始，其实就释放了城市的机制

第一，就是承包制，五亿农民，只剩两亿就够了，然后释放三亿农村劳动力，让他们可以前往沿海打工

第二，就是户籍制度，一直受管制的户籍制度，到了八十年代变了，农民可以离土离乡，可以去城里打工

第三，打工十年以上，就可以在大中小城市，相对落户

这三个制度，让城市居民从1.8亿变成今天的9亿，也为城市化大发展奠定了基础性动力

第四，就是城市有了土地批租制度，有了房产商

第五，1992年开始全国推行的，老百姓可以拥有有家庭居住产权的房子，国有企业分配的房屋，基本上150元-250元一平米就可以买下来

第六，按揭贷款出来了，这就给房地产市场递来了一个重要杠杆，因为让当时中国老百姓全款买房，是买不动的

农村的三条+城市的三条，就变成了后来房地产发展的重要推动力

此时，在城市出现了类似投融资平台的存在，比如上海浦东大开发时期的土地批租制度

其他地方，也出现了开发区，每个开发区都相当于当地的经济增长极，千千万万个开发区开始起来，也有了城市化运动的概念

这八个机制的存在，意味什么

在当时经济极度萎靡不振，城市住宅需求又极度小的背景下，这八个机制算是给房地产铺好了干柴、准备了火星，只等一次碰撞

那个人多地少、百废待兴的七八十年代，什么行业既能解决住房问题，又能拉动经济、刺激内需，最终这一重任选择了房地产

这一次的碰撞，又是什么体量

以前被饿得扁扁的肚子，一下就被撑开了，人们被压缩很久的居住需求也被彻底解放

从1980年人均居住面积5平米，到2020年人均居住面积50平米，数字翻倍增长的背后就是中国房地产轰轰烈烈的几十年

▷ 1990年，一年造的房产面积是1000万平方米

▷ 2000年，以房产商为主建的建筑面积是1亿平方米

▷ 2010年，房产商建的房子是10亿平方米

▷ 2017年，当年建设量是17亿平方米

按照每年1个亿的增长速度，后面到2020年应该20亿平方米，但是没有，数字一直在17亿这个点上打住，后面没再涨过

因为有变化了

02

现在，中国房地产的10个指标出现了拐点

眼下中国的房地产市场进入了新阶段，在整理这部分的时候我记住了一句很残酷的话，未来9万个房产商，会变成1万个

©巨浪视线

（以下内容整理自采访实录）

第一，大家基本上以为14亿人是天花板

第二，中国的城镇化率已经到65%，几乎等同于欧洲国家75%，因为65%的数字是把农村里的中青年抽出来了

第三，中国的老龄化在加速，去年已经到了21%，预计2035年会到30%以上，甚至2050年-2060年到40%-50%都有可能

这三点，未来会影响住房结构，新房需求会大幅下降

第四，去年房产商手上造好的房子，一年以上没卖掉的，有6亿平方米，这就是一手房库存

中国老百姓买下来却没住，用来闲置或者投资的房子占20%，这意味什么

中国这些年总的房屋面积在400亿平方米，1990年后卖掉的新建商品房有300亿平方米，而这300亿平方米里有60亿是空关闲置的

在房价每年涨20%-30%的时候，如果我手上有一两套闲置房屋也是不必担心的，对房产商来说也是，房子没卖掉反而划算

但是如果房价不涨了，这个库存就是积压，会造成新建房屋需求的大幅萎缩

第五，2019年中国人均居住面积是48平方米，2020年到了50平方米，世界发达国家，欧美人均居住面积50平方米就是天花板

第六，2000年中国房屋建设量是1亿平方米，2010年是10亿平方米，2017年是17亿平方米，这期间涨了16倍，20年翻四番，这也是一个天花板

2020年全世界除中国外，新建房屋面积20亿平方米，中国新建房屋面积17亿平方米，人口占世界20%的中国，新建房屋面积占比近一半

三个人口指标，三个天花板数字，这些都是真实现状

第七，中国的土地价格，和房产价格，20年翻了四番

上海最贵的地方上海衡山路，20年前是六七千/平，涨20倍的话，也就变成14万一平，现在那边的房子就是14万-15万/平

新疆乌鲁木齐二道桥，2000年的时候700元一平，20年后1万-2万/平

土地价格也是每一亩从100万变成了1000万-2000万，所以20年翻四番，是全国范围的状况

当一个地方房子和土地都是翻四番的时候，所有房产商都会囤房，哪怕房子卖不掉，反正过个五年又涨价了

然后房产商就拼命融资贷款，都不怕库存，不怕规模，这背后对楼市的思考逻辑是过去20年中国房地产高速发展宠出来的

