关于楼市回暖，地产人吵疯了

最近，市场似乎有些回暖，不少城市年后都录得了不小的成交和带看涨幅。例如，成都春节后两周的二手房成交量，已将达到2018年以来的最高点。新开盘项目中，不少项目都接近清盘。

而且，根据16日国家统计局发布的数据，全国房价环比也出现比较明显的变化，一线城市已经开始转涨。不少中介公司应对市场变化，也已经重启招聘，召回过去两年转行的经纪人。

势头似乎一片大好，但地产人却并没有太乐观。

最近明源君问了几位热点城市的营销总，大部分都表示最近成交量确实涨的比较猛，局部性的回暖氛围已经有了，但是从成交价格来看，起色还不大，很多项目还是以价换量。

不少大型房企为了抓住年后市场反弹窗口期，促销活动的力度也依然很大，很多楼盘的春节促销优惠基本都在继续，甚至有所加强。有几位营销总明确表示，2月这波涨势不一定能持续。

不少地产中介也表示，当前的二手成交属于“累计需求释放”+“低价房源快速成交期”，过去一年，市场上积累了一批有购买力的客户，在现在这一批低价笋盘消化掉以后，成交热度能否持续，还要再观察。

可以看出，虽然体感上和数据上，都有回暖的苗头，但这个火苗，能否燎原，业界还没形成共识。甚至观点分歧还很大，唱多和唱空的人一样多。

地产行业从来没有像现在这么分裂。面对面的2个同行，互相觉得对方是傻子。

那地产行业目前主要有哪几种观点？孰对孰错？接下来会如何发展？接下来就谈一谈这个话题。

你是哪一派？

据明源君观察，关于这波市场谷底反弹的加速度有多大，能持续多久，目前的主流观点，主要分裂成三派，且都有非常有力的证据支持。

第一派：确定性回暖派。

主要观点：今年房地产趋势性回暖是大趋势，整体呈现前低后高，按季度递增的态势。

1、政策宽松。今年要全力拼经济，必须要靠房地产来拉动增长，目前还没有其他行业有这么大的体量和动能。重提房地产支柱性行业地位，说明政策上的扶持和宽松倾向，目前是非常明确的。如果经济增速达不到预期的增长目标，对房地产的调控政策就会进一步放松，直到实现增长目标为止。

2、货币宽松。也就是不少人口中所谓的“大放水”。过去几轮由于放水引起的楼市狂飙，大家都是亲身经历者。而现在，印钞机又已经开动起来了。1月份，广义货币（M2）增长达到了12.6%，创下了2016年5月以来的新高，一个月新印出来的钱，就已经是去年全年增量的四分之一。

放出来的水，早晚会流进房地产。因为，现在资金流入房地产的阀门，已经很松了。目前，个人购房利率已经降到了3.7%，银行贷款条件也不断调低，接力贷、连心贷重出江湖。水又多、阀门又松，楼市水涨船高是大概率事件。

3、信心开始修复。根据1月份的社融数据和信贷数据来看，1月份人民币贷款新增4.9万亿，创历史新高。1月的社会融资增量也达到5.98万亿，创历史第二高。这些经济数据都要好于预期，说明疫情放松之后，整个国家的经济环境正在复苏。相较于去年的低谷，今年的消费一定会有所反弹，这对楼市来说也是确定性的利好。

从这三点来看，今年楼市回暖确定性很强。

第二派：短暂繁荣派。

主要观点：房地产目前最大的问题，是购房的有效需求已经不足，疫情和严格调控只是遮羞布。当前的市场销售回暖，只是短暂繁荣，很难持续升温。

1、当前的住宅存量已经饱和。前不久住建系统公布了最新的数据，花了3年时间，动用了260万人，终于查清楚了，国内目前有6亿栋房屋。而根据1月份国家统计局的数据，2022年中国的城镇化率已经达到65.22%。

城市家庭的人均居住面积已经达到36.52㎡。也就是说，一个城市三口之家居住的房子，平均也有110㎡了。按照75%的使用面积折算，中国城市家庭的人均使用面积大概是27.4㎡，已经接近韩国、日本、法国的27.9㎡、32.9㎡、33㎡。妥妥的世界领先水平。而且这些房屋自有化程度很高。

可以说，早在5年前，住宅存量就已经接近饱和状态了。现在的房地产行业，和08年、12年已经不一样，已经没有城市化大规模开发的需求去支撑了。

2、居民消费能力和意愿弱。虽然1月的经济数据“开门红”了，但事实情况却是喜忧参半。现在市场上放出来的水的确是多了，但是借钱的基本上还是承担大基建项目的国企，居民不仅不借钱，甚至不敢消费，在防御性存钱。1月份，居民存下了6.2万亿，也破了纪录。

由于疫情期间，大家收入普遍下降，对未来的不确定感增强，更加不愿意举债30年去买房。这种消费意愿下，房地产很难持续走强。

3、人口拐点出现，需求在萎缩。2022年，中国总人口已经开始负增长，后每年中国人口会以几百万的速度减少，一些城市的幼儿园都已经开始“一孩难求”了。这对于房地产来说就是一头确定性极强的灰犀牛。

