快评｜杭州土拍民企“包场”，2/3地块摇号、滨江连下三子

◎  文 / 马千里、邱娟

5月23日，杭州第四轮集中土拍如期开拍，挂牌的9宗地均成功出让，总建面76.6万平方米，成交总金额138亿元。本批次土地供应延续前三轮土拍“少而精”的策略，包含永久河、九堡、小和山、闲林、新街、乔司等楼市热点地块，因此吸引了多家房价参拍，前三轮集中土拍的“高热”依然延续；溢价率来看，除临平老城、富春和江干科技园等少数地块底价或低溢价成交外，其余6宗地块均触及封顶价摇号成交，整体溢价率高达9.43%。

杭州第四轮集中供地延续了前三轮“少而精”的供地策略，共计出让9宗含宅用地，总规划建面仅76.6万平方米，总起拍价仅有126亿元。就地块分布来看，上城区1宗，西湖区1宗，滨江区1宗，萧山区1宗，余杭区1宗，临平区2宗，富阳区1宗。从板块上来看，位置还是比较核心的，地块分布于长河、九堡、小和山、闲林、新街、乔司等多个杭州楼市热门板块。在土拍规则方面，仍延续“限房价、限地价+摇号”的方式，上限溢价率依然为12%。

从最终土拍结果来看，竞拍热度冷热分化显著。本轮集中土拍成交的9幅地中，6宗触及封顶价进入摇号环节，占比为66.7%，与三批次持平；另有两宗高溢价成交、1宗底价成交。整体溢价率高达9.43%，延续了前三轮的高热趋势。

余下的3宗地中，除江干科技园地块被滨江以6.89%的溢价拿下外，余下的临平老城和富春地块均底价或低溢价成交，两地位置相对较偏，周边楼市去化放缓、库存量偏高，房企拿地积极性不高，因此均经过一轮竞价就成交。

盈利空间方面。联系新房限价来看，9宗地块平均地房比为0.54，盈利空间与第三批次基本持平。究其原因，一方面是由于本轮集中土拍多宗地板块限价有所上升，譬如乔司新城地块解锁板块限价为32640元/㎡，蜀山西地块新房限价为33430元/㎡；另一方面，部分地块楼板价还有明显下调，譬如富春地块，参考周边2022年6月滨江集团&金汇世纪底价竞得的滨江滨汇府项目地块（楼面价为10784元/平方米、新房限价25000元/平方米），起始楼面价下降902元/平方米，限价提升1100元/平方米，具备更大的价差空间（16218元/平方米），盈利空间也更为可观。

尽管4月份杭州新房和二手房市场整体热度较3月有所下滑，但在同类城市中依然表现亮眼，因此房企参拍积极性仍较佳。本轮集中土拍中，永久河、新街、小和山地块等地块均吸引了多家品牌房企参拍，尤其是是新街地块有多达66家竞买人参与摇号，最终大华成为全场运气最佳，摇号竞得这宗“香饽饽”，该地也是唯一一宗被外地房企斩获的地块。值得注意的是，深耕杭州的本土房企——滨江运气爆棚，接连摇中两宗地。 

整体来看，在土地质量提升以及部分地块新房限价放松的影响下，杭州第四轮集中土拍“高热依旧”，出让的9宗地全部顺利成交，其中6幅地触及封顶价摇号成交，整体溢价率升至9.43%。房企拿地方面，与前三轮集中土拍基本一致，民企投资意愿持续复苏，9宗地均被民企竞得，上海本土房企大华也在杭州积极拓储，市场热度延续高位。

值得注意的是，无锡也于同日完成2023年的第二轮集中土拍，与首轮一致，5宗地均底价成交，并且地方城投托底的现象依旧，土地市场分化现象依然存在。结合统计局公布的4月新房销售速度来看，前期积累的刚需释放完毕，市场整体供求均迎来“拐点”，增长动能转弱，城市分化也会愈加明显，影响传导下，不同城市之间的土地市场分化现象短期内还将延续。