【老潘说房】关于房地产税的几个看法

房地产税终于要来了，本不好发言，但鉴于后台不少朋友发问，我也谈谈自己的浅显看法。。。。。

2021年10月23日，全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定引起了业内外广泛的关注和讨论。

我认为，“房地产税”的推出，不单纯只是为了抑制和控制房价，其核心是地税制度的改革。高层高度重视财政工作，对深化财政改革、建立现代财政制度作出了一系列重大决策部署。此次房地产税改革试点工作的开展便是财政改革、税制改革中非常重要的一部分。

核心观点
1、房地产税改革其核心是地税制度的改革
2、房地产税的改革和立法能推动共同富裕
3、房地产税，是多重功能
4、热点一二线城市都有可能成为首批试点城市
5、房地产税的潜在影响发现 

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房地产税是地税制度的改革 

2021年10月23日为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

事实上，“十八大”以来，党中央便对深化财政改革、建立现代财政制度作出了一系列重大决策部署。党的十九大报告指出，“加快建立现代财政制度，建立权责清晰、财力协调、区域均衡的中央和地方财政关系。建立全面规范透明、标准科学、约束有力的预算制度，全面实施绩效管理”。

党的十九届四中全会决定进一步指出，“完善标准科学、规范透明、约束有力的预算制度”“优化政府间事权和财权划分，建立权责清晰、财力协调、区域均衡的中央和地方财政关系，形成稳定的各级政府事权、支出责任和财力相适应的制度”。

可以期许的是，未来房地产税将成地方主体税种，并将逐步取代土地出让金收入，成为地方财政收入的重要组成部分。

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房地产税改革目的是推动共同富裕

事实上，首提房地产税改革可以追溯至2003年，彼时，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”即对房屋持有环节进行征税，类似后续出现的“房地产税”。

房产税试点，10年前就开始了。上海和重庆，现在还收着呢。为什么也叫试点？因为1986年10月1日施行的《房产税暂行条例》，规定居民住房是免征房产税的（而非居住用的房产税一直在征，没停过），2010年调控的时候，有部门和专家建议对住宅也征收房产税，但根据税收法定原则，向全民征税须由全国人大立法，而制定新的税收法律简直不要太麻烦，所以就试点先行。《房产税暂行条例》是法规，试点有国务院授权就可以。

沪渝房产税试点10年，效果远未达到预期。有人问那为什么不停止，不晓得。也许在等新的房地产税来替代亦未可知。

 2021年3月13日，“十四五”规划和2035年远景目标纲要明确将“推进房地产税立法”纳入工作重点；4月7日，财政部财税司司长王建凡表示，要进一步完善综合与分类相结合的个人所得税制度，积极稳妥推进房地产税立法和改革；5月6日，刘昆发表的文章中表示，“十四五”时期的重点工作，包含“推进房地产税立法和改革”……

2021年10月15日《求是》杂志发表习主席重要文章《扎实推动共同富裕》，其中有三处提及房地产及相关内容：

1、推动金融、房地产同实体经济协调发展。

2、要完善住房供应和保障体系，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举，因城施策，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给，重点解决好新市民住房问题。

3、要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。

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房地产税，是多重功能 

既不是单纯为了降房价，也不是单纯为了增加地方税收。认为房地产税征收后，房价就会大跌的人，一定会失望。不用多解释吧，抑制房价上涨与房价会大跌，是两个概念。

房地产税的多重功能里，还包括抑制贫富差距。用到今天的语境，就是共同富裕。

至于哪种功能见效最明显，试点几年了以后才能看出来。

①、手里有3套以上住房的业主，可以考虑优化资产配置。包括以小换大，2换1等。网传上海某房东一次性抛售93套浦城小区房子，一天套现4.5亿现金，更像是夸张的神话。不过，在一个城市手握五六套七八房子的，我们强烈建议换房或套现一半。

