大湾区楼市，开始动了

文 / 子木

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昨天一读者发来一则报新闻道，题目是：

《广州五一楼市直击：有盘要排队半小时进场，有盘可无理由退房》

他很紧张，因为手上的钱还不够房子首付，如果广州房价开始上涨，这意味着，又错过了今年的上车机会。

我查了一下，这条新闻来源于南方都市报，有意思的是，在留言板，一边是焦虑房价要涨，另一边是质疑和谩骂。

基本都是什么，消息一定是假的，这是不是开发商的套路，疫情人们都没钱了，谁还去买房，真是纯扯犊子消息，花钱请来的演员吧……

楼市就是这样，越是转折点，越是迷乱。就跟这几天的北京天气一样，穿羽绒服的跟穿T恤的排队一起做核酸，互相打量一番，心中默默来一句：

这人有病吧。

为此，我特地采访了几位广州地产老炮，得到统一的口径是：

消息属实，五一小长假，广州看房的人明显增多。

广州的朋友给我发来多组照片，天河区的保利天汇，黄埔区万科城市之光、星樾TOD……这些楼盘在五一假期期间，基本都是热销状态，买房人排队买房，案场火热冲天。

新闻里，排队半小时进场，并非夸谈。

五一广州某销售中心现场实景

我们不能说，几个新盘热销就代表广州楼市已经在全面复苏了，而是传递出一种信号：

广州不缺购买力。

这种信号对于此阶段的广州来说，异常重要。

回顾广州四月份，楼市寒风萧瑟，新房成交同比去年大跌49%，市场一度传言，广州老大哥不行了。

事实上，四月全国楼市都很差劲，并不是疫情消灭了购买力，而是疫情反复，严重打击了购房者预期。

这种预期分为两层意思：

其一是人们对经济环境看空，主张“现金为王”，收紧钱袋子，驻足观望；其二在于房价走势，你不买，我不买，房价会不会继续下降？

这段时间，广州也很着急，虽然没有出台什么大型松绑政策，但是房贷利率却一直在下调，基本已经进入了近5年来的最低区间，甚至还搞出接力贷大法。

五一小长假，鞋子落地，广州老大哥终于松了一口气，基本面没问题。

现在的广州分化严重，但“刚需基本面”已经启动。

一旦刚需入场，购买力反弹，预期扭转，就会激发连锁反应，刚需们排队上车，紧接着就是改善族加入战场，整个市场实现触底反弹。

一般情况下，楼市复苏分为三个阶段：主核心区新房或二手房成交上行；次级核心区行情上涨；最后向外扩散，带动郊区物业。

现在的广州楼市，已经进入第一阶段。

而这，对于整个大湾区楼市，就是冬日里的一把火。

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数据显示，2021年大湾区的GDP是12.6万亿，以不到全中国0.6%的面积，创造了全国12%的 GDP。

在当下混乱时期，大湾区经济维稳对全国大盘来说，举足轻重。

所以你会发现，去年以炒房名义，被围追堵截的各个大湾区城市，现在基本都放开了。

4月26日，佛山打响大湾区放松限购第一枪：

限购区满五年二手房不再纳入限购；非限购区恢复首付2成政策；人才T卡申领门槛降低。

紧接着一周内，中山直接将购房门槛放松到了大专以上；东莞则在出台了7条楼市新政，恢复个税购房，取消新入户购房“双半年”限制等；惠州取消了对大亚湾和惠阳片区的限购政策；江门直接发放“购房大礼包”。

