地产总裁参考| 民营房企“大撤退” ？

所谓小救市

当下看

口惠而实不至！

或，还未至

若如此，四季度，房企或将直接进入“生死博弈”的 深冬时刻！

看1年，今年是个大洗牌之年，悲观色彩沉重，信心丧失！如果调控继续强硬，没有哪家房企，敢轻言轻松度过这个楼市寒冬。

看3年，行业洗牌出清之后，或将迎来新春天，新气象，新格局！毕竟中国房地产长期还是看好、看多的。

观当下，楼市微观领域实在太难。

回款难，销售难，融资难，还债“难上加难”，爆雷只是时间问题！

但更高维度看行业宏观之变，这个行业一些顶层“结构”也正在发生巨大的变化。老潘简单总结为行业三变！

• 其一，不同财务水准的房企在分化。即高杠杆房企进入清算时刻，低杠杆房企谋求收购再成长机遇；

• 其二，不同身份背景的房企在分化。即楼市国家队在拿地端、融资端、销售端，信任端绝对领先，民营房企在拿地战场，融资战场，销售战场表现出“大撤退”的场景！
  

• 其三，房企进入“三元分化”洗牌阶段。之前黄奇帆预测中国房企数量未来会减少2。目前这一轮调控强势和力度来看，短期三分之二不至于，但目前这一轮出清体量也很惨烈。目前看，如果政策继续从严，或许房企将进入“死亡三分之一，收缩三分之一，崛起三分之一”的三元分化！

在这样一个背景下，今天老潘也推荐拆神一篇名为《民营房企大撤退》、聚焦广州楼市的房企“大调整”分析文章，分享给大家！

当然，民营房企大撤退，还未必！但目前看，民营房企在楼市各个战场节节败退，甚至快速出局却非常显著！这里，不妨看看下面的广州楼市之变！

无论是旧改，

还是土地公开市场，

接下来的楼市都会是国企的天下。

这也意味民企开发商的“大撤退”。

这个趋势，在广州、深圳第二次集中供地的时候，表现得特别明显。

与广州第一批集中供地，民企开发商高举高打不同，刚刚过去的第二次集中供地，已经是“国家队”的天下。

数据最为直观。

广州第二轮集中供地成交的23宗地块中，17宗是国企拿下的，金额超过563亿。

｜来源：广州公共资源交易中心

就连在第一批集中供地有所斩获的龙湖、融创等开发商，在这一次也选择了“躺平”。

相比之下，民企无论拿地宗地还是拿地金额，都远远不如“国家队”，除了碧桂园，没有一家TOP30房企。

而部分地块不成交、底价、低溢价...民营房企到了缺钱和担心不敢买的地步。

整个拿地局面，彻底变了！

民营开发商选择“躺平，与近期的调控分不开：

• 在土地端，有22城集中供地，最高限制15%溢价率，并采用房价联动机制，降地价；

• 在开发商端：“三道红线”，限制债务高企的开发商融资，对企业进行了一波洗牌；此外，还有第“四道红线”，开发商拿地金额不能超过年销售额的40%，就算是再有钱，也会被“限购”。

• 在金融端，央行和银保监会发布房地产贷款管理制度，压缩银行房贷比例；

• 在交易端，广州出台二手房限价，一手房街道限价，继续挤压市场泡沫，打击投资客；

一系列组合拳打下来，一些家底薄弱、资金链紧张的民营企业不敢拿地，或少拿地，而只有家底深厚，资金实力强的开发商才会出手。过去房企赖以所用的“高杠杆”利器即将宣布失效，资金压力加大，“疯狂土拍”，要慎之又慎。

尤其是，最近几个月，房地产企业信用环境进一步恶化，龙头房企恒大等发生的实质性违约，不得不割肉求生。

除了恒大，头部地产商不时有资金链紧张的传闻出现，华夏幸福、泰禾集团、花样年、蓝光发展、宝能、河南建业、佳兆业...