第八，大规模的危房改造、旧房改造也不多了，这个需求也没有

第九，城市的学校、医院这类配套建设也到头了，1980年大学生在校生的人均有10平方米

当时教育部定了一个要大学在校生人均用地面积达到50平方米的目标，现在整个中国3000多个大学，在校生人均50平方米也达到了

第十，房地产金融，中国房地产商的负债率都在90%，这也是一个天花板数字，再过十年也不会变成105%

所以黄奇帆教授说，现在房地产出现的困境，有人会把它归结为是地方政府或者国家的调控政策太过厉害了，这种说法是不公平的、不合理的

用主持人王波明的话来总结，从这30年的演变来看，眼前的状况是终极的供需求关系的体现

这是客观形势

03

所有指标都在传导一件事，一个新阶段、新常态要出现了

今后5年-10年，房产商开发新常态，运行方式的新常态，就应该出现5个调整

©巨浪视线（以下内容整理自采访实录）
第一，全世界的房产商，包括欧美房产商，它们的负债率没有超过50%的，香港房产商全部负债率不超过40%

中国到了80%-90%，这是过去三高——地价、房价、市场需求量牵引出来的，当市场没这个需求的时候，房产商得进入一个新常态

现在的三条红线的约束，负债率不高于70%，那是因为现在的负债率都在80%-90%，后面降下来的时候，可能更低

从90%到80%，到70%，到50%，甚至40%

第二，高地价买地，大楼盘的造房，造成大量库存的，这种状态会收敛，会实事求是的根据市场需求，结构性的来开发

第三，房产商跨界，又搞金融、又搞商业、又搞制造业等等的，未来也会有所收敛，因为术业有专攻

第四，房产商乱生子公司的状态也会减少，我们现在的开发商，比全世界开发商加起来还多

中国房产商有独立法人的有9万个，相当于9亿城市人口里一万人一个，整个美国房产公司，有法人登记的开发商不超过500个

以后中国的房产商用不了这么多，有1万个不得了了，所以今后十来年，9万个变1万个

第五，房产商卖房，不再是造100万套卖100万套的大周转

以后可能就变成了造50万套，有25万套商品房卖掉，有25万套的商业性的租赁房，变成商住、长租公寓来销售

主持人王波明这时候提出一个问题，那它资本金必须很大才行，黄奇帆教授接着说，资本金很容易

恰恰是商租两用，所以负债率下降了，这背后的逻辑是

一旦是租赁，它的租金就可以去发ABS债券，就是REITS（房地产信托投资基金），REITS债券一发，资本市场的债券资本就来了，覆盖它一半资本

然后银行贷款，造房子、卖房子，又产生另一半资本，反而变成了一个均衡

总的来说，上面说的这五个变化，会是以后房地产经营常态

这也是为什么我们不用去担心眼下的房地产阵痛，因为这是房地产发展到这一步必然带来的一个拐点

拐点过后，是房产商良性循环的开始

04

3月14日的采访视频，看到了3·16会议的影子

现在房产商应该如何适应这个房地产发展拐点，关于这个问题的回答，黄奇帆教授的角度就很关键了

首先肯定了房地产是支柱产业，无论从GDP还是供应链牵连都是如此，房企负债也会影响金融系统的稳定

其次，房地产也是民生产业，中国老百姓的重要资产组成部分。这两点也决定了另外两点

首先，房地产必须要救

这一点，这段3月14日的采访视频，跟3月16日会议精神基本是同一个方向的

其次更为重要的是，不是简单的救，更细化方向来看，黄奇帆教授提到，房地产的调整，必须是“软着陆”

这个方法就是重组

不管是自我重组，还是优质开发商收购兼并优质项目，还是国企战投入股房产商等方法，这些也跟3·16会议，以及会议后的同音同轨

更巧合的是，教授还提到重构组时所需要的资金，说到国家可以有专项债或者专门贷款，这些贷款可以不放到三条红线内，算是体外循环

这一点也再次和会议后并购债举动重合

©亿瀚智库，截至3月17日

2021年以来，先有并购贷款不计入三道红线的传闻，再有银行发行并购债筹集资金，且与国央企签订并购协议，支持国央企收并购项目

原来后来发生的一系列动作都早有征兆，原来很多事都没那么偶然和突然

所以

眼下的状况，并不是一蹴而就的

从根源来看，这是中国地产三四十年发展轨迹使然，这一点决定了我们今天看到的种种局面不是人为结果，而是客观形势

所以阵痛是必然的，黑铁时代的概括也是不全面的，一个需要我们去重新思考的新时代才是摆在眼前的现实

认清这一点，我们才会更加坚信一点，那就是如何抛弃旧思维、拥抱新规则

这也是我们正在走的路