零首付重出江湖！

最近因为战争因素导致石油大涨，我原来预测的一季度还会降准降息可能要受影响了。

因为石油大涨的话我们就有输入性通胀压力，这也会影响到我们的货币政策。

而且最近楼市已经在回暖了，多地开始直接降首付降利率，这样刺激也是会慢慢显效的。

上周我连续好几天都提到了多地开启“两成首付”，这周继续刷新。

不是两成首付，而是首付再往下探：零首付开启了！

率先被爆出来的是广东惠州和湖南郴州。

根据华夏时报的报道：
“目前有开发商会送1-2成的首付，客户只需要付1成的首付，如果1成首付的钱都没有，就可以做首付贷款，也就是零首付，而且惠州所有的楼盘都能做。”

我特意翻看了一下朋友圈，的确有中介打出“零首付”的噱头。


惠州大家应该很熟悉，临深城市，深圳人的宇宙尽头。

惠州被爆出来零首付，我是一点都不意外的，我去年12月份去惠州踩盘的时候，中介就发了很多仅需1成首付的项目给我。

只需花一成首付即可买房，剩余两成房企直接送。
惠州本来就是看深圳脸色吃饭的一座城市，每次深圳房价暴涨的时候，总会有一批买不起深房的打工人，被吓破胆后，跑去惠州买个房子压压惊。

现在深圳人对房子的信心降到了历史的低点，看跌心态空前绝后。
深圳客消失的一年里，惠州楼市受重挫。

回顾过往5年，惠州新房成交大多保持在13-15万套的区间，2021年只成交了99879套，下跌超3成。

数据来源：乐有家研究中心

明面上的价格倒是没有大跌，但也横盘了5年。
都知道惠州新房库存量大，大到什么程度呢？

2021年惠州的新房供应面积为1297万平方米，对比深圳只有约600万平方米，不到惠州的一半。
惠州人没深圳多，本地需求更是少之又少，房子却是深圳的两倍。
这意味着这些房子天生就是为了外地购房者（深圳刚需+投资客）准备的。
一旦市场转冷，深圳人不愿意买单，外地投资客也不敢投资了，惠州市场就会现原形。

在新年回来后，惠州甩出一个购房补贴活动，凡大专以上学历，在大亚湾工作都能拿到100-250元/平的购房补贴。
另外去年惠州的利率几乎全国最高，这段时间大跳水，从首套6.8%降到5.2%。
现在还打出“零首付”的噱头，这么多利好，惠州还能不能碰呢？
一棍子打死就说惠州不能买，太绝对了。

惠州好歹是大湾区城市，临深城市，的确有很多买不起深圳的刚需会选择惠州。

但我也提醒各位一句，惠州太大了，如果没有做足功课，盲买肯定是要踩坑的。

惠州可买的地方不多，就惠州本地人聚集的惠城区，惠州的本地刚需基本都会优先考虑惠城。
其次就是临深区域，尤其是未来深圳地铁14号线延线周边区域的楼盘。

其他我就不多说了，自己去做功课吧。

但还是那句话，惠州新盘供应量大，投资的话时间会比较长，建议把期望值降低。


再来看看郴州，其实情况和惠州大同小异，市场太冷了。

郴房网统计的数据显示，2021年郴州市住宅成交共17112套，同比2020年的21100套下降20%，同比2019年的20214套，下降15%。
推出“零首付”活动的城市或者项目热度普遍偏冷，还包括一些二线城市，去年哈尔滨、青岛即墨等也推出过“零首付”活动。
这里我要给大家说一说，零首付和两成首付还不一样。

两成首付呢其实一直都有，是2016年的政策，主要针对非限购城市，是得到正规信贷支持的。
只是过去为了抑制房价上涨，调整到25%-30%，非限购城市是有权限调整的，但是最低也就是2成了。
自从菏泽打响2成首付第一枪，尝到政策甜头后，首付下调的城市瞬间井喷式爆发。

但“零首付”的性质完全不一样，正规的银行信贷是不可能支持的，都是一些开发商自发式行为。
“零首付”其实也就是相当于“首付贷”，或者“首付分期”。
看起来上车门槛低，对刚需友好，但实则对刚需而言压力非常大。
定下房子后，开发商一般会要求买家半年或者一年时间内凑齐首付，如果凑不齐，到时候可能定金都没了。

另外首付没交齐是不能网签的，如果此时已经开始还贷了，房子的产权并不是买家的，而是属于垫资方，一旦资金链断裂，买家亏损更大。

开发商为了去化，直接越过银行的审核环节，给不符合购房条件的购房者贷款，这本身就存在一定的金融风险。
所以很多地方是禁止这种行为的，惠州去年就罚过几家开发商，新疆有的小地方也会提醒购房者提防“零首付”的陷阱。

时势不一样了，十年前我们会说，买房加足杠杆，能贷款就别全款，力所能及买最大的房子。
这是建立在房价和收入同时上涨的前提上。
但这一两年无论是房地产还是经济都发生了变化，普通居民的收入也不像之前那样隔几年翻一番了，弱三四线城市的房子未来大涨的可能性也不大。
在这种大前提下，大家买房一定要重新审视自己的风险承受能力。
在未来收入并不可观的前提下，“零首付”这样高杠杆的项目，还是需要结合自己的购买能力来权衡，不能过于盲目。