【王老师探房】不忘初心，方得始终（一）

别紧张，我今天不给大家作党史教育，还是讲房子。

为什么要用这个标题？为什么要讲这个话题？在我十几年的房地产研究中，我越发感受到一个道理：

当我们自以为研究越发深入的时候，对细节琢磨越多的时候，其实我们好像走进了一个误区，那就是过于追求一些细节，但是忘了初心，路途中我们错把手段当成了目的！

如果不能认识到这点很容易判断失误，方向错了当然是越做越错。

比如，我们在判断政府政策以及市场走向的时候大部分人都会很迷糊。犯得最多的错误就是市场走低的时候我们会觉得越来越低，市场火爆的时候又极度乐观；

政府出扶持政策的时候大家期望值一下子拉满了，而出台调控政策的时候又开始期待“房价如葱”了。为什么会这样？

其实是抓住了细节而忽略了主干：政府政策出台的初衷从来不是为了大幅拉升房价，更加不是为了消灭房地产行业，只是想对冲市场情绪，保持房地产市场平稳健康发展才是政府所有政策出台的初心。

房地产市场真正的市场化也就三十年时间，相比其他商品市场来说还是太稚嫩了，所以政府也只是在摸索，但是可以看出来手段已经越来越老练。

所以，要想在这个市场中长期生存必须认识这点，并且在这个大前提下保持自己的定力，一切的行动必须基于这个前提去做。

在此，我想对政府相关主管部门、开发商以及普通购房者说几句话。

每个城市情况不一样，大家都在“房住不炒”的大旗下出台了很多具体措施，有些过热的城市在打压，有些市场太低迷的城市在悄悄放松。我无法一一点评，人在邢台，就以邢台普通市民的身份说说我自己的一些看法吧。

第一，希望政策有连续性，一张蓝图画到底。

我是2004年到邢台工作，那时候喊得最响的就是政府即将搬迁到西北某地，后来悄无声息了；然后又是七里河片区宜居带打造；再是开发区美好蓝图的绘画；最新的宠儿是园博园邢东新区的金融中心等。

伴随着口号，政府卖了不少地，也确实做了不少实事，邢台市这十多年的发展确实是肉眼可见的快，特别是市政建设这块跟十几年前比更是翻天覆地的变化。

我想说如果能够把规划做得够细特别是时间节点也能明确，并且以行政命令的方式固定下来按部就班去执行会不会更好？这对政府公信力提升，开发商投资，购房者选择都是利好。

第二，希望看到市政建设方面能够有更多一些创新。

前面刚说了咱们邢台市的市政建设其实也不错，道路公园都是日新月异，七里河水多了，沉寂多年的狗头泉也喷水了，冬天雾霾也几乎绝迹了……

作为普通市民一枚，我打心底感到高兴，也为相关职能部门点赞，但是就是觉得能不能在创新方面大胆点？

我也算走过不少城市，基本上大多数城市在市容市貌方面都有一些自己的特色，有些是大但接纳新型建筑外观，比如秦皇岛海边那个逐层后退每户都有阳台的“怪异”建筑；

有些是大力弘扬自身区域与民族特色，比如重庆的洪崖洞，以及贵州一些地方的苗寨，西双版纳的傣族风等。

相比之下咱们邢台的建筑太保守了，有时候外地朋友过来参观考察，我除了带他们去清风楼转转其他地方真没有了。金融中心作为未来的亮点能不能在建筑外观创新方面有一些突破？

怪异一点没关系，当年贝聿铭设计的法国卢浮宫金字塔也被无数人诟病，终成经典，这种案例不胜枚举。

如果说建筑外观上，创新与超现代以及遵循传统挖掘古典是光谱上的两极，我希望能够看到邢台更多的建筑出现在这两个极点上。

作为华夏文明建城历史排名第三的城市，历经3500余年行政建制从未中断，甚至城址都未曾迁移过，可以说古城邢台在传统文化方面沉淀深厚。不仅走出了郭守敬、李牧、宋璟、刘秉忠等先贤，也是大唐皇室祖籍地所在，发生在这里的历史故事更是不胜枚举，邢白瓷等国家级非遗也不少。

