大咖论楼市丨李鹏: 政策、市场波动，购房更需理性！

大咖论楼市
近日，“住在邢台·第1房产”广播节目推出高端访谈系列栏目---大咖论楼市。每周日（上午9:25--9:55分）邀请品牌房企负责人或者行业专家学者做客直播间，剖析楼市热点、研判市场走势，与听众朋友形成互动的同时，集合专业观点，第一手数据和一线的声音，可谓干货满满。
12月19日，“大咖论楼市”栏目播出了第9期。邢台市悦湖地产总经理、邢台房地产业协会开发委执行主任委员李鹏做客直播间，从邢台住宅成本构成说起，就邢台楼市的整体情况、邢台房价是否还有降价空间等谈了谈自己的看法。此外，李鹏还结合多年的从业经验，就“当前是不是最佳的购房时机”等问题，给购房者提出了专业的置业建议。

本期楼市大咖：

李鹏（左一）

邢台悦湖地产总经理

邢台房地产业协会开发委执行主任委员

从事房地产行业24年，先后任职于邢台市月晟房地产开发公司、邢台市悦湖房地产公司等企业，成功开发了月晟·天玺台、悦湖公馆等项目，获得2019年度邢台市房地产金牌职业经理人称号，为本市房地产行业的发展以及企业的进步，做出了杰出的贡献。

01、对于即将结束的2021年，您如何看待邢台楼市的整体情况？

李鹏：
从行业政策层面上，2021年房地产行业政策经历了收紧到调整的过程。而最近的中央经济会议为今后一段时间的政策定调，在房住不炒的大原则下，要支持合理的购房需求。
从本地市场层面上，今年邢台房地产市场总体平稳，部分片区楼盘价格出现调整，甚至下滑，这是由住宅市场供求关系变化造成的，购房者要理性看待这些问题。

02、现在很多购房者十分关注房价变化趋势，您觉得邢台房价还会降么？您对明年房地产市场的预判是什么？

李鹏：
作为商品的一种，房屋的销售价格由它的成本决定，受供求关系影响。所以，预测房价会不会降的问题前，我们先看看目前邢台房屋的开发成本。
目前邢台主城区房地产成本一般包括以下几项；1、土地成本：核心区在 300 万--480 万/亩，容积率 2.2-2.5；折合楼面地价（扣除幼儿园等公建配套占容面积后）2200--2800 元/平方；2、规费及前期费用：城市配套费（地上及地下 120 元/平方）240---260 元/平方；3、建安及市政、园林配套投入：2600--2800 元/平方；4、管理费及营销费用:300--500 元/平方;5、税金等费用：700--1400 元/平方；6、财务成本（投资利息等)：200--500 元/平方；小计:6260--8260 元/平方，中位数为 7260 元/平方。(以上测算均未考虑项目配建车位销售不充分造成的项目成本增加)另外，3800 元/平方的重点监管资金政策，预计将增加房企财务成本 2-3 个百分点。在目前的房屋成本下，房企都是微利或者亏损的情况下售房，所以邢台房价已经没有可降价的空间了。

03、您对明年房地产市场的形势预判，及对邢台购房者的置业建议是什么？

李鹏：

近期的中央经济工作会议上在房住不炒的基调不变的前提下，为 二十大开好局，稳经济、稳房价的总体经济目标基本确定，随着银行个人住房贷款的放松，相关政府配套债券的提前下发，房地产开发贷款的接续，预计 2022 年 3 月份以后，各地房价将逐渐趋稳、进而在两极分化的基础上进入上涨通道。2022 年春节前各房企工程款支付、到期债券等付款压力较大，各房地产企业在售项目房价在优惠力度上会有所松动，所以，对于刚需和改善性购房者，一定要擦亮双眼，慎始善终，千万不要唯价格论，要观察、了解项目的工期安排与实际施工进度，分析判断能否按约交付，适时购入所需房产。所以说，在行业政策和市场波动的时候，购房置业要更加理性，要结合自己的实际需求、经济实力、开发企业实力、工程进度等多个方面进行考量。

更多访谈详细内容，请收听今天的节目实况录音：

12.19.mp3

明日节目预告

明天上午，住在邢台·第1房产广播节目将播出“老潘说房”栏目，邢台房地产业协会房地产研究中心主任、知名地产评论人潘世雨将做客直播间，和广大听众聊聊最近召开的中央经济工作会议对房地产行业释放了哪些政策信号，以及这些信号将对2022年的房地产市场产生哪些影响？想参与直播间话题互动的听众，可以在节目期间拨打直播间电话：2277118、2277119、2271890和嘉宾交流。

节目播出时间: 明天上午9:05--9:55；收听频率：FM91.7/FM99.7、FM89.6/AM927、FM105.7。