房屋过剩、居民收入下降、人口拐点，都造成了有效需求萎缩。这决定了房地产不能再像过去一样，低位反弹，进入高速增长赛道。

第三派：理性观望派。

主要观点：市场如何走，主要操盘方在政府。企业和个人，无法预测趋势，更无法预测准确的节点。

这部分人，思路其实很简单，也很理性。那就是，一切看政策，而政策很难预测。

原因就在于，刺激房地产是一味副作用很强的猛药，必须注意药量。政策和市场正处于微妙的博弈期，政策强度和市场反应需要不断地试探，楼市能否持续回暖，要看政策的进一步刺激强度。

而在这个节骨眼上，2月份《求是》上刊登了去年经济工作会议的报告，再次明确了“房住不炒”的定位。往下落到今年各省两会的提法，针对房地产，有14个省依然强调“房住不炒”。

也就是说，因城施策后，各地方对楼市的刺激是有红线的。“支柱地位”和“房住不炒”之间的平衡点在哪里，还要摸石头。

这种预期，会对政策制定者、购房者的心态产生影响，增大市场的不确定性。

这三种说法，论据和推导过程其实都成立。而之所以，大家可以通过正确的论据，得出完全不同的结论，原因有几个：

一是政策和市场在拉扯。

简单的说，就是市场对政策的刺激，反应不大。这种情况从去年就已经出现了。一般来说，放水是可以刺激经济提振的，货币量增加，利率低了，借钱的人就会多，经济活动活跃，GDP就会增长。

但是，去年中国M2增长了28万亿，GDP的增量却只有6万亿，这种“转化”比例是过去30年里的倒数第二。也就是说，放水和经济增长不同步，市场对刺激没反应。今年经济工作的重点问题之一，就是要让M2和社融、GDP同步。

放到房地产行业，市场对政策利好的反应同样不明显。房贷利率不断降低，贷款的人反而少了。1月居民贷款，同比少了接近6000亿。政策和市场表现相背离，互相拉扯之间就需要动态观察。

二是短期和长期在拉扯。

按照任泽平的理论模型，房地产市场短期看金融、中期看土地、长期看人口。

而当前面临的现状是，短期内，行政和金融政策向上拉升，而中长期看，土地、人口趋势却在掉头向下。在一段时间里面，到底哪种趋势会占主导性力量，很难判断。在这个上下拉扯的过程中，有人主要看短期、有人主要看中长期，分歧就会加大。

三是不同政策目的之间在拉扯。

其实，目前社会上已经有一个主流共识，那就是不能再依靠房地产作为社会经济发展的引擎了，冗余建筑会浪费大量的社会资源。因此，“房住不炒”和发展新的房地产模式，是国家大计。

但是，在经济模式转型成功之前，依然要靠房地产发挥作用，在这两者之间平衡，就会有一些出于不同目的制定的政策，开始相互拉扯。

在多重力量拉扯的市场中，大部分对行业前景的分析，也就很难形成共识，分歧越拉越大。

政策和市场拉扯加剧

混沌状态下寻找确定性

观点分歧大，就会造成行为上的南辕北辙。

现在，一部分人在抓紧看房买房，生怕房价上涨，一部分在趁着回暖，赶紧低价抛售房产。有的人在借消费贷加杠杆，也有的人在排队提前还贷款。

这种行为和心态上的分裂，让各种信息满天飞，市场整体呈现出一种混沌状态。在这种状态中做决策，就必须要寻找到确定性。

一、企业要找到确定性更强的需求

其实，再冷的市场中，也有结构性的机会。2022年的行业冰点，郁亮就说住房刚需依然强劲。但是，这个刚需已经不再是我们过去以为的年轻人上车的房子，而是改善型的刚性需求。

因为在改善住房方面，目前市场需求和政策导向完全同频，长、短期的需求也基本一致。这就是最强的确定性。

从这两年行业低谷的销售结构中，都可以发现刚需即改善的特点。

1、成交户型功能性更强。三房及以上户型是成交的绝对主力，2房及以下户型几乎已经退出市场。

2、成交面积中躯整体上移。成交主力面积段是100-140㎡，120-140㎡及以上的面积段占比全线上扬。

最近这一波的二手成交热中，成交也基本上是以三房以上户型为主。这就意味着，房企做开发，户型小、位置偏、建筑品质、园林景观、生活配套也一般的低门槛住宅，不能再建了。产品的功能性必须更强，品质、服务的重要性都在增长。

其实，另一个没有被完全释放的确定性需求，就是奢侈性豪宅的消费市场。目前一线城市其实缺少真正意义上的顶级豪宅，从价格上、配置上，和全球中心城市还有很大的差距。富裕阶层购买多套房的消费能力和需求，还远远没有被满足。随着房地产新模式建立，这部分市场也值得去研究。

二、购房者要寻找确定性强的市场

对于购房者来说，首先分析清楚自己的需求，自住需求、教育需求、看涨需求之中，分清楚优先级。

如果是出于看涨需求和抵抗通胀的资金避险需求，还是要回归到房地产的底层逻辑——供需关系，来选择城市和板块。因为，未来城市、板块的分化依然会继续加剧。核心城市，对周边资源和人口的虹吸效应依然存在确定性，供小于求的局面对房子的价格和流动性，都会是最有力的支撑。

如果是自住需求优先，在清楚开发商财务状况的前提下，重点考虑产品和自己理想生活的匹配度。每一套房子背后，其实都是一种生活方式。在这个环境充满确定性不强的时代，能尽量按照自己理想的方式去生活，也是一种胜利。

毕竟，没有人能预测未来，我们能把握的始终只有自己。