②、住房去投资化已不可逆。你所在城市不在首批试点城市名单里，不等于第二批试点也没有。全国人大常委会的决定并没有规定只能一批城市试点。如果房地产税立法争论激烈，扩大试点城市范围，以取得更广泛更有说服力的改革经验，不失为可行的办法。优化家庭的资产配置仍是最佳选择。

③、试点之下，房价短期会有波动，但大跌的可能性较小。房地产税试点，当下同样要服务于“促进房地产市场平稳健康发展”这个调控目标；而平稳健康发展，是不允许房价大涨大跌的。我们更倾向于相信，房地产税试点，有助于抑制房价上涨。

④、开发商要密切关注，房地产税试点对消费者心理、情绪层面的影响，要大于对市场的现实影响。叠加最近一段时间潜在购房者的观望，房地产税试点所在城市，房价短期波动甚至下行，是非常可能的。

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核心一、二线城市有望成为首批试点城市

短期来看，在近半年内可能会对市场会产生一定的影响，特别是对二手房市场的影响会比较大，在二手房市场的波动影响下，新房市场也会受到一定的影响。

试点城市来看，由于目前整体市场分化严重，因此试点城市不太可能以“省级”为主，目前市场上有传闻说“浙江省率先参与试点”，我认为这不太可能，因为浙江省各城市的情况差距较大，从省级层面很难操作这些。

反而上海、广州、深圳、杭州、宁波、重庆、南京等热点一二线城市，很有可能会成为首批试点城市。

北京由于产权权属性质较为复杂，前期工作量可能较大，因此可能不太会加入试点行列。而海南省一方面由于体量不大，另外一方面主要为旅居型房地产市场，因此加入试点的可能性也不大，就算真要加入试点，最多也在三亚市等热点城市进行试点。

从2011年1月上海和重庆启动的房产税试点来看，上海是以多套房为主要征收对象，重庆则以高端豪宅为重点征收对象。

值得注意的是，试点城市的房地产税收取之后，应该更多的投入到当地的基础设施安全建设上，如学校、医院等，避免将房地产税做为平衡各城市税收的调节工具，要做到取自于何方，用之于何方，这样才更符合地税本身的特性，这样也能更好的推进该区域的发展。

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房地产税的潜在影响分析

本次房地产税改革试点決定的潜在影响主要有以下几点：

1、对房价的影响：稳定楼市预期，抑制房价，但是房价不会出现大幅下跌。

自“房住不炒”首次提出以来，近几年国家出台多种监管政，主要目的就是抑制房价过快上涨。但去年以来，部分热门城市房价仍出现过热。房地产税的出台，将明显抑制房地产投机需求，引导房价回归到合理区间。值得说明的是，2020年，房地产相关税收中契税7061亿，土增税6468亿，房产税2842乙，城镇土地使用税2058亿，再加上土地出让金8.4万亿，房企所得税4120亿，地产行业收入贡献近10万亿，中央39％、地方56％的收入来自房地产相关，房地产目前仍是国家的支柱性产业之一，房价也不太可能会出现大幅下滑。

2、对消费的影响。

短期来看，房地产税开征之后或将导致居民税负增加，降低居民可支配收入，抑制短期的消费增长，尤其对可选消费的影响较大;长期来看，房地产税有调节收入分配的作用，同时可以为保障性租赁住房和共有产权房的建设产生支持，有望降低中低收入群体的居住支出，释放中低收入居民的消费需求，推动消费总量扩张。

3、对权益市场的影响。

目前房地产仍是我国居民财富配置的第一大方向，在居民资产配置中的占比达到59.1％，但随着房地产税改革以及地产行业金融监管的逐步推进，房地产此前低风险、高收益的投资属性弱化，配置于房地产的居民财富将逐步挤出，促进居民财富配置中的基金、股票、保险占比加速提升。

4、对房企及产业链的影响。

短期来看，房地产税出台将进一步降低短期的需求，对房地产行业及其产业链产生一定击，可能会加速许多中小房地产企业出清;但中长期来看，房地产企业的竞争格局将继续优化，头部企业相对受益。