注意！买房利率可能反弹
2022-11-21 16:43:31
来源：子木聊房
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文/子木
人民银行和银保监会联合发文，声称将阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。符合条件的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限，维持到年底。要知道，在LPR利率基础上-20BP，意味着全国首套房贷利率进入“历史性低点”。中介转发利好奔走相告，地方也在马不停蹄响应政策下调房贷利率，以劝购房者入市，拉动行情。有超过10个城市将首套房贷利率下调至4以下，大部分在3.8%-3.95%之间，参与这场降息盛宴的有武汉、天津、石家庄、昆明、秦皇岛、宜昌等十个城市。为了让政策效应最大化，10月1日，公积金利率也出现历史性下调，下坠至3.1%。救市信号非常明显，央行号召所有部门尽可能让利，刺激刚需上车。然而让人惊奇的是，一夜之间，刚需们好像彻底消失了。10月信贷数据出台，大家吓了一跳，因为居民中长期新增贷款是332亿，对比去年同期，这个数值是4221亿元。这个中长期贷款，主要是房贷，4221亿到332亿，已经不能用腰斩来形容了。10月居民存款同比多增6997亿元，已经连续第8个月同比多增，今年以来，居民存款累计同比多增5.4万亿，而且绝大部分是定期存款的增加。有人说是因为疫情导致收入预期不稳定，不敢买房了，其实没说到点子上，因为这个世界上根本没有“刚需”。每一轮房地产周期，只要行情冷淡，没有人说自己是刚需，但只要房价上涨，遍地都是刚需。刚不刚需，不取决于有没有房子，而是取决于房价涨不涨，这就是典型的“买涨不买跌”思维。9月针对首套房贷房贷利率，一路下调至历史新低，但刚需们并没有体感，而是在考虑是否会买亏。针对首套住房商业性个人住房贷款，是阶段性的，2022年底到期后原有政策将自动恢复。在这个节骨眼上再提“自动恢复”，意味着针对房地产的特殊照顾（定向降息），也将彻底结束了。接下来就看LPR利率走势怎样，按目前情况，子木预测年内还有10-15个BP的空间。过去还有人说国内房贷利率太高了，国外都是1%-2%，现在这些不吱声了。因为国外利率现在基本都涨到了5-6%了，美国上周房贷利率已经达到了7%。无论是横向对比还是纵向对比，国内房贷利率现在已经触底历史大底。而且最重要的是，美国加息至少还有2轮，国内利率环境压力持续，同时国外通胀还在继续冲击国内市场。在Q3报告中，央行首次提出“高度重视未来通胀升温的潜在可能性，特别是需求侧的变化”，特别提到精准防控下消费动能存在快速释放的可能。这意味着，在输入性通胀和加息的压力下，国内房贷利率已经跌无可跌，甚至会反弹上涨。同时连带购房成本上行，对刚需的大利好曲线已经开始转向。说实话，如果站在周期角度讲，这两年的调控政策挺良心的，没有多少套路，都是在实实在在让利，帮助老百姓买到更好的房子。而在数据层面，该涨涨该跌跌，水分很少，起码真实了许多。第一次房改到现在，几十年间，有形之手太多、太乱地折腾，房地产行业的高度不自律，以及中国人对房的热衷情结，共同造就了一个不是暴涨就是暴跌的钟摆式市场。从2015年到现在，你会发现，政策越让买，人们越不买，政策越不让买，人们偏要买，我至今还记得曾经全国大限购政策刚出来时，一群人哭爹喊娘连夜都要挤破头上车的样子。这不是对政策的逆反心理，而是整个市场都在盯着房价的金融属性，在这场由盛而衰的大剧之中，任何角色能无法逃脱责任，把谁挑出来都不客观。甭看现在楼市行情这么差劲，只要一涨价，李逵李鬼都跑出来买房了，因为比套牢更痛苦的是踏空。方法也很简单，控制舆论，制造抢房的新闻假象，数据统计全部调涨，开发商降价改涨价，这种事情又不是没见过……这次房价周期下行，遭遇了疫情+地缘政治，才出现了除颤器都救不动的样子。但我认为这其实一种冥冥之中的价值回归，告诉大家这个市场不再陡峭，而是变成了一种缓和。就像情侣之间，真正的感情不是跌宕起伏过山车式的轰轰烈烈，而是平淡日子里的相濡以沫。
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