楼市融媒丨一周行业观点精粹（2021.11.29-12.04)

媒体看地产

@金融界：科技成色越来越足 物业行业转型提速

中指研究院数据显示，2021年12月，20城物业服务价格综合指数为1074.66，同比上涨0.43%，涨幅较去年同期扩大0.28个百分点。各等级物业服务价格指数同比均呈上涨趋势。业内人士指出，科技赋能、提高项目管理密度、横向发展高盈利业态、纵向发展高盈利服务是物业行业转型的主要途径。预计未来行业的科技成色将越来越足，相关的服务价格将进一步提升。

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@中国房地产报：房地产风险继续出清，住房消费当有力支持

2021年，无疑是房地产企业历史上遭遇困难最大的一年。至于行业基本面，中国房地产业依然拥有持续发展的空间，只是增量空间走向缩小的态势，不再是之前十年支持行业爆发式增长的机会期。在“房住不炒”的宏观政策基调之下，政策依旧是抑制房价过快上涨，同时确保市场稳定，避免房地产市场硬着陆遭受重大性冲击。对于明年经济形势，目前来看，房地产可以说是影响经济稳定的头号不确定因素，基于行业普遍遭遇的信心不足，稳市场、稳预期、防止项目烂尾和保房地产上下游产业链稳定发展，已经是真切的问题。理性看，国民经济中大约有30%是随着房地产和建筑业的发展而上升或者下降，因此而说，政策既要抑制房地产投机及其带来的价格暴涨，又要支持房地产开发投资，更要支持住房消费。客观地说，国内正常的住房消费已经是经济支柱之一。“一抑制双支持”不是一个“不可能三角”的关系，而是一个黑格尔麦粒、麦苗、新麦粒的“正反合”逻辑，当前和未来的中国住房消费市场急需决策部门重新认识和定义。刚性和改善性住房消费，就是内需和发展的动能，不仅应该正视，还要给予支持。从这一点上说，落实已有政策措施，鼓励刚性和改善性住房消费，既是政策制度安排的目的，也是缓冲房地产调整带来阵痛的办法。加大为城市低收入家庭、新市民提供更多负担得起的各层次住房，不仅可以实现居者有其屋的政治价值观目标，还可以引发和促进对家具、电器以及钢铁和水泥的补偿性需求。

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专家看地产

@贝壳研究院高级分析师潘浩：土地市场降温 地方政府发力保障房

贝壳研究院近日发布的2021年11月房企融资月报(下称“月报”)显示，1—11月，国内房企累计发债8466亿元，规模同比下降19%，较2020年同期减少1990亿元。根据当前债券市场发展趋势，月报预计，2021年全年房企发债规模将回落至万亿元之下。

由于政策释放出了积极信号，房地产融资市场整体呈现结构性修复态势。11月，房企整体融资规模回升，境内外债券融资共发行48笔，较上月增加17笔，发行规模约为473亿元，环比增加55.6%。

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@住房和城乡建设部政策研究中心原主任秦虹： 优化房地产金融政策的三点建议

目前，中国的房地产调控政策主要包括金融政策、土地政策、税收政策、行政管控政策。这四大类政策中，金融政策负责守底线、防风险；土地政策要最终实现人、地、房的挂钩；税收政策的未来方向是增加房地产的持有税；行政管控政策使用频率最高，包括限购、限贷、限价、限售、限签等。

中国房地产的金融政策调控已经取得明显成效。未来一段时间内，我们预计该政策进一步收紧的可能性较低。为促进未来金融调控政策更好地“堵疏结合”，我们提出以下几点优化建议：

其一，将所有房地产持有经营类(不是散售)项目的贷款，从房企债务红线和商业银行房地产集中度管理政策中剔除。

其二，对持有经营类的商业、办公等资产，允许发行公募REITs，以盘活存量资产、支持消费，使企业获得正常的经营性现金流。

其三，及时发放房地产按揭贷款，支持刚需客群资金需求，支持房企开展产品创新活动。

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大众看地产

@楼语分说：楼市预期被严重压缩，房价会下跌吗？

房价会下跌的三个认知误区与背后深意：1、“三道红线”让知名房企频繁暴雷，这会让房价下跌。其实房企再大，在整个地产业面前只是其中冰山一角，而在宏观经济面前更是沧海一粟。另外，政府限价的初衷也是让价格回归理性，回归平稳，而不是想把开发商搞死，搞死了开发商对谁有好处呢？2、征收房地产税会导致房价下跌。其实房地产税挤压的是楼市泡沫，让供需关系回归稳定，其真正意图并不是打压房价，而是把楼市中“虚假需求”彻底挤压出去，有利于楼市健康发展，至少是截止目前，世界上还没出现一个国家因房地产税而导致房价跳水！3、房贷利率上浮会导致房价下跌。其实利率自2020年开始市场化了，房贷利率=LPR+国家政策加点+商业银行加点，目前LPR已经连续一年一年多按兵不动，说明稳房价才是初衷。经过这一轮的深度调控，目前全国楼市的确出现了房价下行的趋势，但是新房市场下降的主要是三四线城市，一线城市和强二线城市下降的微乎其微，而真正量价齐跌的二手房，主要在于2020年至今的“倒挂”的遗留问题，在二手房指导价的实施下目前已开始逐步回归理性。

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