批量精装修如果按照成本管控的逻辑,那就是指标越低越好,但显然并非如此。
但是有人会告诉你,敏感性成本要进行适配,那么适配的逻辑是什么?
成本如何与收益如何挂钩?这种挂钩又如何与“客户满意度”平衡?
在这里,我们引入一个新的概念“精装溢价比”:
精装溢价比=(精装房售价-毛坯房售价)/(硬装可售单方-户内设备可售单方)
接下来我们回答两个问题:
那是不是“精装溢价比”越高越好呢?因为“精装溢价比”越高,项目利润越高。
如果不是,那“精装溢价比”应该控制在什么范围之内呢?
从上图可以看出,追求“高的精装溢价比”和追求“高的客户满意度”其实是在天平的两端,我们需要在中间取得一个平衡。
从上图中可以看出,“精装溢价比”在:
0%-100%是无风险溢价区间;
100%-200%是低风险溢价区间;
200%-300%是高风险溢价区间;
高于300%是属于高风险溢价区间;
根据行业调研和作者经验,“精装溢价比”建议控制在250%以内,如果超过250%则客研部门要高度重视,对于客诉风险要专项论证。
那么在现在情况下,摆在成本管理人员面前有一个新课题:
如何在打造品质精装项目的同时,提高“精装溢价比”并且获得高的客户满意度呢?
我们一定要做好批量精装的前期策划,前期策划一共有七个步骤:
第一步:客研的前期定位:
主导职能:客研/营销;配合职能:无
客研的前期定位主要解决:毛坯/精装,根据售价确定精装定档,进而框定成本指标范围
精装A档,售价一事一议,批量精装指标:1500元/m2以上,具体一事一议;
精装B档,售价为当地均价1.3-2.5倍,批量精装指标:1200-1500元/m2
精装C档,售价为当地均价0.9-1.3倍,批量精装指标:900-1200元/m2;
精装D档,售价为当地均价0.9倍以下,批量精装指标:750-900元/m2;
第二步:集团的分级适配:主导职能:集团客研、营销、研发、成本四职能联动
集团层面,对不同产品档次的装标有一个适配指标,以供拿地和各区域执行;
同时一个指标集团应该出相对应的基础配置标准;
批量精装A/B/C/D为室内精装的分级适配标准,除此外,还需要公区的适配标准,例如,针对标准层电梯厅:
公区A档:1800元/m2,公区B档:1500元/m2,公区C档1200元/m2,公区D档900元/m2
第三步:地区的客户调研:
主导职能:客研/营销,配合职能:研发
地区客户调研主要目的:是要调研当地客户对于精装不同部品部件的关注度,根据关注度进而在总指标范围内,对客户关注的地方进行重点投入;
第四步:项目的竞品对标:
主导职能:客研/营销。配合职能:研发/成本
竞品对标的主要目的为:
1.在第一版精装配置标准的基础上进行第二次加减法的调整;
2.吸取竞品中比较优秀的做法;
3.规避竞品中出现的缺陷做法;
4.最终实现在同样的成本指标情况下,配置标准优于竞品,保证精装品质,实现客户满意度;
第五步:客诉的全面分析
主导职能:客关;配合职能:营销
主要目的是:设计方案中规避客诉投诉风险;
内部客诉案例:在全集团以客关作为主导,形成内部的客诉案例库,作为给项目研发的提资资料;
外部客诉案例:收集本地区近两年以来发生的客户投诉的案例,内部资料,找行业相关人员打听;
第六步:精装的加减配置
主导职能:研发;配合职能:营销/客关/客研/成本
第一次加减法:在今天的基准配置基础上根据客户敏感度排序进行第一次配置调整;
第二次加减法:通过竞品对标和客诉分析,在第一次加减法成果基础上进行第二次配置调整;
第三次加减法:通过成本的精确测算,如果指标超标则需要优化,如果指标偏低则需要进行增配,进行第三次配置调整。
第四次加减法:上决策会的时候,根据各个职能和总经理的意见进行第四次配置调整。
关键精装配置加减法节点为四次,但是实际上为了确保配置的最优,通常调整次数达8-10次以上;
笔者经历过的新项目精装测算的调整达10次以上,是各个职能部门不断博弈和论证最优配置的过程。
第七次:成本的精确测算:
主导职能:成本,配合职能:研发/工程
主要解决的问题是:去掉成本部门对为了自己成本不超支对自己的测算预留过多的空间,导致精装配置偏低的情况;
测算单价过于保守:
严格参照近半年历史项目单价,结合标杆企业近半年历史定标单价综合确定。测算单价严禁过于保守。
测算单价过于保守会导致同样的指标,精装配置偏低,产品竞争力下降;
三单比例基数错误:
成本人员在进行成本测算预留三单比例的时候,将甲供材和甲分包的成本基数也计算在内(比如:瓷砖,橱柜),此部分应该进行剔除;
三单比例预留基数过高,同样会导致同样的指标,精装配置偏低,产品竞争力下降。
三单设置比例偏高:
通常成本人员在测算的时候,因为害怕成本超支,三单比例按照3%进行预留,为了确保产品竞争力,可以改为2%,并且划分责任部门和责任人。
设计变更1%,责任部门:研发现场签证1%,责任部门:工程
精装土建界面模糊:
注意区分施工界面和成本界面的差异:划分给精装施工,未必代表是精装指标范围,概念区分,不同公司不同规定;
户内穿线是否属于精装范围?给排水末端是否属于精装范围?墙面石膏抹灰是否属于精装范围?范围正确,指标才能正确;
总 结
所以对于批量精装成本管控并非“精装溢价比”越高越好,还要平衡“客户满意度”;
这个两个指标都是属于虚幻的指标,如何在具体工作中进行拆分落地?
按照以下七个步骤进行前期策划:
步骤一:客研的前期定位;
步骤二:集团的分级适配;
步骤三:地区的客户调研
步骤四:项目的竞品调研;
步骤五:客诉的全面分析;
步骤六:精装的加减配置;
步骤七:成本的精确测算;
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