成都，最真诚的买房建议！

文/子木

每天都有人跑来问成都。
一直扛着没讲，是因为成都楼市太过复杂。
各大新兴板块博弈，新二手房对峙，买卖双方擦肩而过，互道傻狍子……
就像年轻时候的北京，所有预期充满不确定性，有人豪赌，盆满钵满，有人踏空，一败涂地。
但往往，浪越大，鱼越贵。
驱车1000多公里，四天三夜，临走前急于把下面的文字告诉给大家，希望对各位楼市玩家有所帮助。

01
每次来成都，给我感觉都是，挤。
尤其上下班，城市主要干道、三环路、绕城高速、互通立交位置都是黑压压一片，堪比旺季景区，周末连出城高速都会水泄不通。
川A大军，并非浪得虚名。

朋友跟我讲，成都这些年一直都在拼命拉大骨架，基建增速全国第一梯队，然而依然赶不上一波波涌入的人潮。
数据统计，成都人口已经突破2126万人，全国排名第四，增量更夸张，10年600多万，超越北上广深，位居全国第一。
不同于其他城市，成都人散漫在任何一个犄角旮旯里，以时尚为主的新成都人，和烟火气十足的老成都人，交杂在一起，竟毫无违和感。
正是这种大家都习惯于穿梭在市井小道的熟络气息，让成都身上闪耀着一个特殊气质：
包容。
朋友说，他们公司几百号人，有三类同事，本地土著、一线回流人才以及周边人口。
近的就是四川省内，重庆的也不少，稍微远点儿的就是陕西、青海、甘肃、西藏……
可以说，成都不仅是蜀地核心，更是整个西部核心。
这是相对的，也是绝对的。
因为你在西部，很难找到像成都这样的“六边形战士”，而强省会战略，以及全国第四大川渝城市群龙头角色的设定，让这个城市对周边的“虹吸效应”异常残酷。
不恰当地讲，有点儿“一将功成万骨枯”的意味。
一个绵阳的小姑娘跟我说，绵阳年轻人但凡是有点儿能力的都要“蓉漂”，家里但凡是有点儿能力的就要在成都买房。
她现在流水不够，父母讨论要不要卖掉自住房，去成都买房，因为经过这几年行情的表现，发现西部除了成都，房价都在下跌。
唯有成都还能相对保值升值一些。
“成都是最好的城市，房价是不可能跌的”，慢慢成为西部人群的坚定信仰。
这个信仰甚至可以完全覆盖掉“产业逻辑”，因为在成都，年轻人即使厌恶“十工九销”，但环顾四周，没有其他选择，只能继续投身“卷都”中，奋力拼搏。
这跟当年的北上广深尤为相似，也正是这种一波又一波的购买力浪潮和买房信仰，促使成都走出了异于他城的：
“独立行情”。

02
在成都的行情走势中，有两个节点，非常特殊。
一个是2022年4月，那时候全国各地笼罩在疫情阴霾中，成交量下滑严重，但唯独成都一路逆势狂飙。
另一个就是现在，2023年4月，当多数城市行情不及预期，释放完积压的购买力加速下坠时，唯有成都回调最小。

2023年仅1-4月的成交量就已经相当于去年成交总量的54%，成交量飙升拉高房价，据统计成都已经完成连续15个月的上涨。
至于成都如何火，怎么火，这里不再更多赘述，就连远在老家的亲戚都知道：
成都新房涨幅全国第一，二手房销量冠绝全国。
我们要做的是剖析具体问题：
比如，成都接下来怎么走？
按照周期理论，一个城市是不可能永远涨的，那么现在买成都会不会追高，房价大体在什么区间。
想要得到答案，还要分别从供应端和需求端进行剖解。
首先我认为成都是一个非常会控盘的城市，这项能力可能比炒房三兄弟（深圳、杭州、合肥）都要强不少。
1、成都是全国限购最复杂的城市，把所有区域层层划分，变成了三个圈层，一一明码标价。

限购最严的是高新南部园区，其次是天府新区、主城5区以及近郊5区，最后才是远郊大部队。
这样限购的好处，就是可以“精准导流”，哪个地方的库存比较大，就可以通过限购手段，驱逐购买力把哪个区域的房价补起来。
2、一直在挤牙膏式释放“倒挂红利”盘。
因为有利差效应，有房的没房的，都想通过打新赚钱，一个盘成千上万“刮彩票”。
这种买房创富的赚钱效应，会持续刺激市场火热的情绪，在预期层面，会一直托着成都向上走。
3、就是对价格体系的把控。
每轮推出新盘，都会适当上调备案价，每轮土地供应，都会释放定量释放高新、锦江片区土地。
开发商抢着要，几度竞价触顶“熔断”，比如最近有一块地的清水价创造历史新高，达到3.6万/平米，以此传导土地火热的预期。
所以在供应角度，精准限购+持续打新+定量供地，成都布局了一套极其缜密的房价调控系统，这套系统会让成都冷市抗跌，热市易涨。
这是成都穿越周期持续火热的另一个原因。

03
好在，成都有两大利好，是购房者的福音。
一方面房价尚未完全涨起来。
我们来看成都近几年的行情走势，2018年进入高点后，跟随全国调控，限购限贷，迅速冷却，在2019年年初进入低谷期，而后2020年开始一路向上。

