地产成本管理的最大误区

降本增效在这个地产行业的寒冬中成为各房企的一条准则，组织架构调整、裁员降薪、取消福利、设计优化、延期付款等等措施充斥于各大新闻媒体

暂且不提这些做法是否真的能起到降本增效的作用，但如果不提降本增效就是与这个时代的主旋律不符，各房企纷纷发起了相关的运动。

对！是运动，不是行动。两者的本质区别是运动更多的侧重于形式，而行动则偏重于实际作用

要降每一分钱而不是省每一分钱

然而，并不是成本越低最终得到的结果越好，其实，很多时候增加成本反而能得到更好的经营指标。当然能前提是合理、合法；

第三点是重点哦！

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增本增效提升利润

做成本管理的人有一个习惯，严控每一分钱，绝不允许成本增加

应该说这是做成本管理的基本素质，但还不全面

成本管理工作除了要严控成本外，其实更多的时候是一个平衡者的角色，也就是说，成本不是必须降低才是好事，很多时候需要根据具体情况进行判断，灵活的调整

某项目原本毛坯交付，但项目整理利润率不高，为了增加利润点，毛坯改精装是个有效的途径，这个时候就涉及到成本的大幅增加，成本管理者是否要反对呢？

再如某项目营销提出增加新风系统，并且表示增加新风系统可以提高售价，增加配置肯定会增加成本，这个时候成本管理者是否要反对呢？

再如某项目去化堪忧，为了促进销售、提高去化率，营销部门提出赠送家电的方案，但售价保持不变，这个时候项目成本也是增加的，成本管理者又如何应对呢？

这些情况是我们在日常成本工作中经常遇到的问题，很多成本管理者单纯的出于会增加成本而持反对态度，也经常因为类似的事项跟其他职能吵个不停

其实这些成本是否增加很好判断，只要算算项目利润的帐就能判断

如果算账后，虽然成本增加，但利润也增加，那么这是正向的成本调整，做为成本管理者应该支持

反之，如果通过算账发现对项目利润没有什么帮助，甚至会降低项目利润，那么成本管理者是要坚持专业意见的

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合理归集、分摊增本增利

成本分摊方式的不同可以影响项目的最终利润

1. 土地款的分摊方式研判

一个项目最大的成本之一无疑就是土地成本，我们拿到一个项目时土地款是项目整体的，我们在算保本售价以及税金时需要将土地款分摊到各个具体业态

那么不同的分摊方式对最终的利润是有非常大影响的，各地对于土增税征收的方式会有所不同，同时对土地分摊的方式要求也会有差异（有的地方规定按建筑面积分摊，有的地方规定按占地面积分摊，还有的地区对土地成本分摊不做规定）

如果当地的土增税征收是按业态计算的，那么土地成本的合理分摊就特别重要了

有效降税的方式就是对利润较高的业态分摊更多的土地成本，首先按照当地规定的土地分摊方式进行分摊，再按其他方式进行分摊，计算哪种方式降税更有利，如果按照当地规定的土地款分摊方式最优，那是最好的；如果使用其他方式分摊更有利，就需要跟当地的税务部门进行沟通，当然是要想好合理的理由，以便取得税务部门的理解

2. 开发成本的合理分摊

同土地成本，如果项目最终清税是按照业态来做的，那么可以通过重新分配各业态的成本起到降税的目的

最常见的是将地下车库的成本部分或者全部分摊给地上可租售业态，这一做法的出发点是，除了个别城市，绝大部分城市的地下车库售价不高，去化也成问题，甚至成为项目的负资产，所以很多公司会将地下车库成本部分或者全部分摊给地上业态，以降低地上业态的利润，起到降税的目的

3. 尽可能的做大开发成本

有些费用类成本，可以归属到开发成本内，以做大开发成本降低税负

最有代表性的是营销设施建造的费用，虽然绝大部分公司将营销设施建造费归入营销费用，但由于其是建造的成本，因而在成本科目设置时通常归入开发成本，而非营销费用

对营销设施建造费，很多人有困扰，到底是开发成本还是营销费用呢

其实存在这种困扰的朋友是没搞清楚这是两个维度的事情

成本核算口径：营销设施建造费是归入开发成本的

费用考核口径：营销设施建造费是归入营销费用的

4. 销售收入和成本的合理分摊

我们知道普通住宅、非普通住宅、商业项目适用的税率是不同的，因而如果我们能够把销售收入和成本合理的在普通住宅、非普通住宅、商业之间分摊，那么就能降低整体税负

通过调节成本分摊方式合理税务筹划就本着一个原则，把成本尽量分摊到毛利高的业态或非住宅类业态

5. 销售或者自持需要算笔账

由于持有型物业产权不发生实质性转移，因此不征收土地增值税，因而当项目中有毛利率高的商业物业时需要算笔账，即是销售缴纳土增税划算还是转为自持出租减少出售比例的方式减少或推迟缴纳土地增值税划算

