二手房成交量骤降超80%！有业主愿意降价百万元卖房...楼市寒冬来了？

自从今年2月深圳发布二手房指导价以来，二手住宅成交量持续下跌，在刚刚过去的8月，深圳二手房仅成交2043套，同比下降约81.96%。那么目前深圳二手房的价格有了哪些变化？买卖双方又是什么样的心态？深圳：二手房成交量创历史新低。

买卖双方进入深度博弈

   一直以来，楼市都有“金九银十”之说，而8月作为拉开这一黄金周期的序章，成交量即使不高也不会太难看。谈全所负责的房产中介门店位于深圳南山科技园区，这里是深圳科技公司聚集的地方，之前该门店一直是公司的业绩冠军。

深圳某地产公司南山华润城门店经理 谈全：我们成交多的时候，一个店面能成交十几张单，目前一个月可能也就一单到两单。到目前为止也看不到往年“金九银十”的感觉。这条街加同行有十几家门店，目前关掉了三分之一。
        谈全告诉记者，目前依然有前来咨询的购房客户，但大家主要咨询的话题是以后的市场行情，询问过后便继续观望。于是市场成交陷入停滞状态。

 深圳某地产公司南山华润城门店经理 谈全：之前我们业主基本上很难谈价钱，现在目前只要诚心想卖的业主，还是愿意下滑价钱，幅度多的有10%，总价降幅在100万至200万。 

 深圳房地产信息网数据显示，2021年8月，深圳二手房仅成交2043套，同比下降约81.96%。8月深圳二手房每日成交量基本在80套上下波动，均低于一手房日均成交量；但在去年8月，深圳二手房每日成交量基本都超过400套，几乎是一手房的三倍还要多。

       政策调控层层加码 深圳二手房市场明显降温
        是什么原因导致深圳二手房成交持续低迷？记者了解到，主要是由于去年以来深圳相继出台的多重楼市调控政策，从资金面上遏制了市场投资投机热情，给二手房交易市场泼了一盆冷水。

 入行四年的房产中介人员黎玉婷告诉记者，由于目前深圳二手房市场成交价普遍高于指导价，而商业银行又按照二手房指导价发放贷款，这相当于变相提高了购房者的首付门槛，延长了整个买卖周期。

  另外记者了解到，目前深圳多家银行都在严查购房资金来源，要求首付款资金至少80%来源于购房者本人或者直系亲属，此外，从今年5月起，深圳不少银行开始调整房贷利率，首套房贷利率从4.98%上调至5.10%；二套房贷利率从5.25%上调至5.60%。
        国家统计局最新数据显示，深圳7月二手商品住宅成交销售价格指数为99.6，同比下跌0.4个百分点。这是深圳二手住宅价格指数连续三个月下跌。中原地产研究中心数据显示，8月的深圳二手房市场，有64%样本房源的价格出现下调。
深圳：二手房成交低迷 中介人员收入锐减无奈转行
        二手房市场成交低迷，这意味着中介人员业绩下降、收入减少，那么，目前深圳的房产中介人员情况如何？

        下午4点，记者在深圳一家房产中介门店看到，门口站满了中介人员，由于客源减少，他们只能在门口打羽毛球，聊天玩手机，来打发时间。龚飞从事房产中介行业已经有15年，见证着他负责的业务片区，房价从几千元一平方米到十几万一平方米的变化，他表示目前房产中介的生存状况，是十几年来最差的时刻。

 龚飞已经三个多月没出单了，他告诉记者，房产中介主要的收入来源就是卖房提成，没有成交就意味着没有收入，他身边已经有多个从业10年以上的“百万经纪人”告别了这个行业。
       无独有偶，入行四年的房产中介人员黎玉婷告诉记者，去年深圳二手房市场繁荣的时候，她所在门店的每人每月成交一单基本不成问题。如今，她的很多同事已经半年没有开过单了，而她上一笔达成的买卖交易还是在半年前。

