关于2021年买房，这是最靠谱的建议！

这篇文章有点长，但请你一定要看完，因为这可能会有助于你对买房或者投资的思考。

对于已经过去的2020年，可能很多人都不愿意回忆。

但站在2021年初这个时间点上，沈阳、石家庄等多地又爆发出集中性疫情，我们还是需要探讨一下：

疫情并未离我们远去，疫情对房价有什么影响？2021年房子还能买吗？2021年我们该怎么选房？

毕竟，房地产已经进入了分化阶段，闭着眼睛买房就能躺着赚钱的时代已经过去了。

分析如何买房之前，我们应该先想明白另外几个问题：

为什么要买房？买房买的是什么？

首先，你买房就是你的能力证明，有房子的人在婚恋中起码相对容易胜出赢得丈母娘的欢心；另方面买房买的是房产的价值。

你所购买的一套房产的价值=它的土地价值+其居住价值+它所拥有的城市资源。

简单来说，国家花了大力气来给城市做基建，你买的房子的价值，是依附在城市化红利以及公共资源分配的红利上的。

你买的不仅仅是一套房子，还有公路、教育、文化、医疗等等公共设施这些公共财富，国家把它们以住房的形式，实现了部分对居民的转移支付。

其次，虽然很多人买房都是用来自住，但房产所拥有的另外一个重要功能是资产配置。

财富增长有两个来源，一部分是人赚钱，另一部分是钱赚钱。人赚钱很重要，劳动性收入占73%，决定了你的绝对财富水平，但决定你相对财富水平的，是钱赚钱。

过去100年，全球GDP增速大约是3%，但资产收益率差不多是6%，平均来说，钱赚钱的速度是人赚钱的两倍。

所以，如果你想要成为不被甩开差距的中产，一定要把房地产作为非常重要的资产。如果说职业和城市选择决定着你人生财富的起点，那么资产配置就决定着你人生财富的终点，以及，你下一代的起点。

房价涨这么多，现在这么贵，还敢买吗？

中国从2019年开始已进入人均GDP万元美金社会，也就意味着，我们会像美国、日本、韩国等等发达国家一样，有大批的城市中产涌现，而城市中产的的重要指标就是房产。

日本在1981年人均GDP达到1万美元，韩国是1994年，现在的中国大众的现状，就相当于81年的日本、94年的韩国，而美日韩在达到这个程度后并没有迅速止步，房价也没有停止增长。

中国房价的快速上涨根源在于经济的快速增长和没有停止的城市化进程，这个逻辑目前看还没有停止。

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既然解决了买房的逻辑，那么“2021年房子还能买吗？2021年我们该怎么选房？”第一个问题已经有答案了。

第二个疑问可以再拆分成两个问题：

疫情依然没有结束，会不会对房价带来不确定性？

应该买哪里？

首先，无论是我们普通人，还是专家学者都坚信，疫情并非不可战胜，最艰难的时刻已经过去。目前虽然全球经济都损失惨重，但会有一个恢复期。

而如果你把疫情这个事情放在时间的长河里来看，对经济、对房价带来的影响并不算特别大——即使是08年全球经济危机，也只是砸出来一个小坑而已。

其次，所有城市普涨的阶段已经过去，中国不同城市的房价分化将会越来越严重。

很多人在三四五线城市重仓买了不止一套房子，这里简单点忠告就是，如果你生活在这些城市，那么留一套自住即可，千万千万要把投资和自住分开！

买哪里的房子其实可以遵守一个“跳一跳原则”。

简单来说就是，人往高处走，在你的能力圈内，去买你跳一跳才能够得着的、更高线城市的房产，千万别反其道而行之。

首先我们要记住的是，房价一定是人多的城市的胜利。

那么我们来说说那条著名的胡焕庸线。

这条线是中国地理学家胡焕庸1935年提出来的，简单来说是从黑龙江瑷珲线到云南腾冲画一条线，中国94%的人口居住在东部43%的土地上，这条划分中国人口密度的分界线直观地展示出东南地狭人稠，西北地广人稀的现实，而这个现实，近一百年来没有变过。

