【王老师探房】不忘初心，方得始终（二）

上一篇大家应该都已看过了，综上，我认为政府相关部门的初心应该是以有限的资金最大化完善城市的相关配套，监督和引导市场良性发展。

通过招拍挂卖地只是手段而非目的，至于一些措施该严管就严管该灵活就灵活一些，努力做到土地开发效益最大化、资金利用率最高、市场循序渐进良性发展。

就在本文成文时住建局等相关部门召开了《关于进一步严格落实主体责任促进房地产市场平稳健康发展的工作方案》的会议，并形成了相关文件，对上文提到的很多方面都有所涉及。

这一份文件非常重要，是邢台市“一城一策”的具体抓手，也是今后几年房地产开发的纲领性文件，我会在后文做一些具体讲解。

对于开发商想说的其实前面几篇说过不少了，这里补充两点。

第一还是劝各位审时度势。

邢台市目前大概有三百家左右开发商（不确定具体数字），真的需要这么多吗？

连家乐园和中鼎都开始联手开发项目了，邢台市有几家比他们实力更强的？很多老板前期某一个或者某几个项目已经赚够几辈子财富了，还是收手吧保住到手的财富最重要，市场总是有高潮有低谷的。

保留部分真正有实力的开发商可以避免很多问题，烂尾可能没有了，政府监管麻烦少很多，消费者被坑的概率也会低很多，这真是一个多赢的局面。

并且我可以很笃定的说，以后房地产开发行业会被彻底颠覆，从金融行业转型为制造业这是大势所趋不会以个人意志为转移。

第二是不忘“居住”初心。

市场竞争越发激烈，开发企业也在挖空心思找卖点，你做皇家园林我就做挑高大厅他做新款外立面……

至于营销层面也是你送大米我送粽子他做披萨，反正是花样百出，不逼死几个策划不罢休的架势。

走着走着，最后发现大家户型雷同，产品定位也雷同了，至于价格也只能雷同了。其实大部分消费者要的很简单，他们只是想要一个能按期交房、没有质量问题的家。

开发企业挖空心思找卖点也是个进步，起码是在充分考虑消费者感受了。但我个人觉得其实还是不够，有些点还是没找到核心所在。

比如这几年普及了的人车分流，真的做到完全的人车分流了吗？机动车是分流了，但是小区内川流不息的电动车对老人和儿童的威胁并不比机动车少。

人车分流的初心就是安全，而不是为了分流而分流，分流只是手段并不是目的。只有做到小区内连电动车都没有了才是真正的人车分流。

这事难吗？其实也不难，在门口或者跟机动车一样地下做个停车位能充电就行了。这样也避免了电动车在家里充电以及上下楼梯时可能带来的燃爆风险。

还有诸如物业管理中的很多问题，其实只要你把自己当成小区普通居民舍身处境想想自己居住中可能遇到的问题和麻烦然后想法集中解决，居民会满意并且也可能是物业公司本身增收手段。

这一点我建议大家去桂林参观一下，我个人感觉中小城市中桂林房企的物业管理是非常到位的，很多人性化的措施我们邢台开发商和物业管理企业是可以借鉴的。

记住，高端体贴的物业管理并不是高收费堆人头，看起来高大上，真正好的物业管理是“润物细无声”的，平时你感觉不到，但是无时无刻不在你身边静悄悄的服务着你。

如果都能回到“居住”这个核心点上去考虑，抛开“营销”的路子，最终结果会发现没有花哨的营销结果成了最好的营销。

最后，我想对我们普通购房者说几句。

第一，还是要对监管部门对市场有信心。

最初，你们跟我聊到买房理由的时候说仅仅是因为某开发商大概能按期交房所以买了，说实话我是震惊的。这难道不是最基本要求？

就像我去超市买食品，不能仅仅只是要求食品没过期吧。后来，我慢慢沉默了，因为确实市场上有一些烂尾楼有一些办不了证的。

至于具体应对措施，其实前文已经提到过了，那就是只考虑五证齐全的，考虑口碑好的开发商。牢记居住属性，一套离你生活圈子尽量近的好房子就行了，让自己要求尽可能简单一些明确一些，那些靠贬低其他项目给你“画大饼”的项目离远一些。

现在相关部门确实加强了监管，也出台了一些具体措施，我相信情况会慢慢改善的。

第二，还是要牢记“居住”初心，不要盲人摸象。

李嘉诚有过一句著名的话广为流传：买房三要素，地段，地段，还是地段！他这句话是没错，但是要辩证的看。

如果放在香港肯定是没错，半山别墅和闹市区居住格调天差地别；乡村小店和市中心临街旺铺完全不可同日而语。

放在其他一些大城市也没问题，市区核心区上班近又有名校加成，郊区通勤一两个小时都不一定够每天累成狗，孩子上学也上愁。所以，郊区和市中心价格差几倍太正常了。

但是邢台有这些问题吗？

市区本身小，通勤时间都很短，至于教育基本上新盘老盘都可以做到全覆盖学校之间差别也没那么大。

实际上近郊的楼盘和老城区楼盘是各有千秋。老城区强在商业配套完善一些，而近郊楼盘环境好太多了，交通也更好，教育也是差不多的。所以，你拿李嘉诚这句话来套邢台楼市那就是刻舟求剑了。

