楼市融媒丨一周行业观点精粹（2021.12.05-12.11)

媒体看地产

@中国房地产报：政府企业金融都要作为，让房地产和经济良性循环起来

面对当前的房地产行业形势，近日，《中国房地产报》发表了标题为“政府企业金融都要作为，让房地产和经济良性循环起来”的“社论”。文章称，当前房地产行业循环不畅，体现在供地循环不畅、开发建设循环不畅、新房循环不畅、二手房循环不畅等全环节的不畅，画成一张链条图就是：房子难卖-交投低迷-回款困难-外部融资紧-企业信用危机-房子更难卖-回款更困难-外部融资更紧-房企信用危机继续叠加。要将房地产发展良性循环起来，眼下，首先要做的是让供求关系协调起来；其次让土地供应、金融服务、市场运行都“良性互动”起来。房地产业能不能很好贯彻中央的良性循环要求，楼市能不能交易活跃，将是我国国民经济能不能走出下行趋势的一个晴雨表。要理性地看到房地产对国民经济的影响与贡献，其开发投资占全国固定资产投资比重的1/3、居民住房消费占居民总消费支出1/3、房地产业及相关产业对整个国民经济增长的贡献占1/3。住房消费依然是内需，内需是拉动中国经济的主引擎，楼市平稳则是中国经济社会的稳定器，扩大内需、扩大投资特别是扩大房地产投资与消费，是当前及未来一段时期我们应对国际经济贸易复杂局面的一个正确选择。

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@经济观察报：房地产信贷正迎来边际放松

12月9日，中国人民银行发布2021年11月主要金融数据，对此经济观察报刊文称，近期房地产市场融资环境有所恢复，带动居民中长期贷款连续同比多增。11月份30个大中城市商品房成交面积、成交套数为1359.54万平方米、13.78万套，同比分别增速分别下降20%和15.5%，虽然仍保持负增长，但降幅已有所收窄。瑞银宏观报告指出，中国政府已开始边际放松房地产相关信贷，包括放松房贷额度、加快房贷审批、要求银行正常发放开发商贷款，放松开发商在在岸债券市场融资的限制等。鉴于政府很可能提前下达部分明年地方政府债券新增限额和加快债券发行，12月到明年上半年政府债券发行量或明显高于一年前同期水平，与今年上半年疲弱滞缓的发行形成鲜明对比。

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@澎湃财经：购房优惠、配租公租房等育儿政策陆续出台，能打动年轻人吗？

近日，江苏省海安市有关给予二孩、三孩家庭购房补贴的内容引发了热议。海安市相关政策显示，到明年2月底，子女未满18周岁的二孩、三孩家庭，购房时凭户口本或出生证明，在市场价格基础上二孩家庭给予每平方米200元、三孩家庭给予每平方米400元的优惠。根据澎湃新闻记者不完全统计，今年下半年以来，省一层面的，至少已有5省提出建立育儿补贴制度。“可以预见，对于育儿补贴这样的政策，会具有政策扩散的效果，越来越多的城市或地区会实施相关补贴安排。”复旦大学人口研究所教授任远对澎湃新闻记者表示。但任远同时也表示，对不同人群群体和不同地区，生育补贴的效果会有所不同。对于当前的低生育率而言，过高的生育成本会影响人们的生育意愿，因此生育补贴和生育成本的相对关系，会使得政策效果有很大差别。

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@叶檀楼市： 为什么高层会议要提良性循环？什么意思？

12月6日，中央政治局会议首提促进房地产业“良性循环”,是什么信号? 对此，叶檀楼市刊文称，“这时候这么说，可以看出，目前楼市，或者说整个房地产的状态，应该是国家眼中比较接近“良性”的状态。想想也没错，毕竟从来就没有要让房价“腰斩”的政策，一直以来，房住不炒追求的，都是稳。对楼市的调控，简单点的起因，其实就是房价太高很多人买不起了，影响民生影响经济。那过程，就是对房价和市场的热度，釜底抽薪，表现形式就是集中供地的推行，对房企和银行施加的一共五道红线，对资金来源严管，杜绝炒房。目前的成果，就是市场冷了，深圳带头冷的，房价连续几个月环比下跌，70城房价指数中有的城市甚至出现了同比下跌的现象。最重要的，还有住建部说的全球最大规模的保障性住房体系，正在建设中，买不起，但至少租得起。这样的现状，其实已经达到了把发疯的市场用冷水浇清醒的目的，让资本意识到，这种市场，是有办法治理的。”

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@中国经济体制改革研究会副会长樊纲：房地产市场不具备系统性风险，但有结构性、企业性风险

中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲在日前举办的兴业银行“私人银行成立十周年暨优秀管理人颁奖盛典”活动上表示，中国过去的城镇化政策促使了大城市的人口流入和小城市的人口流出，这种差异导致了结构性的风险。

“2014年以后，大城市中人口流入的城市房价暴涨，小城市中人口流出的城市房子卖不出去；随后，到了2015年供给侧改革，提出‘去库存’，这不是指工业生产的库存，而是指库存的房子。”樊纲说，在小城市卖不出去的房子会导致整个房地产集团的现金流受到影响。

与此同时，企业性风险也在凸显。樊纲认为，这主要体现在房企缺乏对市场规律的敬畏之心，用高杠杆到处扩张、投资。而结构性风险叠加企业性风险，使得市场对房地产行业的信心发生变化。“这个问题对三季度的经济有重大影响，不过现在对房地产政策已经进行了一些调整，房市基本稳定。”

未来，樊纲称，针对经济表现，相关政策仍需调整。从某种意义上看，导致三季度经济下行压力的一些因素到明年年初将基本消失，再加上今年财政状况表现较好，将为明年大力度的积极财政政策留下较大空间。“我们要积极地用政策调整经济，这也是经济的特点。”

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业内看地产

@越秀地产肖中岭：TOD是未来房地产下一个蓝海

在近日召开的“中国地产时代百强论坛”上，越秀地产TOD研究院副院长肖中岭指出，“TOD（是指“以公共交通为导向的开发”，是一种基于“土地利用—城市交通”互动关系，围绕地铁、轻轨或快速公交线路站点周围进行的土地开发模式。）会是未来房地产下一个蓝海，尤其当其他赛道已经是越来越激烈，TOD可能是剩下唯一的蓝海了。”房企如何抓住TOD发展机遇，肖中岭指出，首先要具备多产业的打造和运营能力。他认为，未来优质的TOD社区应是在房地产开发和社区运营相结合的基础上，还能带来产业的升级和变革。此外，由于TOD模型有孵化周期长、回报率较慢的特点，肖中岭认为，未来的房地产开发是如何挣高质量的慢钱，因此金融模型的变革是房企必然会面临的一个挑战。肖中岭谈到，在打造TOD过程中，房企不仅要和政府各个部门沟通，还要跟地铁公司沟通，以及对接未来公共交通使用者的习惯，需要沟通的层面很多，沟通的机制也会更加复杂，因此增强自身和地铁交通设施各个部门沟通的能力，是作为一个房地产开发商后续要去培养的一个能力。

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