楼市新政40天｜“四限”逐步退出，楼市松绑初见效

从8月底截至目前，40余天，我国房地产市场上演了轰轰烈烈的政策大松绑，执行“认房不认贷”、取消限购限售、首付和房贷利率下调、限价开始松动……政策松绑的频率和力度，都堪称史上之最。

在一系列政策“组合拳”之下，过去几十天，我国楼市交易量有哪些变化？购房者预期是否改变？未来成交走势如何？政策工具还有哪些可用？

从情绪高涨到回归平静

北京落地“认房不认贷”后不到一周，小杨就决定卖掉手里的两套小户型，进而在东城区买学区房。而在政策出台之前，小杨的计划是装修所居住的房子，已经咨询了装修公司，给出了设计方案。

“没想到政策变化这么快，之前受制于二套房首付比例较高，换房计划难以推进。如今‘认房不认贷’，我们有机会置换了。”小杨说。

小杨是一个做事果断的人，他利用周末两天时间看了东城区近20套房源，并在此后两天就跟业主签订了房屋买卖合同，“是一套小两居，户型方正，附近的学校挺好的。”小杨如是说。

这是新政之下北京9月初楼市交易的缩影——需求涌动，购房者迅速决策、快速成交。

8月底9月初，四个一线城市“认房不认贷”落地，从执行层面拉开了这一轮楼市政策松绑的大幕。刺激政策之下，部分城市楼市反馈非常迅速，政策出台初期，新房售楼处到访量、二手房客户带看量均大幅增多，住房交易量也明显增长。

以北京为例，新政后一周的成交量超过之前一个月的成交量；上海“认房不认贷”新政出台那一周，新房成交环比增幅过百；深圳新政后的首个周末，不少二手房中介门店带看量上涨超过50%。

不过，随着前期积压需求的释放，楼市热度也逐渐消退。一位销售一线的楼盘营销负责人表示，政策热度持续了两周左右，销量又回到了新政之前。

以深圳为例，据深圳市房地产中介行业协会统计，继9月4日-10日全市二手房周交易量环比增长26%后，9月18日-24日周交易量环比小幅下降0.4%。

“金九”已来，一线城市表现亮眼

整体来看，新政之下，一线城市以及热点二线城市还是迎来了“金九”。

据中指研究院初步统计，9月份，重点100城新房成交面积环比增长约14%，同比下降约20%。二手房方面，重点11城二手房市场9月在政策带动及低基数下成交套数同比转增，9月前四周（8.28-9.24），重点11城二手房成交套数环比增长7.8%，同比增长25.6%。

价格方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，9月份，百城新建住宅平均价格为16184元/平方米，环比由跌转涨，涨幅为0.05%，同比跌幅收窄至0.10%。

值得关注的是，此轮楼市复苏过程中，不同能级的城市表现不同。利好政策对于核心一二线城市带动效果较大；而对政策环境早已较为宽松的二线及三四线城市，带动效果较弱。

中指研究院数据显示，9月一线城市新建商品住宅销售面积环比增长约30%，而二线、三四线代表城市的销售面积环比增长在10%左右。

镜鉴咨询创始人张宏伟认为，9月份，一线城市中，上海、北京表现好于广州，深圳表现一般；一线城市核心区和近郊远郊分化。“强二线”城市中，成都表现最好，其次是南京、苏州，而武汉和重庆仍然有去库存压力，杭州有待亚运会后再观察政策落地效果。另外，三四线城市已是“政策底”和“市场底”的“双底”，仍无明显起色，仅长三角大湾区部分强三线城市交易量有好转。