要知道近三年是疫情年，全国购买力衰减，购房情绪低迷。既是如此，成都房价依然不顾一切继续上行，这说明什么？

说明成都的房价是实打实买起来的，而不是炒起来的。

成都目前二手房均价在1.88万/平米左右，最贵的锦江和高新房价在3-3.4万/平米左右。
贵吗？

并不贵。

根据比价效应，成都这个价格被杭州、宁波、南京等城市碾压，基本跟武汉是一个段位，要知道成都是双二城市，2万亿GDP+2000多万人口。
所以，成都（2022+2023）跑出的行情，是2018年二线城市集中轮动，滞后的补涨。明白这个逻辑，就会对成都有一个清晰的认识。
成都是大市场，房价分化异常撕裂，贵的有好几万，便宜的则是7-8千，对外来人口是非常包容的。

很多人说在成都买不起房，并不是买不起，而是贵的够不上，便宜的不想要，卡在了中间。
另一方面是购买力还未透支。
虽然3月份2.8万套的二手房成交创造历史，但实际上，大量的购房者依然选择“打新”陪跑，静等机会。
倒挂新房储蓄了一定的流量，意味着房价动能还没有出现跳涨的表现。
最最重要的是，随着需求的释放，二手房库存也在跟着上涨。贝壳数据显示，成都二手房挂牌量已经达到19.3万套，算上贝壳的市占率，保守估计成都的挂牌量大概在22万套以上。

那么以此能说成都二手房库存大，有泡沫吗？

未必，主要看卖房人是投资客还是自住客。

我翻阅了数据，10年内房龄挂牌量只有5万套，而15年以上房龄挂牌量近10万套以上。

根据当地中介朋友了解，现在成都人基本都进入了一个状态——“忙于换房”。大家都想在房价上升期，以小换大，以旧换新，追求更好居住体验的需求，彻底释放了出来。
这其实对楼市也是好事，有进有出，成交量上涨伴随着挂牌量上行，房价就会进入缓和的节奏，同时也给了购房者上车的选择空间。
现在的成都楼市分化，不单表现在板块房价之间，更多是在产品和需求。
根据1-4月的数据显示，成都卖的最好的房子，一类是主城区3万每平米以上的房子，另一类是近郊均价在1.4万/平米的的房子。
这意味着，富豪向上集群追求更稀缺的资源环境，保值升值，刚需向外集群，追求自住价值。
但每一个刚需的入场，又会带动1-3个改善向主城区升级，形成了一个完整的循环链路。
总体来说，成都房价尚处于爬坡阶段，近15个月的房价涨幅相对比较扎实。二手房库存虽然庞大，但根据贝壳数据显示，基本都是成都改善人群抛售的老房子。
在产品方面，成都跟一线城市的逻辑，基本一致。
主城区的改善新房、次新改善和次新刚需，近郊的地铁盘都是硬通货。
可能不一样的是，成都未来的人口增量要远比北上广深更多一些，那么在外围区域的住房需求也相对比较旺盛，房价表现并不会非常集中。

04
最后一点是买哪里？
这个话题属于老生常谈，因为成都限购政策已经表达的很明显了，越限购越稀缺，越稀缺越升值。

价值主要围绕着南部三大核心区，为第一梯队：
高新的金融城、金融3期、大源、新川；天府新区的麓湖、锦江生态带、秦皇寺中央商务区；锦江区的攀成钢、东湖、三圣乡等等。
第二梯队是城四区：
武侯区的武侯新城；青羊区的浣花溪板块；金牛区的花牌坊抚琴、茶店子、北站；成华区的万象城板块、二八板块、杉板桥板块；
虽然第一梯队在价值属性上比第二梯队好很多，但也要分产品，比如第二梯队核心地段改善房一定比第一梯队的老破小或者非核心刚需，更有价值。

这就是“鸡头凤尾”原理。

郊区盘，无论改善还是刚需，都比较拼地铁概念，成都未来骨架会拉得很大，通勤成本会越来越昂贵。

天府新区虽然贵为第一梯队，但属于大概念区，意味着持有周期会相对较长，这时候非常考验地段配套的实力和物业水平，起码在概念兑现期，房子不至于太老，跟其他产品有竞争力。
对学区资源要求比较高，建议以主城区为主，重点建议考虑青羊区万家湾和锦江区三圣乡。
青羊区的教育资源毋庸置疑，像万家湾板块拥有草小、泡小以及树德等知名学校，片区地铁、商业、医院、公园等都十分齐全，居住氛围浓厚。
三圣乡产品更刚一点，有通勤上的优势，且有东进规划的概念，自住+学区+投资需求都OK。

关于板块的优缺点、价值建议，还有很多，篇幅有限，我让助理汇总成了一份报告，免费送给大家，文末大家可以扫码木木老师微信，自行取阅。
总之，在成都买房，不要乱买，有些房子可以涨的很好，但有些地方可能会一直处于横盘，有且只有自住价值。

整个城市的房地产驱动力较强，未来还有大的价值机遇，真正置换时，非常考验一个人首套房的选筹能力。

即使是偏自住为主，也要选择板块内的拔尖板块与产品。
当然怎么买，买什么，还要根据预算仔细配对，新房倒挂不用更多考虑，如果是二手房接下来完全有淘笋的空间，市场够大，机会就够多。