许小乐：房地产当下宜“放水养鱼”

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许小乐

贝壳研究院首席市场分析师

最新的经济数据显示，经济滞胀的风险正在走来。

一方面，生产、需求多项经济指标继续下滑。4月份工业同比增速从上月增长5%猛然转为下降2.9%，消费降幅从上月的3.5%加速提升到11.1%，出口同比增速比3月份回落10.8%，房地产开发投资额比3月份大幅下降14.1%。宏观经济作为一个相互联系的系统，发生系统性下沉的压力比较大。

另一方面，物价水平正在抬头。4月份CPI已经重回2时代，PPI仍在8的高位。尽管扣除食品和能源价格的核心CPI尚比较稳，但食品和能源价格正是民生支出的重头。食品中，鲜菜、鲜果、鸡蛋和薯类价格分别上涨24.0%、14.1%、13.3%和11.8%，只有猪肉价格下降33.3%；汽油、柴油和液化石油气价格分别上涨29.0%、31.7%和26.9%；住房保养维修及管理、教育服务价格分别上涨3.1%和2.6%。

显然，前期各地的房地产放松政策并未取得预期效果，房地产需求进一步下滑。1-4月全国商品住宅销售面积同比下降25.4%，销售均价同比下跌9.1%，销售额同比下降32.2%。4月单月商品住宅销售面积环比下降42.2%，销售额环比下降42.2%。销售下降导致住宅市场库存增加，商品住宅待售面积同比增长14.8%。

房地产市场没有跟随政策起来是因为没钱吗？央行最新数据显示，4月末广义货币M2余额同比增长10.5%，M1余额增长5.1%，M0余额增长11.4%，货币供应量的速度明显比GDP高多了，但是贷款却少了。4月份人民币贷款增加6454亿元，同比少增8231亿元。住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。不只是住房贷款少了，居民消费贷款、经营贷款都减少了。

为了促进居民融资，昨天央行通知，首套房个人住房贷款利率下限调整为不低于LPR减20个基点，是进一步调低了房贷利率。

房贷利率应该下调吗？应该，相对于存款利率和整体经济收益率，房贷利率应当下调。有研究表明，我国的房贷利率全世界最高。

但光下调房贷利率有作用吗？效果未必好。消费者不买房并不是因为利率成本高，而是缺乏上涨预期。从去年年底以来市场上的房贷利率持续下行，但市场需求也在下行。过去三年连大城市房价都不怎么涨，在需求数量减弱、就业压力增加的形势下，房价有什么理由大幅上涨呢？

当然，未来如果定向降息的效果不好，不排除进一步全面下调LPR或者下调房贷首付比，但我认为，为应对潜在滞胀风险，应依靠更加积极的财政政策而非货币政策。

第一，货币政策宽松后会助推国内通胀，也会加速人民币对外贬值，未来如果价格全面上涨怎么办？

第二，进一步刺激无房群体加杠杆，一来加不动，二来如果真的加杠杆了，金融风险要考虑吗？居民其他方面的消费会被挤出吗？

在世界经济贸易越来越不利的形势下，提升国内消费是我国经济增长的主要动力，提升消费的根本在于增加收入和社会保障，让居民有信心、敢花钱，财政政策应当担负应有的责任。

这个阶段要“放水养鱼”而不是“竭泽而渔”。

放水养鱼，就是要通过财政补贴、减税等政策增加居民收入，降低已购房群体偿债负担，降低租房群体租金支付负担，维持正常的消费开支，让流动人口留在城市，积蓄未来增长力量。

具体措施是，提高房贷利息抵扣个税额度，提高租金抵税的额度。目前首套房贷款利息每年按1.2万元标准定额扣除，住房租金按每年9600元到1.8万元标准定额扣。

财政适当突破赤字率约束，发行特别国债，向有房贷人群发放房贷抵扣券，用来延缓到期债务。向租赁群体发放租房消费券，用来向房东支付房租。国家财政的兜底作用，在于帮助较弱的群体提高能力，不让衰退风险向上游传导蔓延。

总之，在滞胀逼近的风险下，房地产恐怕难以成为经济增长的动力，但底线是不能成为经济的拖累，不能影响到民生。