百城住宅库存报告｜去库存呈现“南强北弱”特征，购房政策据此可微调

百城库存

从库存数据看，虽然同比增速持续收窄，但是4月份出现了环比反弹。后续要密切关注购房政策和信贷政策等变动，防范库存压力增大等风险。

市场预测

预计二季度库存和去化周期等指标会略有恶化，但不同城市之间表现也有差异。对于一些热点城市尤其是南方城市而言，购房政策预计会进一步收紧，而北方城市则建议稍微放松。

库存

1、100城库存：4月份有所反弹

截至4月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为49145万平方米，环比增长0.5%，同比增长3.2%。从库存的同比增速看，近7个月呈现了持续放缓的态势，和购房需求较为活跃有关。不过也需要看到，4月份库存出现了环比正增长的现象。后续要防范市场交易降温对库存指标带来的压力。

2、供求关系：交易弱于预期

4月份，100个城市新建商品住宅供应量为5457万平方米，而成交量为5200万平方米，呈现了“供大于求”态势。4月份房屋交易行情弱于预期，尤其在部分城市购房政策收紧、按揭贷款审批速度放缓等因素下，市场交易都会受到影响，进而容易出现供大于求态势。这也是今年首次出现供大于求的现象。

3、城市结构：一线同比下降最明显

截至4月底，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为2842、25722和20581万平方米，环比增速分别为1.5%、0.2%和0.7%，同比增速分别为-3.0%、6.0%和0.9%。一线城市库存指标值得关注，其出现了同比增速为负的现象，和一线城市购房需求总体旺盛有关系。不过随着一线城市购房政策的收紧，以及项目的集中供应，预计后续库存会有同比正增长的可能。

4、城市排行：湖州珠海等库存下降较明显

截至4月底，100个城市中，有51个城市库存出现了同比正增长现象，剩下的49个城市则呈现同比下降现象。具体城市方面看，郑州库存同比增长现象最为明显，增速为79%。而湖州下降最明显，降幅为44%。

库存上升有不同的原因和逻辑。其中对于郑州、赣州、柳州等城市而言，库存增速较高，和市场交易相对疲软有关。而对于深圳、苏州等城市而言，当前推盘总体积极活跃，容易带动库存上升。从增速的下降情况看，包括湖州、珠海等市场交易都不错，库存下降速度较为明显。

库销比

1、100城存销比：微弱上升

数据显示，4月份100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.9个月，这也意味着市场消化完这些库存需要9.9个月时间。观察去年四季度以来的存销比数据，当前呈现微弱反弹现象，这是需要警惕的市场风险。尤其是在信贷政策收紧、各地购房政策升级等大背景下，要防范市场降温引起存销比反弹的风险。

2、城市结构：一线城市存销比最小

4月份，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为7.7、10.0和10.1个月。相对来说，一线城市存销比最小，今年前4月下探现象非常明显。一线城市存销比下探，其实也还是说明一线城市潜在的购房需求很强，代表了疫情期间购房资金加快进入房地产市场的城市类型。而一线城市房地产调控升级的背景下，后续存销比数据有可能反弹。

3、城市排行：长三角和粤港澳相关城市去化最好

从排序中可以看出，去化周期较高的城市，普遍位于北方市场，如包头、哈尔滨和威海等。而长三角和粤港澳大湾区的相关城市去化周期较小，如珠海、合肥和湖州等。此类城市购房需求强劲、房源消化较快，但与此同时也形成了房价炒作等乱象，成为购房政策收紧或即将收紧的城市。

结论与趋势

当前全国100城库存和存销比数据，受到此前一波交易行情的影响，并没有显现出太多的风险。但是4月份出现了很多微小的变化，包括出现供大于求的现象、存销比略微抬头等。若是市场交易不达预期，那么后续库存和存销比指标都有可能会反弹。尤其是在信贷政策收紧的情况下更是如此。

要关注不同城市之间存销比的分化。总体上看，这一轮去库存工作中，南方城市比北方城市明显要好，所以从差异化调控的角度出发，南方城市在购房政策上可以适当进一步收紧，而北方城市则可以适当放松，以真正和不同的市场状况做匹配。