全国多数城市，二手房库存快增，卖房越来越难了！

2021-09-19 15:45:27 点击评论

短线看，行政调控决定计划价格，供求关系决定市场价格。

根据贝壳网的城市二手住宅挂牌量，可以大致监测全国主要城市的二手住宅库存变化。

由下图可知，8月末环比7月末，全国60城中多数城市的二手住宅库存增长，意味着卖房的业主增加，市场供求关系趋于供大于求。

其中，二手住宅库存环比增速最高的是上海。上海8月挂牌量约3.4万套，增长显著。主要原因是7月19日上海实施二手房挂牌“核验价”制度，要求房地产经纪机构和房地产信息服务平台企业不得对外发布没有通过挂牌价格核验的房源信息，7月挂牌量异常降低，导致8月上海的环比增速数据大幅异动。
8月，二手住宅库存环比降幅最大是的长沙。长沙8月减少了约5000套房源，主要原因是政策导致的数据异动：8月1日开始执行《关于严格落实房源核验发布政策的提示》，所有未核验房源必须下架。

20城二手住宅去化周期，以 “库存/近12个月平均销量”的公式来计算。根据统计数据得知，2021年8月20城二手住宅总去化周期为13.6个月，已连升4个月，较上月环比增长5.5%。

去化周期最短的城市为上海，只有 1.2个月，但近两个月以来，尤其是8月，上海二手房成交量急速下滑，说明市场降温明显，将随着时间推移而使去化周期拉长。
去化周期较长的城市主要是成都和南昌，二者的去化周期分别为32.2、31.2个月，反映了其二手住宅市场供大于求，库存需较长时间来去化。

从环比增速来看，8月二手住宅去化周期增速最快的前三名依次为郑州、上海和深圳，增速分别为31.2%、27.1%、22.7%。
郑州，受水灾和疫情影响，8月楼市低迷：“7.20”特大暴雨造成市场短暂停摆一周，8月初疫情蔓延，成交量低至冰点，直到8月下旬疫情得到有效控制后，市场才开始逐渐恢复。
上海，8月二手住宅去化周期开始快速拉长，可见二手房指导价政策初见成效。8月9日，上海二手房申请房贷开始执行“三价就低”原则作为贷款申请房价标准，市场整体进入观望阶段，预计下月上海去化周期将进一步拉长。
深圳，8月二手住宅成交量再创2012年来新低，去化周期逐步上升，说明此前调控效果显现，逐渐形成供大于求的格局。
8月去化周期环比降幅较大的城市包括武汉、成都和南昌，降幅分别为-2.1%、-1.2%、-0.5%。

总的来看，全国多城陆续出台二手房参考价新政；同时，二手房市场贷款快速收紧，甚至部分城市的少数“停贷”，使购房者支付能力减弱，同时对后市的预期更加悲观，因此出手更趋谨慎。预计未来几个月，20城库存继续上升，去化周期继续拉长。

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