如此高频松绑楼市，在大湾区楼市历史中并不多见，明摆着，大湾区真着急了。

很多人问我，大湾区楼市逐步放开，会不会造成2015年的热象，房价再疯涨一轮？

答案是否定的，大湾区楼市跟其他区域不一样，楼市已经深度关联，存在「区域轮动效应」。

2019年的时候，我就通过数据推算和行情演绎，提出了「大湾区轮动学」。

摊开地图，我们可以把大湾区分为东西部，东部的核心是深圳，西部的核心是广州。

东部，只有深圳楼市行情起来，购买力外溢，买房需求才会传递至东莞和惠州，还有隔岸的中山；西部，只有广州行情起飞，才会带动佛山。

传动机制就是“需求外溢”，比如深圳房价上涨，买不起房子的就会选择在临深片区置业，以图先有一个落脚的地方，从而再辗转腾挪，最后买回深圳。

当然这其中也有投资客的身影。

深圳和广州，两个龙头城市分别是独立行情，一般是深圳先涨，广州紧随其后，两者行情相距可能也有半年时间。

现在的情况是，深圳因为去年炒房过于疯狂，房价涨得太厉害，被二手房指导价政策强行冰封，整个市场异常低迷。

隔壁的东莞和惠州，也跟着熄火。

到现在为止，东部楼市已经暂停了一年左右。现在虽然东莞和惠州都放开了政策，成交可能会有一定回暖，但距离反弹，还很遥远。

整个东部现在都在盯着深圳，深圳起，东部起，深圳落，东部落。

深圳前段时间传出要上调二手房指导价，主动复苏楼市，但目前还没有具体消息，估计官方在评估政策带来的影响。

毕竟炒房第一城，楼市不是那么好管控的。

答案在5月就会揭晓。

因为按照目前的局势，深圳放也得放，不放也得放，四月数据不好看，经济运行受阻，所有买房人都在观望政策变化，卖房人也不敢挂牌。

而西部，广州房价还没有那么高，之前也没有经历类似于深圳的大涨行情，整体楼市调整空间足够。

所以这一轮楼市周期中，很可能被安排为舞台上的主角，接下来行情逐渐复苏，带动西部城市行情上行。

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为什么我把大湾区西部楼市只设定为广州、佛山两个城市呢？

因为肇庆和江门本质上是传统三四线城市，跟不上一线城市节奏，而珠海则更多是全国性市场，走的是独立行情。

佛山这轮政策出台比较温和，没有提出较大规模的刺激动作，可能是对楼市比较自信，毕竟工业起家的城市，也不想把房地产经济天天放在嘴上。

接下来在广州行情的带动下，佛山楼市会进入触底反弹的行情阶段。

但这座城市最大的问题是库存比较大。

截止到3月末，按照已经批租出去的土地计算住宅库存量（广义库存），佛山库存量高达8000万㎡以上，库存总量排名全国第18位。

二手房也很多，基本是近几年的历史新高，链家数据显示，佛山目前房源挂牌量在8万套左右。

大库存就是大分化。

这意味着佛山房价整体上涨的概率很低，接下来主要是主核心区，尤其是佛山东部临广片区行情起势。一部分是本地客群买房，另一部分是广州客源。

佛山买房，打的是明牌，只有限购区有价值，非限购区尽量别碰。

西部的中山，我一直都不太看好，没增量没概念也没基本面，广州不带他玩，之前全靠深圳客过来一顿瞎炒。

克而瑞数据显示，中山1-3月一手住宅网签量仅有6000套左右，对比去年同期（1.6万套），基本是膝斩水平。

第一季度经济奇差无比，GDP增速仅有2.2%，在整个大湾区城市排名倒数。

唯一有概念的地方，是靠着深中通道发家的东部组团，但经过几轮爆炒，利好已经提前兑现甚至透支，现在很多炒房客都被套着，再想打深中通道概念圈钱的可能性基本为0。

即使接下来利好频出，这个地方也要谨慎上车。

最后是珠海。

珠海在楼市层面，非常特殊，它不跟广州和深圳，走的是独立行情，毕竟横琴概念是未来大湾区的规划核心，是人民币国际化的重要窗口。

除了产业外，气候舒适的宜居环境，让珠海的客源扩展到全国市场。去年由于大湾区集体调控，珠海也在回落调整。

但基本都是炒房客抬高，泡沫比较严重的地方，比如北围新区，航空新城等等，横琴和斗门的湖心新城价格基本没动。

冷市抗跌，热市就能领涨。

通过第一季度的数据发现，斗门成为珠海目前成交最高的区域，这里的刚需购买力最强，也是当地房价的重要支撑。

目前珠海也在跟着大湾区逐步利好楼市，逐步下调房贷利率，行情也进入复苏阶段。

最后再做个总结。

1、“稳增长”大基调下，大湾区城市群作为主要经济承担角色，楼市是必然要稳的，接下来调控放松政策只会越来越多，力度越来越狠。

2、大湾区行情反弹是时间问题，但不会复刻前几年的“非理智行情”—无论任何地方，一顿乱炒，而是学会与价值匹配成长，实打实地跟着产业和人口走。

3、板块轮动效应会更加明显。西部率先回暖，广州和佛山为主力，珠海复苏，而东部，更多要看深圳接下来是否会放开政策刺激楼市。

如果深圳放开调控，东莞会跟着反弹，但惠州整体很难跟上行情，唯有紧临深片区和金山湖核心区有购买力。

至于其他比如肇庆、江门这类城市，跟全国三四线城市一样，继续横盘阴跌。