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合理合法增加成本提高利润

先来说个大前提：

一个项目的利润取决于收入减支出，收入可以简单理解为项目的货值，支出可以简单理解为项目的成本，但这个成本又是嵌套、循环的，因为涉及到比较复杂的税务问题，但有个大逻辑，项目除税的利润越高，那么缴纳的税金也就越高，因而通过合理归集、分摊增加开发成本，是可以抵扣税金的，当成本增加小于避税金额时，虽然开发成本增加了，但对项目最终利润来说确是划算的

简单的说就是某些情况下增加成本，不但不会降低利润还会提升利润，那么有哪些途径能够起到这个作用呢？

1. 增加材料设备价格增加成本，提升利润

材料、设备的成本是组成一个项目开发成本的重要内容，如果材料设备的价格高了项目的整体成本自然就高了，但如果是真实的买贵的材料和设备对经营者来说是不可能的事情

问题来了，既要提高材料设备的价格，又不付出比市场平均价格高的代价要怎么做呢？

通常地产企业是通过招采平台来实现的

地产企业会成立一家供应公司，这家公司与地产企业不能有任何关联关系，地产公司正常进行招标采购活动，确定具体供方后不与供方直接签订合同，而是委托这家供应公司与供方签订供应合同，价格按照地产企业确定的正常市场价格

如果地产企业有项目用到某种材料设备时，项目公司再与这家供应公司签订供货合同，但价格会比真实价格高一些，以此起到增加材料设备价格，提高项目成本的目的

这种模式很多企业都在使用，但有几点需要注意的

① 加价需合理，即加价也要在市场价格范围内

② 做材料设备加价意味着材料设备的供应要么是甲供要么是甲指乙供，这无形中都会减少总承包企业的利润点，很多总承包企业是不接受这种模式的，即便接受也会在清工部分增加费用，所以需要大家统筹考虑

③ 如果材料设备是甲指乙供，那么还涉及到总承包单位需要对这些材料设备开具发票，这部分成本也需要考虑周全

2. 自有总承包企业

房地产公司自有总承包的情况很多，而且有越来越多的趋势

一方面自有总承包企业配合度高，协同好，另一方面，各家企业也是通过自有总承包单位起到增加成本，提高利润的目的

原理很简单，市场价格是个区间，不是个绝对值，因而价格是在一定范围浮动的，只要在这个范围内，高点低点都合情合理

如果一个项目综合单方市场价是2500元/m2，那么委托给自有总承包企业的价格可以做到3500元/m2，这样无形中项目的成本就高了，利润自然也就低了，缴纳的税款也就可以有效的降低；同时也更容易实现材料设备类增加成本的可行性

有人会说，地产版块的最终成本是低了，但施工版块不是高了吗，这里面有个税率的问题

自有总包模式也有几点需要注意的

① 总承包企业与母公司不能有关联关系

② 自有总承包企业切不可做成”皮包公司“，很多地产企业片面的定位自有总承包企业，将其作用完全理解为税筹及融资作用，但地产项目最终根本是要按时交出合格的产品，如果自有总承包企业管理水平不高，仅仅是个皮包公司，那么项目的质量、安全、进度都会受到影响，最终得不偿失

③ 自有总承包企业也要加强成本管控，曾任职过一家地产企业，也有总承包单位，每个项目配合都不错，但每年考核该总包单位均亏损，而地产版块也付出了比市场价格高不少的价格。经分析，总承包企业由于自身的管理水平比较低，故采用了大劳务模式，价格高，且过程中劳务有各种增加费用的途径，最终的结果就是地产版块付出高于市场的价格，自有总承包企业没挣到钱，利润都流失到下游劳务公司手里

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结语

增加项目成本带来更高的经营指标在房地产开发过程中是经常出现的情况，做为一个合格的成本管理者，要严控成本不增加，在此基础上要灵活的根据项目的实际情况以及项目经营指标变动情况进行判断

项目管理中不仅有降本增效，通过增加成本提升项目经营效果是一个成本管理者必须具备的思考方法和理念