两个大消息！央行意外降息，楼市继续探底

来 源 | 城市财经（jigongzi90）

作 者 | 子非鱼

央行官宣，降息了

每个月15日，都是非常关键的一天。这一天央行会公布每月的政策利率，如遇节假日，则会顺延。同时，这一天也是国家统计局披露各项经济指标的日子。央行早上发布公告，为维护银行体系流动性合理充裕，2022年8月15日人民银行开展4000亿元中期借贷便利（MLF）操作(含对8月16日MLF到期的续做)和20亿元公开市场逆回购操作，中标利率为2.75%。

来源于：央行

相较于上期，降息了10个基点。中期借贷便利MLF，是央行向商业银行、政策性银行释放资金的一种惯用方式，是国家宏观货币调控的重要方法之一。简单来说，就是央行拿出一笔资金作为标的拍卖，给出一定的利率，商业银行报价，竞标获得后商业银行再用这笔资金以高于政策利率的方式投放到市场。因此，MLF的中标利率被视作政策利率，它的高低可以左右政策利率，尤其是一年期MLF利率，被视作每个月公布的LPR利率的锚。一般来说，每个月15日的MLF利率变动，都会影响到每个月20日LPR的变动。换句话说，今天MLF利率，也即政策利率降息，那8月22日即将公布的LPR大概率也会下调10个基点。至于1年期与5年期贷款利率同时下降，还是下降其中之一，还无法预测。总而言之，本月降息已经是板上钉钉。降息，当然是为了降低贷款的价格，以此释放市场的货币流动性，推动经济增长，保就业、保增长。然而，按照统计局公布的CPI通胀数据来看，我们基本没有降息的空间，因为7月份CPI同比增长2.7%，创下短期内新高，已经逼近3%的目标线。

来源：国家统计局

一面是经济下行压力犹在，一面是通胀高企。保增长还是保通胀，成了摆在管理层面前的难题。央行今天官宣降息，意味着决策的天平向保增长倾斜。保增长就是保就业，保民生，这是当前国家的头等大事。

楼市，继续探底

同时，选择此时降息，还有两个重要原因：第一，激活资金需求端。事实上，今年为了促进经济增长，我们的货币已经转向宽松。上半年，公开市场报价利率LPR已经降息了两次。

来源：中国货币网

同时，我们的M2增速也重回至两位数，7月末，广义货币(M2)余额257.81万亿元，同比增长12%，增速分别比上月末和上年同期高0.6个和3.7个百分点。M2增速，有人将其视作印钞速度。换句话说，整个上半年，我们的印钞速度更快，利率价格不断下降，流动性可以说是相当充裕。然而，从社融数据来看，需求端却没有激活。央行披露的数据显示，7月份社融增速10.7%，较上月回落0.1个百分点。新增社融规模7461亿元，较上年同期减少了3191亿元，创近六年新低。社融是实体经济对资金需求的直接反映。

M2增速与社融增速的剪刀差，是货币供需缺口的直接反映，如今这个缺口已经扩大至1.3%。

这意味着，市场上的水很充足，但没有多少人来接水。导致市场资金止步于商业银行，没有充分流入到市场中去。

这是央行选择继续降息的重要原因。继续降低贷款价格，激发市场的贷款积极性，引导流动性快速流入市场，推动经济发展，提升GDP增速，提升就业率。

第二，稳定楼市。

政策利率降息引导公开市场利率降息的另一个重要原因，或者目的，是为了进一步稳定楼市。在之前的文章中，我已经分析过，原本在五六月份建立起来的成交量微弱复苏力量，在6月底至今的楼市风波之下，戛然而止。7月份，楼市再次转跌。无论是成交量、房价还是购房贷款，都继续探底。成交量方面：国家统计局数据显示，1至7月份，商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%，其中住宅销售面积下降27.1%。商品房销售额75763亿元，下降28.8%，其中住宅销售额下降31.4%。

来源：国家统计局

房价方面：国家统计局公布的最新70个大中城市房价数据显示，新房环比下跌城市40个，较上月增加2个；二手房环比下跌城市51个，较上月增加3个。购房贷款方面：央行公布的数据显示，7月住户贷款增量与上年同期相比，减少2842亿元，无论是与购房相关的中长期贷款，还是与消费相关的短期贷款都相对偏弱。其中，住户短期贷款增量同比减少354亿元，住户中长期贷款增量同比减少2488亿元。一句话概括便是，成交量、房价与购房贷款，继续探底。

降息的影响

降息，理论上当然利好股市和楼市，但实际上，利好都有限。关键在于有多少人来接水。理论上市场上的水多了，会流向需求端。然而，当下很多人不愿意来接水，利好兑现的程度大打折扣。股市上面，今天三大板块的走势已经说明了一切。楼市方面，上半年已经经历了两次降息，但效果几乎没有，各种数据指标依旧在继续探底。愿意贷款买房的人越来越少，加速提前还款的人反倒越来越多。导致这种局面，或者说利好无法兑现的根本原因在于：

第一，预期改变。永涨不跌的神话落幕，很多人对楼市的预期发生了改变。

第二，不确定性加剧。国家局势复杂严峻、国内疫情散发，加大了我们经济的不确定性，在这种背景下，我们的就业、收入和工作不确定性也在加大。最终导致，存款的人越来越多，消费的人越来越少，更别说贷款消费。

第三，房地产市场目前仍在出清，尽管有保交楼明令，但出清仍会延续，买房的风险依旧在。

以上三点，是楼市复苏的关键阻碍，只有解决了以上三点，尤其是第二、第三点，才能建立起楼市复苏的力量。否则，再多的利好，也都只能停留在纸面上。