围绕这些也可以做一些文章。比如路名，东西走向的用人名，南北走向用典故，这样可以让邢台人从小就知道自己的历史，也可以让外地人更方便了解我们城市的深厚积淀。

另外，在行道树的选择上是不是也可以大胆一些，邢台号称太行山脉最绿的地方，其实是有很多树种适合的，绿油油的核桃树、小灯笼一般红彤彤的柿子、红宝石一般的山楂……

太多的选择了，这些都比千篇一律春天漫天飞絮秋天枯枝败叶的杨树和法国梧桐强。

最好的历史教育并不是几个雕像就行了，让历史文化融入生活方方面面，渗透进一代代邢台人的血脉中，这才是最稳固的根基。

让现代的更大胆一些，让传统的更厚重一些，激活这些宝贵文化遗产展示给世界，让大家都看到一个大胆创新又沉淀深厚的新邢台！

市政部门其实也做了不少这方面的努力，我觉得还不够，通过系统规划然后实施起来，我相信一个传统与现代并融，开放有活力的新邢台将会给世人一个惊喜！

第三，希望政府相关主管部门在区域规划上突出差异化。

目前邢台市房地产市场最突出的主题就是一个字：卷！

大家定价差不多，定位也就差不多了，开发商迷茫了，消费者也迷糊了。最终结果就是开发商不敢创新做高端产品，高端客户没了方向；因为没有高地也就没了洼地，刚需产品拿地价也并不低，刚需客户也没有更多选择。市场慢慢一潭死水。

如果尝试在西北高教区或者东北园博园片区划出一小片区域只做高端项目，会不会激活这一潭死水？

这两个区域有各自先天优势，自然环境比较好，周边没有旧城区，只需要做到控制拿地节奏和规划，然后再引进一所真正的名校，此事应该不难。

房价可以直接拉高到两万，地价也能拍出新高，拉出高低差价就有了势能，有了势能就有了动能，市场活力会更足。

对政府而言，更少的地可以拿到同样多的财政收入；对开发商而言，各自产品定位更明确了；对消费者而言，从两万到三四千都可以选择了，根据自己情况各自归位就行了。在全市房价均价大致不变的情况下，对三方都是利好。

第四，还是希望政府主管部门加强对市场的管理。

跟很多朋友聊天的时候，我问你们希望买到什么样的房子？回答都是买到能按时交房的，再问就是能顺利办证的，其次就是没有大的质量问题的。

本来我还想谈谈人居环境、市场走势、未来趋势、智能家居等等的，一肚子话就被生生憋了回去，只能一声长叹唏嘘不已。按时交房、顺利办证、没有质量问题难道不该是最起码要求？！

导致这些问题的原因很多，有政府监管不够严厉的问题，有开发商自身的问题，也有市场自身的问题。

我想说的是，政府作为市场看门人还是有很多可以改进的地方的。

一是加强监管。

资金是市场的命脉，死死把握住这条命脉就可以解决大部分问题。让开发商跑路、烂尾的代价高到不可承受，看他还敢不敢？！

至于延期交房的问题也很容易解决，提高违约金下限。以前大部分项目万分之零点三的违约金，近一两年提高到了万分之一，别说开发商，我都想拿点这种资金去买点银行理财吃价差，提高到万分之五甚至十你看他还会不会动不动延期交房？！

二是对开发商进行综合打分，加强分类管理。

邢台市场上目前优质项目不少，大部分开发商还是兢兢业业守规矩的，但是也有一些开发商本身就存在很大问题。

政府不宜直接干预市场售价等，但是可以通过对开发商进行综合打分，加强分类管理，以达到良币驱逐劣币的效果。比如对于前期优质项目可以在信贷以及拿地等方面进行适当倾斜。

另外就是不同定位的项目进行不同的规范要求，具体措施上适当灵活一些。

比如目前市场上都比较头疼的地下车位问题，现状就是卖不掉但是车位造价不低，普遍将近十万一个，如何处理？

如果成本价卖都不好卖，直接赠送可能亏本，折合到房价里那么房价将毫无竞争力，会被周边竞品直接打死。后果就是大量车位闲置了，但是很多车还是路边随便停，而开发商沉淀在里面资金大致估算在180亿左右，这就是个三输的局面。

我建议政府采取三点措施：

一是配比适当灵活一些，改善盘多配置车位，刚需盘降低配比；

二是对路边停车采取一定惩罚措施；

三是金融政策适当灵活一些，总价六七十万的刚需盘首付可能才十二三万，你让他在拿八九万买车位他可能真没有，如果能把车位算到首付款里面负担就轻多了。

仅仅这一项就有望激活180亿的沉淀资金，而这对邢台市场至关重要。还有一些类似问题，如果都能采取一些灵活措施，那么政府部门、开发商、购房者将是三赢。