资金链的紧张，已经影响到企业拿地，部分头部民营企业今年拿地金额呈现断崖式下跌，恒大、碧桂园、世茂、金科、佳兆业、中南置地、阳光城等民营地产商显著放缓了拿地的节奏。

资本本来就是追逐利润的

地产的暴利预期没有了

民营开发商的收缩，也是战略选择。

｜来源：来源中指院

2021年上半年50家代表企业拿地销售比

实际上，不仅是在公开市场，就连广州旧改，也上演了民营开发商的“大撤退”：

恒大被迫退出黄埔沧联；

宝能退出黄埔枫下旧改；

龙湖酝酿退出黄埔永岗北社区旧改；

时代中国酝酿退出黄埔横迳、重岗旧改；

而奥园也将知识城旺村、新田，甚至荔湾东塱等已经招商的旧改项目摆上货架。

不久前，在广州拿下9个旧村改造项目，投资金额超过772亿的一家外地房企，如今也不得向银行之外的机构借钱融资。

旧改周期长，对资金要求高，尤其是黄埔的政策要求拆迁前置，开发商还没有取得正式合作方资格，就需要支付一大笔拆迁款。而很多开发商的拆迁款，很多都是融资来的，如果市场行情好，那么这笔钱的成本可以用未来的商品房的销售来覆盖。

在调控如此密集的当下，一二手限价，市场预期变得不可预测，加上“三道红线”收紧，开发商想要借旧改项目融资，能借到的钱也越来越少。

再加上，由于黄埔建设用地指标缺口等因素，不少项目清零之后，融资地块一直都批不出来，更别说商品房开卖了。

旧改商品房不能入市，对于开发商来说，也就没有办法实现“自我造血”，而每天还要支付一大笔拆迁款，不少开发商咬牙扛着。

楼市调控、旧改周期长、资金要求高，是上述民营开发商退出黄埔旧改的主要原因。

我们统计了自2018年以来广州成功招商（包括意向合作）的138个城市更新项目，民企开发商绝对是广州旧改的主力。

升龙（9）时代（9）、富力（8）、星河（7）、方圆（6）、勤诚达（5）、星河湾（5）、佳兆业（4）、恒大（4）...占据了半壁江山。

民营开发商做旧改资金的调动更为灵活，毕竟很多旧改项目涉及到台底的交易。

另一方面，相对于广州越来越贵的招拍挂，旧改让开发商有机会以更小的资金去撬动市中心更便宜的土地。

此前，深耕旧改的佳兆业就公开说过，深圳旧改项目的毛利率50%左右，广州40%，惠州、中山此类城市则为26%左右。

不过接下来，广州旧改由民营企业主导的局面迎来扭转，全面转入国企时代。

在鼓励功能性国企参与城市更新意见的函，当中提到，中心七个区要鼓励功能性属国企参与城市更新改造。

国企全面参与广州旧改有什么优势？

其一：发挥国企在行政审批上的优势，体现在改造过程中土地类问题的解决、审批流程冗长繁琐等推行“容缺审批”等方面；

其二：能把控好183条城中村改造的节奏，不过快或过慢推进城市更新，减少因市场逐利导致“只吃肉不啃骨头”。（如受56平方公里历史名城限制、白云山及机场限高导致经济测算难平衡）局面出现，促使市改造资源和利润进行整体平衡。

其三：保障市场的有序和纯净，打击原市场上平台公司的存在，发挥并充当该职能。功能性国企主要参与一级部分前期策划工作，减少台底交易的出现导致的腐败滋生问题。

其四：加强房地产市场管控，稳定房价。国企拥有低廉的融资成本，同时后续市政府将搭建城市更新基金平台，降低项目的财务成本，保障多方利益。

其五：避免烂尾。一旦民营开发商资金出现问题，导致旧改项目难以推进，国企就会介入，兜底，保障居民权益。

所以，我们看到广州城投驰援了黄埔庙头，而科学城接盘了宝能的枫下项目。

这两天，我们也看到珠江实业、越秀扥国企，已经自发要求深入参与广州城市更新。

当中，越秀申请参与跟进20余个项目；珠江实业参与跟进越秀登峰、荔湾坑口、花地、广钢西塱、白云湖夏茅村、琶洲东围等项目。

在这个政策趋势之下，城市更新是广州既定的战略，不会暂停。

而旧改坚持政府主导，鼓励市场参与，这对于民营开发商来说，广州依旧是个有机会的城市。