还有诸如户型、园林景观、配套等都很重要，但是都只是一方面，如果你只看一点忽略其他那就是典型的盲人摸象了。

我是新闻专业科班出身，以前也给学生上新闻写作课。偶有学生问我，老师怎么才能通过最简单方式写一篇好的新闻稿？

我说，这事说难也难，毕竟我们都学了四年才基本会写新闻稿；但是要说简单也简单，那就是写完了读三遍，如果你能通过自己稿子搞清楚基本事实，并且读起来很顺畅，那就是一篇好稿子。

买房子也是如此，要考虑的问题很多很多，我几篇长文也说不完；但是也有简单办法，那就是你闭上眼睛多想几遍，我买了这个房子以后的生活会是什么样的。从你起床那一刻开始想到晚上睡觉的整个轨迹，从你上班时间想到在家休息的不同生活轨迹是不是都满足了，或者说是不是最符合你的要求的。

几个项目想下来，最符合的那个就是你最终最好的选择。而不要去纠结某一个具体指标。

还有很多话想说，但是已经很长了，就此打住吧。

最后想说，如果我们都能记住习主席这句：不忘初心，方得始终！我相信在政府相关部门和开发企业以及理性消费者的共同努力下，邢台楼市会有一个良性循环的。居者有其屋，安居邢台是理想也会是每个人的现实！

附：《关于进一步严格落实主体责任促进房地产市场平稳健康发展的工作方案》（邢台版一城一策）的解读。

1指导原则和工作目标

核心只有这九个字：稳地价、稳房价、稳预期。

具体措施主要是两点：

一是从供应端发力，根据市场存量和去化周期调整土地供应量；并且改变以往单纯价高者得的招拍挂模式，给土地设置最高限价，达到最高限价后开始转为房屋平均售价竞价，售价低者得。

二是提高准入门槛，简单点说就是资金实力不够的企业无法进场竞拍，有历史遗留问题的企业也无法进场竞拍。

这两条措施出台应该能最大程度上淘汰一批信誉差、资金实力不够的企业，从而在根子上避免交房无限延期甚至烂尾项目的产生。

2严格商品房预售管理

核心点：提高预售证发放门槛、严格预售资金的拨付使用、加强合同管理。

具体措施主要是三条：

一是从2022年1月1日起，工程建设进度必须超过地面三分之一才有资格申请预售证（相比很多外地城市还不够严格，但是已经在逐步提高了，有进步就是好事），并且开始试点“交房即交证”，并最终实现全面现房销售。

二是严格监管预售资金管理，按照进度分为30%、45%、60%、80%、98%五个档次拨付，具体不细说了，反正就是如果开发商跑路得不偿失。

三是加强商品房销售合同管理，加强对霸王条款、交房时间、等内容真实性和现实可行性的审查。（其实霸王条款这事希望政府认真对待，普通消费者看不懂，即便是我们比较专业的能看懂但是也没法更改，总不能因为某个条款就不买了。）

3加强房地产金融管理

核心点：照顾首套刚需、降低金融依赖性

具体措施有商贷首套首付不低于30%，二套不低于40%，公积金贷款首套30%，二套60%。

商业贷相对宽松一点，毕竟买房这事是商业行为，政府只能提供指导；而公积金贷款属于政策扶持的范畴，主要就是为了照顾首套刚需，所以对二套贷要求严格很多了。

4加强合同履约管理、加强工程质量管理

核心点：防范延期交房、加强建筑质量管理

具体措施有，一是原则上要求合同上约定具体交房日期不低于36个月（这是为了防止开发企业恶性竞争刻意缩短合同交房日期，但是实际上做不到从而产生很多不必要的纠纷），延期交房违约金原则上不低于日万分之一（这个标准我前面谈过了还是低，但是相对于以前万分之零点三有进步了）。说实话这两条我是不太满意的，但是也算是有进步了，一口吃不成胖子。

二是多部门联合验收，这次的亮点是不仅仅看房屋质量，还要审查合同约定，特别是还涉及到教育、人防、城管等部门。

也就是说这条严格执行下去，那就意味着我们很多购房者担心的教育以及其他一些市政配套都不用担心了，因为只要通过验收就说明这些方面都落实了。

文件内容很长，考虑方面也很全面，我就不一一解读了，只摘录一部分大家关心的呈上了。