地价上限、限墅令取消？三大影响值得关注

近日，据媒体报道，9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，其中包含：①建议取消土地拍卖中的地价限制；②建议取消远郊区容积率1.0限制等内容。
8月底以来，各项房地产政策都在优化调整，限价政策也被多次讨论，此次土地限价的调整也是顺应“房地产市场供求关系发生重大变化”这一新形势所采取的举措。根据中指数据，2023年1-9月，全国300城住宅用地成交2.2亿平方米，同比下降33.4%（去年全年已下降30%），9月核心22城地价拍至上限的占比不足两成，底价成交占比提升至77%。近两年地方政府卖地压力突出，与其限制核心区优质地块地价，不如让核心区域的优质地块恢复市场定价，增加卖地收入，同时或许还可以通过标杆效应带动核心城市房价企稳。

优质地块竞拍热度或升温，但企业投资整体仍较为谨慎，中小房企拿地压力攀升

图：2021年以来土拍政策变化情况数据来源：中指研究院综合整理

2021年2月，22城执行“两集中”土拍，同年8月土拍规则升级，限定土地溢价上限为15%，随后22城土拍阶段均限定了土地最高价格，多地土地竞价达到上限后，通过竞自持、竞配建或摇号等方式确定竞得人，土地市场降温明显。2023年以来，全国土地市场仍低温运行，新政后，部分地块企业参拍积极性提高，但仅核心城市优质地块尚能维持一定热度，土拍整体改善并不明显。
根据中指监测，近期已有成都、济南、合肥、厦门等地实际落实“取消土地限价”。9月26日，成都宣布中心城区商品住宅用地实施“竞地价”拍卖，新出让土地所建商品住房由企业根据市场情况自主定价。10月9日，济南自然资源与规划局发布公告，对即将竞拍的济自然规划告字(2023)9-1号、济自然规划告字(2023)10-1号两批土地的竞买规则做出调整，新公布的挂牌文件显示，土地最高限价取消。10月12日，合肥土地市场网合自然资规公告[2023]25号公告的6宗地均未设置土地最高限价；10月17日，厦门2023P12地块挂牌文件中显示不设拍卖底价，按照价高者得原则确定受让人。同时据报道，南京、宁波、苏州、西安等将在下一批次土地出让文件中删去地价上限内容。
此时取消土地地价上限，预计将对土地市场情绪产生一定积极影响。
①热点城市的核心地块热度或升温，但地王恐难频现。土拍恢复至价高者得，意味着除限价之外，部分城市竞自持、竞配建、竞现房等环节均有望相继退出，溢价率或将超过15%，但在房企投资布局仍审慎下，预计优质地块普遍竞拍出地王概率较小。对地方政府来说，优质地块竞拍更高的价格，也有利于地方增加收入。
②核心城市中小房企拿地压力加大，资金实力较好的央国企拿地机会增加。当下大型房企拿地策略以精准投资为主，之前在热点城市尤其是核心区域地块普遍竞拍至摇号，企业获取概率均等，若地价上限取消，企业凭借资金实力获取土地，对于中小房企而言，资金面多数承压，拿地压力增加；而央国企资金实力相对较好，对优质地块的竞拍力度或加大，拿地金额占比或提升。
③分化仍在，非核心地块回温有限。根据中指数据，2023年1-9月，22城住宅用地整体底价成交占比达58%，9月，底价成交占比提升至77%，多数城市土拍延续低迷态势，这些城市或区域的土拍情绪扭转仍依赖销售端恢复程度，土拍规则调整对市场的带动效果或有限。

图：2023年以来22城住宅用地月度成交结构走势数据

取消土地限价或有利于稳房价、稳预期

根据中国房地产指数系统百城价格指数，2023年1-9月，百城新建住宅价格累计上涨0.04%，为2015年以来同期最低水平；1-9月，百城二手住宅价格累计下跌2.02%，跌幅较2022年同期扩大1.84个百分点，9月，百城二手住宅均价单月环比已连续17个月下跌，下跌城市数量进一步增加至99个，已连续4个月超90城。取消地价上限或可带动房价预期改善，有利于稳定市场预期。
核心区域房价上涨预期或增加，市场情绪有望得到提振。成熟区域地价限制取消之后，优质地块地价或有所上涨，进而带动房价出现上涨预期，对当前“稳房价”“稳预期”亦将产生积极带动。而远郊区域库存去化压力较大，预期好转更多带动成交增长，价格上涨动力不足。

郊区住宅项目容积率限制或迎来调整，高端改善市场有望迎来新的发展机会

表：历年来政府颁布“限墅令”相关内容数据来源：中指研究院综合整理

早在1994年，我国就出台规定限制供应别墅用地；2016年，国土资源部再次强调“限墅令”，“限墅”政策升级，2021年，自然资源部明确限定住宅用地容积率不得低于1.0。
当前房地产市场仍处调整期，刚需观望情绪短期难以扭转下，改善需求已经成为市场重要支撑，未来改善性住房需求整体仍具备较大释放空间。取消远郊区容积率1.0限制，意味着远郊区“限墅”政策得到优化，低容积率更宜打造高端产品，会更好的满足及承接城市改善需求，从而提升房企投资意愿，盘活郊区土地，一定程度上也有利于缓解地方财政压力。
整体来看，当前全国土拍情绪仍较低迷，取消地价上限，让地价回归市场，一定程度上有利于提振土地市场情绪，尤其是热点城市及核心片区，优质地块溢价率突破之前上限，或将进一步稳定房价预期，当前已有成都、济南等城市开始取消地价上限，预计后续将有更多城市跟进。另外，改善需求已经成为市场成交主力，远郊区限墅令的优化，有利于更多改善类产品进入市场，郊区土地和楼市情绪有望修复。