“胡焕庸线”本质上是一条人口密度突变的分界线。

那么，依托这个人口分布密度，对于路网、产业、经济区等等资源的倾斜侧重，一眼就可以看出。

前段时间还有个段子说，市场已从“投资不过山海关”，退到了“投资不过胡焕庸线”，再退到“投资不过长江以北”，现在退到了“投资不过南宋版图”。虽然只是段子有点绝对，但也从一个角度说明了城市的胜利就是人口的胜利。

其次，有人说买房就是买一座城市的股票，那么有没有城市的房子像茅台的增长曲线一样的？

有。

我们先来说说茅台的特点：能稳定增长，易储存，抗通胀，以及最重要的一点：有护城河（稀缺）。

那么买大城市的房产这个答案就脱口而出了。

大城市房产还有几个特征，供应有限，需求很大，上面附着的教育、文化、医疗资源很难替代，溢价越来越高，不但抗通胀，投资回报还稳定，是非常优质安全的资产。

另外一点，日本东京新干线修建后东京吸了大阪资源的案例已经充分证明，城市的虹吸效应只会越来越明显。在我们国家，高铁的修建，交通的通达也在证明，大城市会越来越强。

即使是在疫情下，大城市的抗风险能力也要强很多，不说医疗资源、社区管理这些，消费和就业的恢复，大城市也显示出强得多的韧性。

从2020年1月到10月，以二手房价格计算，4个一线城市的平均涨幅是7.37%，31个二线城市的平均涨幅是2.15%，35个三线城市的平均涨幅是0.94%。

但是如果你看一线城市的话，7.37%的涨幅是什么概念呢？因为买房基本使用贷款，如果按照30%的首付算（几乎就是三倍杠杆），年度收益率是24.6%——这还只是2020年10个月的收益率！

如果将2019年的涨跌幅考虑进来，深圳、上海、北京、广州的涨幅分别是多少呢？21.7%、6.8%、4.7%和3.9%。广州和北京是因为2019年房价略有下跌，拖累了涨幅。但是如果考虑长期安全资产的话，这四个城市，跌更是买点。

也许有人会反驳，很多二三四线城市在19和20年涨得也很猛啊，比如沈阳、大理、丹东、唐山，但这些，很多都是人口流出、产业衰落的城市。

你要问自己的问题是，这种涨幅能持续吗？能支撑多久？

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香帅团队与北京大学徐远教授给出了一个“城市房产购买指南清单”。

清单将城市分为“尽量买、可以买、谨慎决策”三个类型，“尽量买”的清单中包括传统的四大一线城市、成都、杭州、南京、苏州。（在这里隆重推荐你去学习下香帅与徐远教授这对伉俪夫妇对于金融和房产的课程，本文大部分的逻辑，源于个人学习课程的笔记。）

同时易居的丁祖昱也有一个对城市的预测，对比长期看好的城市，有不小的差异，你可以做一个参考。

前面说了，大城市房产是长期稳定的安全资产，但你会发现，真正优质的安全资产，也就是“尽量买”这个清单上只有8个城市，北、上、广、深、杭州、成都、南京、苏州，都是“限购”特别严格的地方。

即使是“可以买”的那16个城市也都限购，没户口或者积分不够，根本买不了。

这就是本文的另一个重点：当那些“尽量买”和“可以买”的城市你没有购买资格，或者是资金实力不够的情况下，省会思路——本省省会是一个重要选择。

中国绝大部分省的人口在2600万以上，按照人口集聚规律，省会城市达到800~900万的人口是非常正常的。在可见的未来，按照上面这个人口集聚方向，除了极个别人口非常少的省份（青海、西藏和宁夏）外，大部分省会城市还是具有一定的人口吸引力。

在实在够不到其他高线城市的情况下，省会城市房产做为长线资产配置不失为一种好的选择。

另外一点，如果考虑都市圈效应，只建议你买长三角或珠三角都市圈。当自己所在的低线城市处于这两个都市圈是，都市圈的网络效应可以加分。

从2019年开始，中国城市发展格局基本定调，就是都市圈概念。现在有人划出几十个都市圈，觉得这基本丧失了“圈”的网络效应。截至目前为止，能有辐射效应，形成和“圈外”差异的，只有传统的长三角都市圈、珠三角都市圈和首都都市圈。