  根据深圳市房地产中介协会发布的报告，截至今年6月30日，全市实名登记的星级从业人员数量为45458人，比去年同期减少11.8%。该协会通过对全市4161间中介门店的摸底调查发现，今年上半年有104间门店已关闭且已办理工商注销，计划或已关停的门店占比达11.1%，房产中介行业正在经历肉眼可见的萧条。（本文来源：央视财经）

值得注意的是，信达地产提前四个月完成年度的销售任务，完成率为109.05%。滨江集团也接近完成年度任务，其完成率为96.39%。此外，大发地产完成率接近九成，为86.94%。包括佳兆业、新力控股、首开股份、金地集团、绿城中国、景瑞地产、正荣在内的7家房企，目标完成率在70%~80%之间。
       目标完成率在60%~70%之间的企业占比较高，多达22家，分别是：融信、宝龙地产、美的置业、旭辉控股、港龙中国、德信地产、中梁控股、华润置地、招商蛇口、龙光地产、禹洲地产、融创中国、中国金茂、碧桂园、当代置业、银城国际、中骏集团、弘阳地产、花样年、雅居乐、阳光城和世茂。
       此外，荣盛发展、保利置业、越秀地产、龙湖集团、首创置业、中国奥园、新城控股、中国恒大、合景泰富、中南置地、万科、时代中国、金科、合生创展等14家企业的目标完成率在50%~60%之间，远洋集团和富力地产的销售目标完成率不足五成。
       另据中房网不完全统计，目前已经公布2021年度销售目标达到或超过千亿元以上水平的房企有35家。
       结合这些“千亿”级房企业绩测算，1-8月份35家“千亿”级房地产企业的销售目标完成率均值为63.74%，低于本次纳入统计范围的48家企业平均水平1.48个百分点。其余13家销售目标不足“千亿”的房地产企业，其销售目标整体完成率均值达69.18%，高于48家房企平均水平3.96个百分点。
      市场继续下行成共识

 据克而瑞监测，8月份百强房企中近7成企业单月业绩同比降低，其中26家同比降幅大于30%。同时，包括绝大部分TOP30房企在内，近8成企业单月业绩不及上半年月均水平。而经过本轮密集调控过后，市场继续下行似乎已经成为行业共识。在近期结束的中报业绩会上，一些头部房企也表达了对市场的担忧。

“今年下半年的销售压力很大，预计下半年市场还是会比较惨烈。”融创中国董事会主席孙宏斌认为，现在的市场特别像2018年，整个信贷市场资金比较紧张，上半年销售比较好，贷款相对比较难，但下半年贷款还是一样难，销售市场大幅下滑。在孙宏斌看来，下半年的市场压力比较大，主要来源于两个方面：一方面是有些企业压力比较大就开始降价，另一方面就是政策比较坚决，让市场对房价有了不上涨的预期。同时，在经济压力较大的情况下，购买力也受到了影响。
        万科首席执行官祝九胜表示，目前行业的游戏规则正在发生变化，企业的发展思维也需要相应调整。过多地追求规模、速度为导向的线性思维恐怕难以为继。作为万科，不会把规模和速度当成唯一的目标来看待，会在规模和效益之间、在短期和长期之间、在风险和收益之间权衡。
       在当前的市场环境下，对企业的经营效率、供货节奏及去化效率提出了更高的要求。对此，一些房企也给出了应对策略。

世茂集团总裁许世坛称，在当前的政策背景下，企业不再适合强调高增速，因此公司战略“从攻转防”，同时加大对现金和回款率的考核。
       在旭辉控股集团董事会主席林中看来，市场好的时候保持谨慎，市场不好的时候要积极乐观。对于下半年，旭辉将增强全员营销，提高去化，减少库存，保持高回款率，确保完成年度目标。
       展望9月，克而瑞研究中心分析认为，随着传统销售旺季的到来，房企将加大供货力度，供求皆有望企稳回升。而在政策轮番加码后，短期内热点城市房地产市场或将有所降温，成交整体回升幅度将明显受限，部分地区的市场下行压力依旧不容小觑。