【易居中国】论2021房地产细分市场的机会，TOD有！

【易哥说】

近期，易居研究院提出中国房地产行业进入了“后开发时代”，产业链会更加细化和丰富，包括开发经营行业、物业管理行业、房产经纪服务行业等。

而新业态的创新也会成为房企的下一个发展机会和新增长点，比如新基建与TOD发展。故此，易居研究院主办了“后开发时代的中国房地产业：2021年房地产形势与TOD发展”主题论坛，并重磅发布了《后开发时代的中国房地产业发展》报告、《2020-2021年度全国房地产市场研究报告》。

在调整蓄力，理性发展成为2021楼市主旋律的背景下，与会专家们探讨了房企发展的机遇，对2021年乃至十四五期间房地产业的发展提出了很多中肯建议；针对TOD发展的模式和路径及前景进行了深入的剖析，为我们开启了后开发时代的另一扇窗。

一场论坛，解析形势、预判未来，干货多多。

原则：坚持“房住不炒”

中国物业管理协会名誉副会长、原上海市住建委巡视员、易居研究院专家委员会主任 庞元

依然要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”基本方针，贯彻落实房地产长效机制，促进中国房地产业更健康更持续的发展。

明确：十四五房地产发展路径

上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授 张永岳

进入十四五期间，房地产业依然很重要、依然有很大的空间、依然可以得到全面持续的发展。

中国房地产业发展的路径和目标更加清晰，1、要解决大城市住房的突出问题。2、从因城施策到一城一策，强调因地制宜，多策并举。3、降低住房租赁的税费负担。4、探索利用集体建设用地和企事业单位自愿闲置土地建设租赁住房。5、逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。

蓄力：楼市将继续维持高位盘整

上海易居房地产研究院副院长 杨红旭

展望2021年，在房住不炒写进国家十四五发展规划的背景下，房地产政策面依然难以期待出现明显放松，商品房市场需求面不会明显增长，成交量很可能维持2019－2020年的高位盘整格局。

不过，也有利好房地产市场的因素在增加，比如2021年全球经济将复苏，中国经济趋于恢复正常；再如部分市场低迷的三四线城市将因城施策，放松调控，支持合理的购房需求。总体来看，2021年全国楼市总体稳中略弱，处于调整蓄力阶段。

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TOD蓝海浮出水面

潜力空间：前景在哪？

京投发展股份有限公司总策划师 戴嘉宁

比如通过把内外的空间进行结合，把地铁站厅层对接商业空间形成一个完整的地铁商业购物体验，这显然能够提高各类市场价值。类似改造将比单纯改善在车站内的环境更为重要，在导入人流等方面的效果将会更为明显。

发展路径：企业怎么做？

上海易居房地产研究院院长助理、综合研究中心总经理 崔霁

一是要制定明确的发展战略，挖掘核心竞争力；二是把握城市发展阶段和特征，制定发展方向和重点；三是要以提高土地有效利用为核心，形成好的商业模式；四是注重产品线和技术打造，适应不同项目特点的需要；五是一城一策，一项目一策，创新灵活的合作模式；六是与城市共融、与区域共建、与生态共生。

产品力规划：需要关注哪些领域？

中国国土经济学会TOD委员会执行理事 沈砾子

第一车辆段上盖开发。“大尺度职住平衡”的需求正好解决了城市用地紧缺的问题。第二站城融合，围绕某个站点或者某个枢纽站进行片区综合开发，把这个站周围一体开发和车站运行进行一体化的建设，上海虹桥枢纽一体化就是很好的案例。第三站城一体化。即车站本身就是一座城镇，日本大阪站、京都站等都是重要的例子，这三个产品是后续房企涉足此类领域可以重点关注的。

政策研究：推进业务发展的关键是什么？

上海申通地铁资产管理有限公司总经理 庄巍

通过优化商业模式，以协议出让的方式供给地铁公司相关用地，然后由地铁公司在市政府的监管下在市场上选择合作伙伴来共同开发。这个思路越来越明确，成为相关TOD市场参与主体重点关注的。各地项目开发，就需要不断去研究政策思路，在政策的大框架下形成更优的开发模式。

社会责任：为房企转型带来哪些机会？

蓝绿双城控股有限公司副董事长 顾建明

TOD开发不是简单的房地产开发，我们需要不断赋能，把很多社会发展考虑的要素提前置入到前端策划和规划中。只有这样，TOD才能真正发挥出独特魅力，从单纯的以交通为导向转变为以服务为导向，真正符合中国城市生态圈发展的规律。