【凤凰网地产】当学区房卸掉300万的浓妆

9月26日，一个上海价格虚高学区房挤掉300万水分的话题冲上了热搜，上海中考改革新政落地半年后，上海学区房炒作之风被止住。伴随着一系列政策的落地，学区房量价正从高位不断回落。8月份，上海又加码了楼市调控政策，针对二手房贷款出台了“三价就低”政策，效果立竿见影。8月上海二手住宅仅成交1.8万套，环比下跌24.3%，同比下跌39.6%。而曾经领涨二手房的学区房，如今火热不再。从业已有8年的房屋经纪人李茂（化名）在接受采访时如是说道：“我见证了楼市的起起伏伏，这一次的形势和以往不太一样”。在李茂看来，“房住不炒”大背景下，针对楼市的调控政策持续且密集的出台，这一轮降温的周期将变得更长。学区房价格回落有房源挂牌价下调近300万元“确实降了。”9月23日，记者就目前上海学区房价格向沪上多位经纪人询问情况，得到了这样的回答。“我所在的片区，带有优质学校的房源价格回落了差不多20%。”尹松（化名）是太平洋房屋潍坊板块一门店业务主管，其门店管理的房源基本都带有优质的教育资源，对口的学校是位于上海浦东的明珠A、明珠B、浦明师范。这几所都是浦东公办小学中一梯队、二梯队的优质学校。但是，尹松说，“受3月份教改政策以及8月份‘三价就低’原则的影响，这一类房源价格有所回落。”以一套两房47平方米的房源为例，尹松指出，去年12月底至今年1月初，这一面积房源成交总价在600万元出头，目前在售价格约480万元，回落约20%。“现在的售价基本和去年的价格差不多了，去年10月有一个客户的成交价格为450万。”尹松说。在浦东，梅园板块也是众多家长选择优质教育资源的一大选项。据了解，梅园二、三、四街坊对口的学校是上海一梯队的福山外国语小学以及建平中学西校，被称为“双学区”；梅园五、六街坊对口的学校是市示范园冰厂田幼儿园、一梯队的福山外国语小学以及建平中学西校，被称为“三学区”。正是由于对口的学区资源优势明显，引来众多重视教育资源的购房者入手。不过，从价格上来看，梅园板块的学区房价格也正从高位回调。记者从某平台上看到，以梅园三街坊一套50平方米左右的房源为例，该房源6月24日上架时报价为730万元，9月16日，该房源报价修改为650万元，价格下调80万元。下调报价的情况并非个例。梅园三街坊一套46平方米左右的房源，在今年3月12日上架时的报价为850万元，随后在3月、5月、8月经过多次降价后，目前最低报价680万元。另一套48平方米的房源面临同样的境况，该房源上架时报价835万元，随后经过6次降价后，目前该房源最低报价625万元，价格下调幅度均超百万元。

梅园五街坊的“三学区”也难逃价格回落的命运。数据显示，一套57平方米左右的房源在今年5月4日挂牌时报价1050万元，随后经过3次降价后，目前报价810万元。另一套同样面积的房源在今年3月21日挂牌价格为980万元，经过5次改价后，目前报价815万元。而另一套51平方米的房源显示，今年3月12日挂牌价达1020万元，经过5次降价后，目前报价725万元，较最高挂牌价减少近300万元。

梅园板块一经纪人向记者表示，“挂1000万是正常的，在高峰期的时候，当时卖的好，没什么房源了，价格就乱挂了。”不过，据该经纪人称，梅园五街坊51平左右的房源在2020年年初的价格约600万左右，至今年年初的最高成交价格约为880万上下，随后价格开始有所回落。

另按照公布的数据，梅园五街坊于去年9月份的挂牌价格约122984元/平方米；今年4月挂牌价格达到最高点170925元/平方米；8月份挂牌价格又回落至136138元/平方米。在尹松看来，“这部分房源前期涨了很多，价格回调属正常楼市波动。”据其介绍，带有优质教育资源的房源在去年下半年迎来大涨，在10月、11月左右进入加速上涨期，并在今年年初冲至最高点，有部分房源涨幅达30%。今年3月份，中考教改政策出台致使部分房源价格波动，虽未现大面积价格下调但成交量已开始回落。随后，在一系列政策落地后，学区房价格开始出现下行。据一些经纪人介绍，目前，大部分房源都出现了价格回落的情况，也有部分不急售的房东未变动价格或暂时撤回房源。“我们也遇到过房东不愿降价撤回后，过了几个月又降价挂牌的情况。”学区房，四面楚歌

就在上海学区房接受考验的同时，沈阳也开始对学区房出手了，9月22日，沈阳市房产局、沈阳市互联网信息办公室、沈阳市市场监督管理局联合发布了《关于规范房地产销售宣传的通知》。

《通知》提出，房地产开发企业及商品房营销代理机构在销售商品房过程中，房地产销售广告不得含有为入住者办理户口、升学等事项的承诺；不得明示或者暗示购买者可以签约入读、划片入读某特定中小学，不得使用引发购房者对特定中小学入学资格产生误解的特定用语；不得对规划和建设中的文化教育设施作误导宣传，涉及在规划或者建设中的文化教育设施应当明确注明“在规划中”或者“在建设中”。

房地产中介机构在居间代理二手房买卖过程中，不得以学区房名义挂牌二手房；不得以明显高于市场价格或政府公布的交易参考价格挂牌二手房；不得组织出售方联合抬高报价；不得协助交易双方签订阴阳合同。

网络自媒体不得散布与国家房住不炒大政方针相违背的观点；不得配合开发商和房地产中介机构炒作学区房等话题；不得片面和歪曲解读房地产调控政策；不得编造和传播虚假信息，欺骗、误导消费者；不得故意制造噱头或借助“热点”事件煽动扰乱社会秩序。

沈阳房产管理部门将会同市场监管部门、网信部门开展全市房地产销售宣传专项整治，依法严肃查处房地产销售宣传中的违法违规行为。

根据住建部等八部门的要求，房屋买卖是近来各地规范房地产市场秩序的一个重要方面。7月23日住建部等八部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，提出“力争用三年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转”，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等住房领域突出问题，持续开展整治，逐步实现房地产市场秩序明显好转。

在经纪人眼中，一系列政策落地目标明确，就是要控房价。

在高频政策调控之下的学区房，价值或将改变，房价也将呈现出新的模式。

投资客比例不断减少，一味追求学区便利的购买者也在减少，随着需求的减少，市场降价将是大势所趋。

其实学区房只是楼场的一个缩影。按照国家统计局公布的数据，今年8月份，随着前期出台的调控政策不断发酵、信贷持续收紧，8月全国新房和二手房上涨的城市数量不断减少。

有业内人士表示，楼市将在一段时间里低位运行，学区房当然也不会幸免，此前积累的泡沫逐渐被挤掉，“当买房者为了自住，而不从投资、学区角度考虑，市场才能迎来真正健康”。