王惠敏：房地产行业需要更多的理性与信心

今年以来，不断有城市通过调整现行政策来稳定房地产市场。根据中房网不完全统计，截至目前全国已有接近100个城市不同程度对房地产政策进行了调整。政策内容主要包括调整“四限”政策、人才政策、发放购房补贴或契税补贴、重启货币化安置、提高住房公积金贷款额度、下调房贷利率和首付比例，以及调整增值税年限等措施。

另据国家统计局公布的数据显示，1~5 月全国商品房销售面积同比下降23.6%，商品房销售额下降 31.5%，其中，住宅销售额下降34.5%。单月来看，5月商品房销售面积同比降幅为31.8%，环比增长26%；销售额单月同比降幅为37.7%，环比增长30%。通过数据可见，当前政策的调整，对全国房地产市场的修复效应不够明显。叠加疫情影响及居民加杠杆意愿受到挤压，房地产市场销售情况不容乐观。

如何看待当下房地产市场受到的压力和挑战？近日，本刊编辑采访了中国房地产业协会副会长王惠敏。

房地产行业是相对永续产业

王惠敏认为，从长远来看，由于房地产的不动产属性，房地产业是相对永续的产业。房地产行业眼下所面临的问题仅是特定时段的波折，应从客观上认真对待而非回避。从经济正面发展来说，房地产行业是压舱石，可以沉淀大量资金。从负面来说，由于房地产的金融属性，行业确实存在泡沫。如果泡沫越吹越大，就不单是房地产行业自身平稳健康发展的问题，很有可能会导致系统性金融风险。所以，需要而且一定要把房地产行业的经济泡沫挤压出去。在“住房不炒”的总基调下，很多城市通过调整政策来稳定房地产市场，是积极应对问题的表现，但关键在于因城施策过程中，要挖掘现实背景下的消费需求，而不是仅仅用过去用过也生效的政策调整手段来解决现在出现的新问题。

一栋房产不管是居住使用还是带着投资意图进行市场交易活动，房产物业的不动产内涵要大于其他功能。可以说，几乎每栋房产都有潜在的保值增值空间。举一个不是十分恰当的例子，能保存使用上百年的房子，与当时新建成比较并没有贬值。现在看十年前的房子，大部分都升值了。不动产除了所处的地理位置外，还有随着社会环境的发展所附带的价值空间。所以，只要有买房改善居住条件需求的，当下出手不无明智。

要把房地产的信心落实为行动

王惠敏表示，房地产行业在我国国民经济中的支柱性地位不容忽视。即便在受疫情影响的2021年，房地产行业对我国国民经济的拉动作用依然明显。据数据显示，2021年房地产业及其完全拉动上下游行业增加值为28万亿元，占GDP的24.5%。其中，房地产和住房建筑行业增加值12.5万亿元，占GDP的10.9%。房地产业增加值7.76万亿元，实际增长5.2%，占GDP比重6.8%，拉动整体经济增长0.4个百分点。在当前复杂的国际大背景下，大国经济应更多立足于本国的投资和消费。房地产既属投资部门又属消费部门，既解决民生问题又可以发挥稳经济的作用，应当得到积极支持。如何积极支持？王惠敏认为有两点需要强调。

一是要坚定对房地产的信心。当前房地产行业面临的波折与特定时段政策交错及疫情影响有关。真正的消费需求仍然存在，或滞后或减弱，导致消费信心不足。在拉动经济的“三驾马车”中，房地产横跨投资与消费两大部门，房地产投资是固定资产投资的重要组成部分，购房又是大额消费；房地产行业对其他产业有较大的拉动作用。用2018年全国投入产出表数据计算，房地产业每增加1个单位产值可以带动其他产业1.69个单位的产值增长。

二是要把信心从口号化成现实。做好针对性消费需求分析，才能把信心激发出来，把信心转化为行动。在中国整个经济发展的大船上，房地产是一个重要仓位。这个仓位漏水，会殃及整条经济大船。现在首先要找到修复仓位的要害，就是要找准新的消费需求点。

施救的同时也要自救

今年五一节前，中央高层会议对房地产的定调，释放了更加积极的维稳信号。此后，金融管理部门相继召开的专题会议，也均对房地产行业有所提及，比较系统和全面地对近期房地产市场中的金融需求给予了总结，对未来的相关金融政策优化进行了推进。市场各方普遍预计，随着全国各地楼市放松政策不断加码，国内疫情得到有效控制，房地产市场有望逐渐复苏。

那么，在政策宽松的情况下，对房地产行业自身来说，如何顶住压力，谋求发展空间？对此，王惠敏认为，一方面整个行业要注重科技引领房地产的发展，用新技术、新设备、新工艺来建造产品。首先，房地产企业应该去追求高品质的产品来适应市场的需求，哪怕是刚性需求，也应该为购房者提供高品质的产品。因为现在我国的基础设计、技术设备、产品、部品、部件等水平提高了很大一块。其次，我们要提高这些产品综合建造的过程、建造的方式。再次，也是最重要的，提高工业化装配方式，以前靠手工等粗犷的生产方式，已经难以创造高品质的产品。

另一方面，行业要营造良好的市场营商环境，而良好的营商环境核心是信用建设，重点在于契约精神。房地产行业的信用建设要大踏步地向上、向前走，才能创造良好的营商环境，才可以尽可能地回避负面的风险。比如，现在很多银行都不给房企贷款，尤其是民营企业，就是因为房企的信用度不够。近年来房地产企业接连暴雷，也加剧了信任危机。对于营商环境的建设，首要就是房地产行业内的企业自身要做到自觉守信，另外行政管理部门也应该树立好服务意识，同时做好监管，让信用建设落实到位。这样才能营造良好的营商环境氛围，创造一个良好的发展空间。

本文首发《城市开发》杂志2022年6月刊《月度聚焦》栏目