你可以对照着下面这张图，判断一下自己的思路应该是什么。

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想买房，可是被限购了怎么办？

如果你想明白了国家出台的各种调控政策——房住不炒、限购、限售等等等等，就会发现：调控是国家给我们普通人发的一个超级大红包！

为什么说调控是政府给我们的大红包？

你可以想象一下，如果这些大城市不限购，会有哪些人受益？房价是上涨还是下降？是不是会疯狂的涨到我们普通人买不起的价格？

政府基于房住不炒而出台的调控政策，调控的不是价格水平，而是房价的过快上涨，是为了社会的繁荣稳定，调控的是防止过大过快的贫富分化。

所以调控是国家给你打开了一扇窗口，给你上车的机会！你说，这是不是大红包？

限价导致的另外一个结果是：二手房和新房分化逻辑凸显，产生巨大套利空间。

房价上除了城市分化以外，还有一个新房和二手房差价分化的现象，你平时在媒体上看的很多房价讨论说的其实是新房。

中国房市的一个独特现象是新建房和二手房房价差异巨大，为什么经常见到“新房开盘挤破头”“万人摇”的新闻，为什么会这样？因为太赚钱了！

深圳南山区华润城四期（润玺一期）开盘价12万~14万，而华润城三期等前期单位挂牌17万~18万。这意味着同一个楼盘，一手和二手之间差价4万~5万，如果抢到一套100平米的房子，不说以后涨幅，当即躺赚500万，跟中一次彩票头奖差不多。

为什么会这样？由于新建住宅价格受到严格得多的政府调控，比如限价措施、准售证、政府指导价，相比而言，二手房价格更准确地反映了市场真实的供需情况。

深圳这样巨大的二手房和新房差价反映了政府在房价调控上的力度——因为前期深圳房价实在涨得太多了，政府担心过快过猛的上涨会影响民生和产业，不得不加大调控力度。上海、广州的二手房、新房的差价也在2万左右，这个差距基本可以视为机会。

除此之外，如果二手房价格涨幅远大于新房涨幅，证明这个城市的房市流动性好，市场预期强。反之，如果二手房涨幅远低于新房涨幅，则说明市场对这个城市未来信心不够足。

数据显示，2020年，北上广深二手住宅涨幅是7.8%，远高于新房4.8%的涨幅。相反，三线城市新房涨幅是5.4%，明显高于二手房的涨幅3.1%。

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所以，二手房和新房的差价，二手房价格涨幅和新房价格涨幅，这两个指标可以和前面的购房清单配合使用。

如果这两个指标和购买建议吻合——比如说，一个属于尽量买的城市，二手房价格远高于新房，房价涨幅也高于新房，那么证明“买”的逻辑被加强；反之如果这两个指标和购买建议相违背，则证明“买”或者“不买”的建议被削弱。

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另外一点，买房，要遵循稀缺原则。

尽量买城市中心的房子，房子的价值并不仅仅在于房子本身，而在于房子附近的稀缺资源。比如学校、医院、商圈、政府、自然资源、交通资源等等，这些稀缺资源给你带来的各种便利，是房子升值的根本。

纵观全球范围内，中产阶级的财富就是和房产密切相关。中国经济和城市化密切相联，而房地产是支柱产业，长远看大城市的资产是没问题的。

所以，想要突破阶层的限制，买房是普通人最靠谱的路径。

当然更重要的一点，我们还是要努力投资自己，提升自己的能力，提升自己的主动收入。

越是限购政策严格的大城市，越是你应该上车购买的城市。如果你没有名额，资金不够，那么就应该从现在开始，用时间去积累，比如交社保的年限、积分、落户等等，做时间的朋友。

所以，你已经知道应该怎么做了吧朋友！

本文购房城市数据均来源于《香帅中国财富报告》